远洋“捂紧”钱袋子

文/乐居财经 李奕和

保卫现金流的稳定与安全，依然是房企的重要课题。

眼下，许多房企在债务到期前选择将债务展期，以时间换空间缓解流动性压力。而另一些债务尚未到期，但有权选择回售的房企，也宣布暂不对旗下债务予以回售。

此前，旭辉控股曾宣布对旗下将在8月要回售的3亿美元永续债不予赎回。紧随旭辉其后的，还有远洋集团。

8月1日，远洋集团旗下远洋资本公告宣布，决定不行使“20远资01”债券发行人赎回选择权。该公司债规模10亿元，期限为2+1年，利率4.7%。决定是“根据公司实际情况及当前市场环境”而作出。

事实上，远洋资本去年以来从战投红星地产、收购红星美凯龙物流公司，到收购新加坡商用信托，再到接连成立的写字楼、物流地产基金，一路动作颇多。

但显然近段时间房地产市场的持续下行，以及监管政策对房企的经营提出更高挑战。

而作为远洋集团旗下的另类资管平台，市场环境的变化以及自身在管资产资金沉淀量较大的特点，让远洋资本也保持着对财务安全的极度敏感。

为维持宽裕的资金流动，远洋此前曾多次出售项目股权。

放弃行使回售权

“20远资01”为远洋资本于2020年9月9日发行的2020年公开发行创新创业公司债券（第一期），实际发行规模为10亿元，票面利率4.70%，发行年限3年期，附第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，到期日2023年9月9日。

除了“20远资01”，远洋资本还在2021年6月10日发行了2021年公开发行创新创业公司债券（第一期）（即：“21远资01”）。该“21远资01”实际发行规模8亿元，票面利率5.30%，发行年限为3年期，附第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，到期日为2024年6月10日。

上述2只公司债，规模合计18亿元，是远洋资目前所有的存量信用债。远洋资本在公告称，不行使“20远资01”的回售权，是“根据公司实际情况及当前市场环境”而作出的。

远洋资本偿债资金主要来源于日常经营产生的现金及自有资金投资资产退出。但一个事实是，在监管政策的持续影响下，2021年下半年以来房地产市场出现一定调整，商品房销售面临一定下行压力。

而远洋资本在管资产中所投资的行业涉及房地产行业，并且沉淀一定的自有资金出资，市场环境变化对其经营提出更高挑战。

远洋资本业务范围涵盖不动产投资、结构化投资、股权投资、投资顾问、战略投资及其他五大领域，业务流程主要分为募资、投资、投后管理及退出4个阶段，并已逐步形成覆盖“募投管退”资产管理全周期的闭环业务格局。

截至2021年末，该公司在管余额为1248.89亿元，较上年末增长17.51%。其中，不动产投资、结构化投资、股权投资、投资顾问、战略及其他在管规模占比分别为37.84%、27.17%、8.01%、8.43%和18.55%。

远洋资本在不动产投资方面重点布局商办物业、数据地产、物流地产等。仅2021年，其新增不动产投资管理项目13个，新增管理金额227.07亿元。期间，远洋资本曾多次出手，新增大信商用信托、北京光华、北京Z6等项目。

然而随着业务的快速扩张，远洋资本的负债水平也有不同程度增加。

2020年、2021年，远洋资本总负债为99.34亿元、130.06亿元，分别同比增长45.65%、30.92%。总负债主要为其他应付款、有息债务和应交税费。2021年，其有息负债36.59亿元，其中短期债务10.87亿元。同期的货币资金4.44亿元。

房地产不确定性增加的大行业背景下，远洋资本此次减少因偿债而导致的资金流出，无疑有利于其抵御行业风险，加强自身的财务安全边界。

对此次不予以行使债券赎回选择权，有业内人士表示，一般这种期限为2+1年的公司债就是奔着发行3年去的。如果这两三年间市场利率变化很大，出现发行利率明显高于市场利率的情况，可以在第2年末赎回。如果依然有利率优势，可以不赎回，对远洋资本的影响不大。

节流与开源

定位为远洋集团唯一的另类资产管理平台的远洋资本，最早成立于2013年，前身是远洋地产房地产金融事业部。远洋集团目前持有该公司49%的股权，系第一大股东。

在远洋资本的一路发展壮大中，远洋集团给予的支持是多方面的，其包括资金获取、项目运营等。截至2021年末，远洋集团给予远洋资本20亿元永续债的资金支持。

在业务层面，该公司目前受托管理远洋集团境内外共计16个项目，合计规模139亿元；同时，远洋集团对其所搭建的部分股权基金予以认购，2021年末，远洋集团已认购4支股权基金，合计规模28.5亿元。

远洋资本还与远洋集团进行联合投资，2021年末已投资项目共23个，总投资规模约169亿元；此外，该公司房地产基金项目投资区域与远洋集团保持一致，依托远洋集团多年深耕当地城市的经验，其在项目选择及投后管理方面具有一定的优势。

去年10月，在成立14亿美元核心写字楼基金的同时，远洋就曾以64.15亿元的出售价，将旗下北京CBD Z6地块及远洋光华国际项目注入该基金。

随后远洋资本联合某亚洲主权基金，再次发起设立4亿美元物流地产私募基金时，也有人士猜测，如无意外，该基金的种子项目也多将是远洋物流旗下物流资产。

但行业下行，母公司远洋集团为保障财务边界的安全，近段时间以来也多有项目出售的动作。

当中，今年6月，远洋集团以50.15亿元的交易对价，将位于北京市丰台区丽泽商务区的“远洋锐中心”项目出售给中国平安人寿保险股份有限公司。

一个月后，有消息传出，远洋集团拟以持有的成都远洋太古里项目50%股权的一部分，筹集约40亿元，交易方为其大股东中国人寿保险。这笔交易中，远洋集团还设置了对项目股权的回购条款。

根据此前年报数据，于2021年12月31日，远洋集团的现金资源总额共计270.79亿元，包括受限制银行存款54.24亿元，现金及现金等价物216.55亿元，高于其短期借贷。

报告期内，远洋集团1年内到期负债占20%，为186.68亿元。此外，1-2年内到期负债占比19%，2-5年内到期负债占比50%，5年以上到期负债占比11%。连续3年保持“绿档”，是其年报的最大亮点之一。