行业观察：调架构+新机制，央企逐鹿深圳城市更新

今年以来，深圳城市更新市场以央企为活跃主体的趋势越发明显。过往，以市场化为特色的深圳城市更新市场舞台主要由灵活的民企主导，但在暴雷潮之下，民企抛售项目断臂求生，只求资金回笼，反观过往沉默是金的央企，却正大刀阔斧地进行组织架构调整，以全新的姿态在市场上寻找机会，并开始在城市更新市场上有所斩获。

然而，过往在我们看来“效率低、流程慢”固板印象的央企，实际上却在深圳城市更新市场上交出了一份优秀的成绩单。据合一城市更新大数据库数据统计，2010年至2021年期间，央企在深圳城市更新市场上的计划立项及确认实施主体项目数量结果如下。排名前五的央企分别是华润、招商蛇口、华侨城、大悦城及保利集团，其中立项层面，华润、招商蛇口及华侨城均获得10个以上的项目数量，且其中不乏规模较大的城市更新项目。在实施主体数量层面，各家央企整体实施率均较高，华润为67%，招商蛇口为62%，凸显了央企在城市更新项目中较强的孵化能力。

注：排名为合一据公开资料整理，截至2021年年底，排名企业维度仅含央企，不含非央企国企及区属国企等。

那么，一众央企到底是凭什么逐步突围的？合一特结合市场近况对央企布局城市更新市场的新趋势做详细分析解读如下。

天时地利：政策面支持+资金面宽松

从2021年至今，支持央企布局介入城市更新项目的政策利好频频现。年初，广东省政府召集多家房企开会，为多家央企并购出险房企项目“牵线搭桥”，上半年，中央国资委多次召集多家国央企开发商及资产管理公司，协商合作参与房地产企业的资产处置。并在近期的停贷潮之下，市场亦有传出将设立房地产基金，由国央企及金融化机构共同出资收购烂尾楼的传闻。

资金层面的宽松一直以来也是央企的一大利器。今年1月，银行层面便对并购贷、承债式收购等行为做出不再计入“三道红线”指标的放松；3月，银保监会鼓励机构稳妥开展并购贷款，重点支持优质央企兼并收购困难房企优质项目。4月，央行及银保监会召开座谈会，明确要求必须做好重点房地产企业风险处置的项目并购金融服务等；5月，金融监管部门召集主要银行及5大AMC研究12家问题房企的纾困及并购业务情况，央企在资金面上可谓是持续利好。

而依托于深圳城市更新市场政策体系的全面化、标准化，以及一线城市人口持续净流入，房价相对坚挺等多维度“地利”优势。当前部分央企在面对深圳优质暴雷城市更新项目时，依然可大胆出手。

人和：适应新形势，央企正大刀阔斧改革

除天时地利等外部因素利好外，真正实现破局的关键点，还得靠央企自身决策机制调整及组织保障等多维度的“硬功夫”。

“调架构”，是今年央企最为明显的动作之一。以近期在市场上动作频频的央企招商蛇口为例，其今年在组织架构的优化调整层面，已完成初步搭建，将深莞惠城市更新业务合并统筹，并于今年4月新设城市更新公司进行统管，重点聚焦发力城市更新及土地整备等业务。而在这之前，成立专门的城市更新公司的多以佳兆业、卓越及星河等在城市更新领域的头部民企为主，这也反映央企正往市场化、专业化方向靠拢的大趋势。据了解，招商蛇口为城市更新公司组建了近百人团队，除传统投资、运营、孵化等人员，还吸收了代建、营销、设计等多元化人才，一支富有激情的年轻团队在市场上开始崭露头角。

在项目层面上，招商蛇口今年以来亦有多个收获。如招商雍和府（原宝安沙井瑞远工业区城市更新项目）正式入市。而在8月1日，大鹏新区溪涌片区城市更新单元项目的历史遗留违法建筑物业权利人也已进行核实公示，进度喜人。尤其可以关注的是，年初招商蛇口与中国长城合作成功介入了光明区塘家第一工业区城市更新项目，5月11日规划便进行草案公示，据悉当前已通过图则委审议，短短两月便获得专规层面的一大节点突破，可见在组建专业化队伍后，团队的专业化优势迅速凸显。招商蛇口亦与佳兆业、长城资管、招平资管等企业签订了战略协议，联手金融机构探索更多创新的纾困方式，进一步丰富招商项目获取工具箱的同时，也为房企与AMC金融机构合作介入城市更新项目树立了优秀示范，建议其他央企可学习借鉴该模式实现项目落地。

光明塘家第一工业区城市更新项目规划草案公示

同时，土地整备利益统筹及大片区统筹改造等模式，亦是央企近年来在深圳存量改造市场的重点布局方向。据合一数据系统统计，2021年以来，利益统筹项目中标前期服务商中，国央企占比达67%，留用地上平台中标企业中，国央企占比达59%。整体而言，因利益统筹等项目往往需要较为长期的耕耘，由国央企来主导推进较为符合政府及村股份公司的长远诉求，亦将成为主流趋势。

2021年利益统筹前期服务商公开招引及留用地合作开发 国央企与民企占比图

从招商蛇口的布局即可洞见一二。一是在本轮架构调整中已成立专门负责土地整备利益统筹及大片区统筹改造的部门团队，资源整合，聚焦发力；二是在龙岗年丰重点利益统筹项目推进进展方面，项目已通过《深圳市2022年度城市更新和土地整备计划》计划立项审议，并已于8月1日正式印发，项目现场据说最近也是动作频频，新项目团队也重新发力。

而另一央企巨无霸华润，也在大片区统筹改造深度发力。华润置地今年以来在深圳的多个长期跟进的项目取得突破，如6月29日，沙井重点片区城市更新单元正式立项，6月3日，华润亦中标罗湖区黄贝街道景贝-黄贝岭片区综合综合整治及危旧改造统筹项目前期服务商等，多年耕耘终有所得，可谓不负有心人 。

整体而言，优化结构，创新机制，多元化人才梯队，以及优选项目择机布局，是当前大部分央企正在实施的深度布局城市更新行动。

小结：央企布局正当时

当前央企在深圳城市更新领域已逐步成为一支重要力量。其不仅拥有政策面资金面全力支持的“天时”，布局深圳核心区优质项目的“地利”，还有充分适应市场进行组织架构调整，项目获取机制创新等“人和”优势。在市场新形势中，央企在获取项目时正在变地更加“灵活”，同时因其机制原因又不失稳健。在可预见的情况下，未来市场或将有更多项目出现暴雷情况，土地整备利益统筹、重点城市更新单元等领域亦渐成趋势，属于央企的深圳城市更新下半场或许已经开幕。

合一城市更新集团自2013年创建至今，已为大量国央企及知名开发商提供多类服务，业务范围包括国央企大湾区城市更新&土地整备项目全程顾问（投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购等），国央企城市更新业务战略研究，以及工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目遍布深圳、东莞、广州、佛山、中山及惠州等城，实现立足深圳，面向湾区。

针对城市更新项目研判，合一独创“城市更新政策环境六要素”研究方法论，即“批、拆、供、量、价、税”六要素，成功协助大量国央企客户规避了各类城市更新项目的风险，公司服务的部分国央企及知名开发商名单如下：

撰稿人：胡胜

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