温州下半年土拍大幕即将拉开，能否“破冰”···

　　上半年的土拍市场一直不温不火，底价成交、国企托底成普遍现象。

　　所以接下来土地市场想要走热，还是要拿出一些“重量级”优质地块来“俘获”开发商。

　　8月伊始，沉寂了一段时间的土拍市场又有新的地块即将迎来出让，下半年的土拍大幕也要拉开了。

　　目前计划在8月、9月出让的市区住宅用地一共5块，其中龙湾区三块，鹿城区两块，分别将在8月18日、8月29日、9月2日、9月9日迎来出让。

　　△图源 浙江土地使用权网上交易系统

　　奉上即将出让地块信息汇总，看看有没有你关注的地块？

　　数据来源：浙江土地使用权网上交易系统，统计截止于8月5日9:00

　　接下面一起来看看详情~

　　1

　　温州市核心片区开发区西单元C-05a-1地块

　　该地块位于龙湾区蒲州街道上江村，土地起拍价为126800万元，起始综合楼面价约为7493元/㎡，其中起始的住宅楼面价约为11004元/㎡；设上限价格为145800万元（折合综合楼面价约为8616元/㎡）。

　　当竞买人报价达到上限价格时，不再接受更高报价，转而进入线下摇号程序确定竞得入选人。

　　申请人可单独申请，不可联合申请。地块预计出让时间为2022年8月18日。

　　△图源 浙江土地使用权网上交易系统

　　地块具体指标

　　土地面积：58355平方米（87.5325亩）

　　规划使用性质：二类居住用地兼容商务用地、商业用地（仅限零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地）

　　规划容积率：＞1.0且≤2.9

　　配建、代建要求

　　1.幼儿园建设要求：该地块建设一所12班幼儿园，用地面积≥6010平方米，建筑面积≥5328平方米，土地使用权类型为出让，土地用途为教育用地，项目施工期内暂登记在地块受让人名下，竣工验收后无偿移交区教育局或区教育局指定的公办幼儿园。

　　2.地块受让人须代建该地块周边C-03a、C-04地块（公园与绿地）总用地面积7352平方米，南侧四海山路（上江路-蒲江路段，包括跨前州河桥梁）总用地面积约7800平方米。

　　△图源 浙江土地使用权网上交易系统

　　地块四至及配套

　　地块北侧为机场大道、多弗绿城·翠湖里；

　　南侧为新世纪商务大厦；

　　西侧为上江路；

　　东侧为蒲江路、紧固件市场。

　　△图源 拿地宝公众号

　　商业配套上，有约26万方的大型商业综合体吾悦广场坐镇，各项生活配套较为齐全。同时地块周边住宅氛围浓厚，目前多弗绿城翠湖里、新城澜悦府、璟悦府等项目即将迎来交付，在售项目则有融创未来之城、融创凯迪中心、未来旭辉城以及祥生九玥府等。

　　地块简评

　　温州市核心片区开发区西单元C-05a-1地块属于龙湾蒲州板块，是一宗大体量的综合性用地。

　　本地块处于机场大道和上江路交汇处，区域交通完善条件良好；地块南侧临近龙湾吾悦广场，还配建一所12班幼儿园，区域生活配套以及教育资源都很充足。地块的综合起始楼面价不高，仅7493元/㎡（其中起始的住宅楼面价约为11004元/㎡）。总体上看，本宗土地自身条件良好，区域配套完善。

　　△图源 浙江土地使用权网上交易系统

　　而本项目住宅体量达10万方，结合当前的市场环境，存在一定的去化压力，同时地块的起始总价高达12.68亿，还不允许联合竞拍，对拿地房企的资金要求高。

　　2

　　温州市仰双片区中央涂单元A-33-01地块

　　该地块位于温州市鹿城区双屿街道，土地起拍价为34500万元，起始楼面价约为6726元/㎡。

　　本次出让实行“限房价、竞地价”的方式，按照价高者得原则确定竞得人。此外，申请人可以单独申请，也可以联合申请，地块预计出让时间为2022年8月29日。

　　△图源 浙江土地使用权网上交易系统

　　地块具体指标

　　土地面积：总用地面积19727.86平方米。

　　规划用地性质：R2（二类居住用地）；土地使用权出让年期：城镇住宅用地70年。

　　土地利用规划指标：

　　地块容积率为1.5-2.6，计入容积率的地上总建筑面积≤51292平方米，建筑密度≤22%，绿地率≥35%，建筑高度≤54米（且住宅＞24米）。

　　地块出让要求

　　1.建造模式：本地块实行装配式建造。

　　2.绿建标准：本地块按照一星级及以上绿色建筑标准设计。

　　3.本地块建安造价成本（包括地上计容建筑面积与地下建筑面积）不低于每平方米3400元。

　　4.本地块位于西部新城实施范围内，且为西部新城核心区块，外墙整体立面一层采用“干挂石材”，住宅上部（除一层外）采用“局部铝板+局部真石漆”，建筑风格色彩应符合城市整体规划。

　　5.地块临近铁路，如需根据铁路主管部门要求开展铁路安全评估、铁路安全监测等工作，相关费用由竞得人自行承担，并且可能会导致项目工期延长。本地块的出让起始价和开竣工时间已充分考虑铁路影响，地块竞买人参与地块竞拍时需知晓该事项，并对此无异议，否则，不得参加竞拍。

　　政府优先采购要求

　　本地块系限价商品房地块，建筑规模应根据《规划条件》（[2021]规划条件02096号）做足，计入容积率的地上建筑面积（不含公配设施）和地下空间非人防车库（位）部分(地下空间设置两层地下室，单层建筑面积不得少于地块总用地面积的70%)由鹿城区政府或区属企业优先采购，用于房票对象购买，总筹集价8.31亿元。

　　地块出让成交后，鹿城区政府将落实房票对象的筹集方案，完成限价商品房的认购工作，并提供认购清单给地块受让人及市住建局。

　　地块四至及配套

　　温州市仰双片区中央涂单元A-33-01地块北侧为双屿住宅区九组团

　　南侧为三开路、双屿住宅区六组团；

　　西侧为铁路；

　　东侧为江湾路。

　　△图源 浙江土地使用权网上交易系统

　　地块东侧即为江湾路，临近温金路、双屿客运中心，交通条件还算可以。

　　地块处于5050商圈辐射范围之内，周边小区底商较多，能满足居民的日常生活需求。

　　地块虽说属于西部新城实施范围内，但周边主要以老旧小区为主，城市界面较为一般。

　　地块简评

　　温州市仰双片区中央涂单元A-33-01地块位于西部新城实施范围内，且为西部新城核心区块，地块占地约29.592亩，总建面约51292㎡，是一宗纯住宅性质的安置地块，主要由鹿城区政府或区属企业优先采购，用于房票对象购买。

　　△图源 浙江土地使用权网上交易系统

　　虽说是安置房，但地块处于5050商圈辐射范围内，区域配套有保障，同时出让文件明确建安成交不低于3400元/㎡，外墙整体立面一层采用“干挂石材”，住宅上部（除一层外）采用“局部铝板+局部真石漆”，可以说是达到了商品房配置。

　　该地块的出让，对于区域拆迁安置户是利好，还能进一步改善城西城市界面。不过有一点需要注意，地块西侧临近铁路，可能有一点的噪音影响。

　　3

　　温州未来科技岛04-A-05地块

　　温州未来科技岛04-A-05地块位于鹿城区七都街道，地块起始总价59600万元，起始楼面价15284元/㎡。预计于9月2日出让，无封顶价，价高者得，无封顶限价。

　　△图源 浙江土地使用权网上交易系统

　　地块具体指标

　　土地面积：总用地面积37138平方米，容积率仅1.05，可自主选择是否全装修销售。

　　温州未来科技岛04-A-05地块紧挨着江心明月，原规划为商业用地，近期又调整为居住用地。

　　地块出让要求

　　1.该地块住宅建筑外立面（不含门窗）造价不低于1200元/㎡，商业建筑外立面采用玻璃幕墙的造价不低于2500元/㎡。门窗造价不低于1500元/㎡。公共部位室内装修工程造价不低于2400元/㎡。室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于1200元/㎡。

　　2.该地块商业建筑面积可分割转让，其中3层及3层以上建筑面积最小分割单元不得小于300㎡。

　　3.地块商业部分不得建设公寓式酒店、公寓式办公等“类住宅”项目。

　　地块简评

　　未来科技岛04-A-05地块最大看点，在地块容积率竟然低至1.0-1.05！将来打造的产品将非常令人期待。

　　低密配七都，是完美的CP，周边又汇集江心明月，万科鹿岛甲第等低密楼盘。

　　还有国际未来科技岛重大项目等一线配套，能虹吸人口聚集，居住氛围会更好，为打造改善产品创造了条件。

　　△图源 浙江土地使用权网上交易系统

　　地块起始楼面价约1.53万/㎡，高于今年新出让的两宗地块，但地块天资卓越，且江心明月同类型产品售价最低也要4.6万/㎡，中间利润空间大。

　　4

　　温州龙湾南洋社区实施单元一期、二期

　　两宗地块为2021年8月26日未成交地块，原名称为温州龙湾南洋社区实施单元出让地块，现分割为两宗。

　　总用地面积约为169亩，建筑面积约为28.6万㎡，起始总价约为16.5亿元，预计将于2022年9月9日出让！

　　A

　　南洋社区实施单元出让地块（一期）

　　地块位于龙湾区瑶溪街道环一村、璋川村，北侧即永中西路，西侧为中共温州市委党校。

　　▲地块位置/浙江省自然资源网上交易系统

　　地块出让土地面积78608㎡，计入容积率的地上总建筑面积≤189952㎡，预计将提供住宅建面约16万方，地块起始价15亿元，起始楼面价约7897元/㎡。此外，地块为省级未来社区项目，享受未来社区容积率奖励政策（空中花园）。

　　▲子地块详情及规划指标要求

　　▲红线图/浙江省自然资源网上交易系统

　　地块出让要求

　　1. 住宅建筑外立面饰面材料（不含门窗）平均造价不低于850元/平方米，商业、办公建筑外立面采用玻璃幕墙综合造价不低于1200元/平方米，采用非玻璃幕墙平均造价不低于800元/平方米。

　　2. 门窗综合造价不低于1200元/平方米。

　　3.公共部分室内装修平均造价不低于1500元/平方米。

　　4. 室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于950元/平方米。

　　5.瑶街河（除12-C-21地块沿河段外）的双侧驳岸造价不低于8000元/米。

　　同时，建筑品质要求设置履约保证金3000万元（银行保函或保险保函形式）。

　　配建及其他要求

　　以下为有偿代建：

　　1.12-C-27地块用地面积为53589平方米，地上总建筑面积约150049平方米，其中住宅建筑面积约144063平方米，地块内配建一所幼儿园，建筑面积约5986平方米。

　　2. 二所学校总用地面积73051平方米。其中一所42班小学（永强北片区瑶溪南单元12-F-07地块），用地面积36194平方米；一所30班中学（永强北片区瑶溪南12-C-07地块），用地面积36857平方米。

　　以下为无偿配建：

　　1. 12-C-18地块：未来社区九大场景、一处养育托管点、一处社区生活服务中心、一处邮件设施。

　　2.12-C-24地块：未来社区九大场景、一处社区生活服务中心、一处邮件设施。

　　3.12-C-15地块与12-C-20地块地下室应连通；12-C-15地块与12-C-18地块、12-C-20地块与12-C-21地块之间跨瑶街河桥须设人行天桥。

　　▲功能分区图/浙江省自然资源网上交易系统

　　其他要求：

　　1. 本项目须纳入龙湾区政府商定商品房房源筹集范围。

　　2.12-C-15地块地上建筑需按毛坯交付，零售商业、餐饮建筑面积≤11874平方米且≥11500平方米及对应的配套地下非兼容机动车位由温州高新技术产业开发区投资建设开发有限公司或政府指定的其他单位向项目开发单位筹集，筹集的零售商业、餐饮房源专项用于龙湾区范围内棚户区（城中村）拆迁安置户的安置。

　　3. 开发企业申请预售许可每一批次最少建筑面积不少于2万平方米。政府筹集的12-C-15地块地上建筑面积可分割转让；12-C-18地块、12-C-20地块兼容的商业建筑面积可分割转让，最小分割单元建筑面积不得小于500平方米。地块不得建设公寓式酒店、公寓式办公等“类住宅”项目。

　　B

　　永强北片区瑶溪南12-C-21地块

　　地块位于龙湾区瑶溪街道环一村、璋川村，西侧即南洋未来社区一期地块，东侧临近S1线瑶溪站。

　　▲地块位置/浙江省自然资源网上交易系统

　　地块出让土地面积34326㎡，计入容积率的地上总建筑面积≤96112㎡，其中政策性住房建筑面积≥53500平方米且≤53600平方米。地块起始价1.5亿元，起始楼面价约1953元/㎡。地块为省级未来社区项目，享受未来社区容积率奖励政策（空中花园）。

　　▲红线图/浙江省自然资源网上交易系统

　　地块出让要求

　　1.住宅建筑外立面饰面材料（不含门窗）平均造价不低于850元/平方米，商业、办公建筑外立面采用玻璃幕墙综合造价不低于1200元/平方米，采用非玻璃幕墙平均造价不低于800元/平方米。

　　2. 门窗综合造价不低于1200元/平方米。

　　3. 公共部分室内装修综合造价不低于1500元/平方米。

　　4. 室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于950元/平方米。

　　5. 瑶街河的驳岸造价不低于8000元/米。

　　6. 政策性住房实行全装修，标准不低于1000元/平方米。

　　同时，建筑品质要求设置履约保证金1000万元（银行保函或保险保函形式）。

　　配建及其他要求

　　以下为无偿代建：

　　1.未来社区九大场景、一处邻里中心、一处街道社区级老年服务中心、一处社区卫生服务中心、一处基层社区文化活动室、一处邮件设施、公交首末站、非机动车停车泊位≥60个、一处环网室、一处汇聚机房。

　　2.该地块须与12-C-22（S1瑶溪站）地块通过二层空中连廊连通轨道站点，通过架空廊道、立体天桥、慢行步道构建社区复合立体步行体系，优化步行空间体验。

　　▲设计图/浙江省自然资源网上交易系统

　　其他要求：

　　1.政策性住房及其相对应配建的地下机动车位（须集中布置，且位置应靠近落位房源楼幢），不可分割转让、可整体转让，专项用于租赁。

　　2. 地块内兼容的商务金融、零售商业、餐饮建筑面积可分割转让，分割单元建筑面积不得小于500平方米，其中沿瑶街河集中布置（须按二层设置）的零售商业、餐饮建筑面积≥1700平方米且≤1800平方米。地块不得建设公寓式酒店、公寓式办公等“类住宅”项目。

　　地块简评

　　南洋未来社区一二期地块为组合地块，地块北侧为瑶溪住宅区，南侧是大罗山，西侧为市委党校，东侧为轨道交通S1线瑶溪站、祥生睿城，东北方向是凤凰城。

　　地块周边无明显不利因素，有不少新建小区，人居氛围基本成型。目前该板块最大的缺陷是商业氛围不足，日常生活便利性有待提高。

　　地块区位示意图

　　不过，在地块出让后，南洋未来社区建设也将提上日程，除住宅外，地块内还规划了商业、教育等配套，不得不说配套非常丰富且全面。

　　再者，地块紧邻S1线瑶溪站，未来依托TOD发展模式不仅出行更加便利，还能导入人流。 目前，瑶溪南板块在售项目已基本售罄，待售项目有时代项目、瑶溪南F-35地块项目。

　　南洋未来社区效果图

　　那么这五宗地块能否顺利出让？最终将花落谁家？我们到时见！

　　来源及免责声明：

　　●文章资料来源：浙江土地使用权网上交易系统、温州房网，如有侵权后台联系。

　　● 本文部分图片来源于网络，如有侵权请后台联系。

　　●文章观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。