济南二次土拍信息，探盘龙湖天越及天环中心

刚刚，济南第二次土拍全部结果出炉！

18宗地块均成交，其中2宗有溢价，其余16宗底价成交，共揽金69.1亿。

简单总结两点：

1.这波拿地的主力要么是地方房企，要么是国企，很多购房者对大开发商是有所诟病的，认为他们只会复制，换上这两类开发商，能不能把产品力带上去，这其实是要打问号的。

回迁房安置房到底是怎么水准，相信很多人心里都有数，至于会不会后期合作，这就是后话了。

2.我们经常看到，朋友圈高喊回暖，但是从拿地的情况看，大开发商正在收缩，。

虽然土地热度稍稍上调，但是距离回暖还有一定的差异。但是有争有抢有报名，怎么都算是进步了。

很多时候并不是土地稀缺，而是匹配稀缺土地的产品太少了..弱弱的说一句，.蟠龙山下，龙山希思庄园的房子刚刚过万...

3月份的预测和政策路径，至此为止全部应验，上回我唱衰老城区，后台又是一大群人喷，这次我衷心希望你能赢。

01

下面是地块具体内容，已申请授权，以下为授权内容

CBD北科技城12-07地块

地块位置：工业南路北、化纤厂路东侧

地块面积：约1.3万㎡

容积率：2.8

拿地人：历下控股

成交楼面价：2775元/㎡。

CBD北科技城12-04/06/08组团地块

地块位置：工业南路北、化纤厂路东侧

住宅土地面积：约3.4万㎡

商业土地面积：约2.6万㎡

住宅容积率：2.8

拿地人：历下控股+中信泰富

成交楼面价：8327元/㎡

CBD北科技城片区这几宗地位置比较核心，与CBD一路之隔，可以近享CBD的繁华商业配套。单独出让的一宗为将开发租赁住房项目，中信泰富联合历下控股拿下的组团，也将是中信泰富继济南尊、九庐之后在CBD及周边开发的第三盘。另，目前科技城片区大范围拆迁完毕，预计未来也将是历下区的供地重点区域。

市委党校东地块

地块位置：历城区彩石片区旅游路以北、玉岭山以南、土河以西

地块面积：约3.1万㎡

容积率：1.4

拿地人：鑫都

成交楼面价：7591元/㎡

地块西侧紧挨着龙湖天宸，旅游路、低密度加持，从航拍来看，周边环境确实不错，交通也比较便利，不知道该项目是否还也重现当初天宸原著的火爆情景。

说来，鑫都这家房企多少有点“勇猛”在身上，2019年首入济南时也是高价拿下鑫都紫宸府地块，后来由于市场因素以及周边环境影响，该项目一度出现“面粉贵过面包”情形，很多人也曾为其能否交付感到担忧，不过后来打脸，今年鑫都紫宸府不仅顺利交付且而品质尚可，如今再次激情拿地，但愿新地块也能继续创造惊喜。

唐冶A5地块

地块位置：历城区唐冶片区围子山路以东、文苑街以南、幼安街以北

地块面积：约6.2万㎡

容积率：2.1

拿地人：华润

成交楼面价：7365元/㎡

我记得从远洋潮起东方拿地时就有人说唐冶最后的绝唱，到后来葛洲坝拿地，又说真的是最后的绝唱，这唱到最后又蹦出来一块……

该地块周围都是已经交付的银丰项目，成熟度较高，位置不错，也有山景，旁边挨着两个学校，唐冶改善客群可以关注一下。

天桥北湖地块

地块位置：水屯路以东，小清河以北

地块面积：约2.5万㎡

容积率：2.7

拿地人：济宁瑞马

成交楼面价：7587元/㎡

之前是恒大的地，前段时间又以商业转居住性质挂了出来，地块南侧挨着小清河、云锦湖公园，周围环境挺不错的，天桥少有的环境成熟、面貌崭新的地儿。也恭喜瑞马再下一子。

省棉麻公司A地块

地块位置：历城区胶济铁路以南、辛祝路以东、祝舜路以北

地块面积：约5.6万㎡

容积率：2.7

拿地人：历城城发

成交楼面价：6931元/㎡

这块地位置说好也好，说坏也坏，好在位于祝甸附近，属于历城主城区，附近还有地铁，坏在北侧紧挨着交际铁路线，旁边有厂房，周遭环境面貌较差，整体先天条件有点类似于电建洺悦府，预计也是以地缘性改善为主，电建洺悦府卖到了现房，不知道该地块命运如何。

东彩石组团地块

地块位置：历城区彩石片区旅游南路两侧

地块面积：约12.6万㎡

容积率：1.7/2.3

拿地人：城建集团

成交楼面价：4704、4102元/㎡

这两块地位于当前旅游路的最东头了，旅游路在此向北汇入经十路。不过旅游路东延工程目前已经在施工中，全线计划年底前建成通车。这两块地密度不高，尤其是南地块，容积率仅1.7，南侧紧靠山体，往南还有水库，预计是也高端低密项目，不过生活配套方面是无从谈起了。

郭店组团地块

地块位置：水屯路以东，小清河以北

地块面积：约5.7万㎡

容积率：1.3/1.3/1.6

拿地人：山东虞郡

成交楼面价：3238、3589、3589元/㎡

容积率低，但奈何位置较差，郭店短期内估计不会有地铁规划，命运参考中铁建花语时光、新鸥鹏教育城。

高新东两河地块

地块位置：经十东路北、大正水厂以西、科创路以南

地块面积：约10.2万㎡

容积率：2.1/2.1

拿地人：济高控股

成交楼面价：2661元/㎡

虽然临近经十路，但是太靠东了，北侧不远是山东英才学院，南侧不远是山东职业学院，周边没有太多销售的住宅项目，优点是距离地铁8号线山东职业学院站不远。

最后是长清的3宗地，文昌片区1宗，平安片区2宗，被长清财金拿下，成交楼面价4013、2661、2661元/㎡。

02

以上是土拍的信息，这几天嗓子实在太疼，原本是想去拍抖音探盘的，可惜拍两句话就咳...也探了几个盘，索性一起说说这事得了。

龙湖天越，这盘营造的高端感是非常强烈的

在这个价位上，所谓能竞争的产品，只有杨柳春风的白鹭郡，一个占据了产品上的优势，毕竟杨柳春风矮点..园林配套也是可以的（有个泳池么），龙湖天越则占据了户型和地段的优势。

有些人无脑黑周边，真是感觉这帮人可能是没话题写了...

龙湖天越的大门就正对着专业市场（谁都能看到...），旁边的“回迁房”我之前也拍过，另外那是回迁房吗..那不是一高端圈层吗..

以下为无修版图片，我下午6点去的，现场人真心不少。

大家应该也看了龙湖很多的盘，龙湖整个示范区不能用精致来形容，应该是从外到内营造了非常高端的生活方式。

比如内部的喷泉景观，已经现在的示范区道路，我拍照比较很随意，但是这种高端社区的范也能看出来。

至于周边和四至，在之前都航拍过，想看的朋友可以看看，现在打的广告应该是92折，有需要的朋友现场体验会比较好。

另外，不管是线上还是线下都有人问我公寓/商办的事，其实这事在天环中心的广告里面也说的很清楚了。

不管是公寓还是商办，不管你是小企业想拥有一套属于自己的办公空间，还是准备买来出租，其本质属性还是投资。

经过自媒体这些年的发展，这东西有点被妖魔化的意思，但是为什么每次推售都有人去买呢？

比如华润，有些人张嘴就来，这么好卖为什么打广告？

开发商打广告就为了卖房子吗？没有品牌调性上的需求吗？

最终的结果就是，前后没两个月，华润CBD一抢而空...

包括你现在想去买这类产品，其实可挑选的余地比较去年小得多，朋友圈的广告都少了。

现在宣传凶点的，一个是历下天环，一个是天桥海信云创，至于其他的库存量明显感觉到少了。

所以对于想投资的朋友，算好账多对比，感觉不合适就多等等，想现在出手确实没太多的选择...另外买这东西就是按月收钱，居住需求是比较小的

所以，不管是不是广告，去天环中心看看总是没错，的确，盛福周边的环境观感有些不佳，但是和这类投资没什么关系。

给这盘赋能的并不是历下区，而是八涧堡这个站，以及未来的综合体。

我也出了几套天环中心，这盘确实卖的可以，8300的价格，历下精装其实值得你去看看，找我真有优惠

买了的朋友，把心放肚子里，卖的太快了，得等等确认。

这东西看你需求，也确实没啥好推荐的，就这么几家在售，原本能挑的就不多...

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