大牌商业的风，何时再吹进之江？

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上周五，龙湖官宣杭州第十二座、也是西南区域首座天街落地富春湾新城，将与华景川·云萃天和城合作以轻资产运营的方式，打造一座面积不小于6.6万方的天街购物中心。

与此同时，杭州各板块的商业布局仍在加速，全知道之前介绍过江对岸的闻堰滨江&金帝商住项目中的建面19万方的购物中心，据传深耕杭州的某商业综合体品牌有意向合作；

昨天，建筑面积21万方，日本永旺集团旗下的连锁商业品牌永旺梦乐城官宣落地钱塘区。

NO.1 丨 壹

天街落地富春湾新城后，永旺梦乐城官宣大江东，全知道粉丝群的粉丝流露不少羡慕之意，“富阳都有天街了，之江什么时候能来一座天街？哪怕是找一个项目做轻资产的天街也好啊！”一位粉丝说。

滨江天街

说到天街，不少之江的居民都去过滨江天街、西溪天街，最大的感觉是好吃的多好玩的多，特别好逛，但更多人期待天街来之江，究其根本，是对之江当前的商业发展不够满意。

全知道针对之江的居民做过调研，大家觉得之江的商业偏向社区化，还不够大，虽然这几年陆续开业了好几家新的商场，但体量都不超过6万方，整个区域内还没有一座体量10万方以上，能够辐射整个之江，或者之转滨辐射区域内的大型购物中心开业。

除了体量，不少之江的居民认为，目前之江商业的业态格局也有待于提升，虽然每个区块都有各自的商场，但体量问题导致业态品牌能级不够，业态丰富度不够，同质化明显。

比如，一般区域级商场必备的快时尚，快消费品牌，像优衣库 、zara等直到目前还未能引入之江。

有粉丝说，之前吐槽之江银泰的品牌和业态不行，主要是觉得这是一家百货线的银泰，餐饮等方面弱一些也能理解，但是最近滨江银泰百货开业，光知名咖啡品牌就有五六家，餐饮大牌连锁几十家，还有之江人民期待已久的盒马鲜生，都在滨江开出了PULS店。

大家这才缓过神来，不是银泰百货不行，是之江的这家不行，或者说，是之江的消费人群，购买力不行……

滨江银泰的盒马PLUS店

NO.2 丨 贰

那么，相比其他方面，之江的商业发展为何给人感觉慢了一拍呢？

究其原因，其实很简单；

根据杭州市政府网站发布的《杭州市分乡级普查区域常住人口情况》，截止2020年之江常住人口已近20万人，实际板块人口则要高出更多。

同时，之江人口近十年增长超过50%，高于西湖区与杭州市的增长率，属于人口流入较快的板块。

从人口的角度看，之江撑起一座10万方左右的区域级综合体不成问题。同时之江的人口构成也很有特点，除了收入相对殷实的本地居民，之江还有不少商品房改善项目，聚集了相当数量的改善人群和新兴购买力。

除了常住人口外，之江板块另一大人口构成就是高校学生，依托美院浙音两大艺术类高校，之江板块的学生群体也同样庞大。身为艺术生，消费力也远高于普通大学生。

但消费人群和购买力不不断增加的现状背后，商业的配套并不有跟上，一位之江的中产主妇告诉全知道，他们买菜，去超市，更有愿意开车去十几公里外的某会员超市，而吃饭购物更多的选择滨江天街、宝龙城，或是钱江新城的购物中心，最大的原因就是之江的商业体，可逛度不足，业态品牌不够丰富。

全知道了解到，某会员超市城西门店的办卡会员，有四分之一来自之江转塘地区，这说明购买力和消费人群确实存在，但因为区域内缺乏优质的购物场所，导致购买力跨板块消费。

说到这里，你可能会疑惑，经过近10年的发展，之江的消费人口还是消费能力都都显著提升，为什么商业配套始终慢一拍呢？

全知道认为，这与之江的发展模式和现状有一定关系。如果你去商业发达的钱江新城或是城西文教板块，会发现那里的城市化水平非常高，高楼一片连着一片。

钱江新城高楼林立

而之江当下虽然有了长足的发展，却还没有将各点连成面，各个板块还处于相对分散的状态。这其中既有绕城高速等物理因素的阻隔，也有之江发展模式的原因。

也正是因为各版块的发展相对分散，才有了现在之江四个社区级商业综合体互相发展、各自辐射一片区域的现状。

NO.3 丨 叁

不过，之江的商业格局很快就要发生变化，而且是质的变化。

浙一之江院区对面的西投银泰城，商业总体量达17万㎡，从已经透露出的招商信息来看，之江居民们期待已久的不少快消费，快时尚，餐饮连锁大牌都会入驻，之江缺少中端区域购物中心的现状，会在明年西投银泰城购物中心的开业后成为历史。

而之江路之浦路口，主打年轻业态，共融商业的的Co.C理想城，包含18万方的共融商业体，将会给大家带来许多新奇的商业购物体验。

另外，建工接手恒大水晶城项目后，如果进展顺利，未来恒大的商业部分可能会与某商业大牌合作，比如引入一家轻资产管理的天街，也不是没有可能。

NO.4 丨 肆

那么，之江未来的商业格局，大概率会变成什么样子？我们可以参考同样属于西湖区，毗邻西溪湿地的蒋村板块。在很多方面，之江与蒋村都有共同点，只是蒋村的发展步子，更快了几年。

蒋村板块 摄影.李雪富

蒋村与之江，同样是新近发展起来的新兴板块、同样毗邻景区、背靠知名高校、因为房地产的发展，同样聚集了大批高消费力的中产家庭....因此，之江的商业未来，蒋村板块或许有一定的参考意义。

蒋村板块背靠西溪湿地景区

如今蒋村板块共有两家主要的商业综合体，分别是西溪天街与西溪银泰城。两家综合体共同撑起了板块的商业版图，未来，之江也可能形成两家或三甲区域级商业综合体互相竞争、互相补充的局面。

在西投银泰城和理想城两座商业之后，很多粉丝希望，之江再引入一座具有品牌竞争力的购物中心，比如未来的恒大水晶城，或是未来社区待出让的商业地块。

蒋村板块西溪天街

到那时，之江商场的招商水平、业态丰富程度以及日常管理水平等因素，才会是这些区域级商场短兵相接的地方，而板块居民也会在这种竞争中享受板块商业发展带来的生活福利。

✍️编辑：小楠 | 主编：小全 |律师：郑晶晶

来源：之江全知道

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