炸圈！星河湾曲江拿地186亩，3大悬念待解！

星河湾进入曲江的后续动作来了。

昨天（7月28日），星河湾海报“官宣”：在曲江拿下2宗住宅用地，共计186亩。

看看它的毛坯住宅限价在2.8-2.9万/㎡，还挺令人惊诧的。目前曲江在售的高层住宅，即便是装修房，也没有超过这个价的。

星河湾此番拿地，已在行业内“炸圈”。一方面是老的悬念得解，另一方面也意味着新的悬念来了。

说“老的悬念”是：

星河湾要进入西安主城区，而且是在曲江，这是几年前的事。去年终于拿下约17亩的商业用地。

大家都知道，星河湾做商业不如做住宅在业内外更为知名。如果仅仅是拿下商业用地而不拿住宅用地，星河湾的举动不由得会令人感到奇怪的。

所以，拿下商业用地必然还有后手。这也是当时的悬念，“后手”在哪？

昨天，悬念得解：

在这块商业用地边上，相互紧挨着的2宗住宅用地，没有意外地归入星河湾囊中。

这3宗地都在曲江和雁塔区共建的西安文化科教园范围内，南侧一路之隔是曲江创意谷和万科东方传奇，西侧则紧邻地铁5号线黄渠头站。

▲星河湾地块位置示意图

从土拍信息来看，星河湾在此拿到的3宗地共203.013亩：

去年6月，星河湾摘得的商业用地17.013亩，总价为7500万元。

昨天拿到的2宗住宅用地，总价为13.92亿，亩单价分别达到了约1834万元/亩和1895万元/亩，折合楼面地价8757元/㎡、9290元/㎡。

这两宗地商品住房毛坯销售均价分别不得高于28710元/㎡、29870元/㎡。

从楼面地价看，总体上没有高新三期的住宅地价高，但毛坯房的销售限价，却比高新三期去年最高的龙湖地块2.6万/㎡高了约3000元/㎡左右。

这也将给未来的产品定位、面积段、售价等，带来新的悬念。

西安文化科教园是去年获批的由曲江和雁塔共建的一个新的城市板块，由曲江来主导定位、开发和建设，消息一出，此地就把打上“曲江”烙印。

因此，说星河湾在曲江拿地，是有站得住脚的。

这个“文化科教园”的定位很高，是以“文化+科技+教育”为理念，着力打造现代化产城融合示范区。

建设的内容也很不错，医疗康养、教育配套、环境生态等，在等级上要高于其它的城区。

▲西安文化科教园规划图

也就说，在“曲江”加持下，结合地段基因，是适合星河湾“品质住宅”（过去常说的“豪宅”）存在的。

那么，新的悬念在哪里呢：

1、星河湾曲江地块的住宅未来是做毛坯房还是装修房？

最近两年，一些之前做装修房的房企，因为限价原因，新拿地项目有不少都不得不改做了毛坯房。如保利、金茂、绿城等新拿地项目都是如此。

而星河湾之前给人展示的都是精装大平层，位于西咸新区秦汉新城的星河湾也是如此，在不少同行装修改毛坯的趋势下，星河湾曲江项目会改变吗？

2、毛坯房限价2.87-2.98万/㎡，如做装修房，价格会多少？

迫使部分新拿地项目不做装修房而是毛坯房的原因之一，就是房价高，市场适应度低，开发商不敢以身试险。

星河湾曲江地块毛坯房限价时西安目前较高的，如果做装修房，以星河湾的装标用材之考究，那就会更高，会是什么价格水平？

3、竞争态势变了，市场不同了，面积会大改小吗？

如果放在几年前，西安大平层产品还不像现在遍地开花，星河湾在曲江开发项目，怎么定位，是没有悬念的，市场也不用担心。

现在，市场变了，整体购买力减弱，同时大平层产品比较多，销售放慢，一些高价地都把产品面积段“大改小”了，星河湾会不会“与时俱进”？

这3个问题，对于星河湾来说，也许是个悬念也许不是。答案恐怕只有等星河湾曲江项目亮相时，才能揭晓了。