近20年,是成都这座有着2300多年建城史的城市,发展速度最快的时期。
20年内,地铁从无到有,运营里程从0到500多公里;20年内,人口翻倍,从1100万到2100万。
大源、金融城、攀成钢、麓湖等“平地而起”的豪宅板块,已闻名全国。
而在光鲜亮丽的背后,又有着太多的区域在近20年内几乎一成不变,完全与时代脱节。
2环旁的东光小区,便是被遗忘的神秘角落。
它本是成都最早一批商品房区域,曾经的东光夜市,繁极一时。
而现在,且被贴上了“老破小”、“黑洞区域”的标签。
但随着昨天《成都市“十四五”城市建设规划》机会清单公布,东光迎来“涅槃重生”!
东光片区城市更新,出现在了《成都市“十四五”城市建设规划》清单中,提到要拆除建筑物14.68万㎡,安置户数13202户,估算投资61亿元!
这在我国棚改进入尾声,提倡老旧小区只改不拆的大背景下,可以说是相当难得的。
安置13202户、估算投资61亿元的规模,对比以往拆迁改造区域,也有过之而无不及。
汉哥今天特意跑了一趟东光小区,实探东光为什么要城市更新?将要拆迁的是哪些小区?通过东光片区预测成都还有哪些区域有拆迁改造机会。
01
东光为什么要城市更新?
东光从1992年就开始建设,目前绝大部分小区房龄都接近30年,整个东光片区的体量虽不及玉林、双林、五大花园,但也是一个有着上万人居住的片区。
汉哥曾在东光居住过10多年,目前还有很多亲朋好友仍居住在东光。在这10多年的时间里,东光几乎可以用“一尘不变”来形容,不少小区还在加速老化。
最具代表性的就是锦华路旁的东光商场。
十年以前东光商场是小商品、路边摊的聚集地,东光人都爱来这儿消费。但随着房龄的老化、人民物质水平的提高,“低档次”的东光商场走向了落寞。
现在的东光商场,墙面斑驳、电网错杂,甚至衍生出了一些黑色产业,既影响市容市貌,又具备安全隐患,和一街之隔的东湖片区判若两重天。
锦华一侧是崭新、光鲜的东湖,一侧是破败、像极了城中村的东光。
锦华路是作为东二环连接东三环、绕城的主干道,横在锦华路上的东光片区为什么要城市更新就不难解释了,加上东光片区本身就是位于二环旁的优质地块,土地资源稀缺。
其实在6月公布的《成都市优化空间结构促进城市绿色低碳发展行动方案》中,也提到了要:释放中心城区优质土地资源;推进城市更新,以保护传承为主,拆旧建新为辅。
02
东光将要拆迁的是哪些小区?
这次东光片区城市更新范围很广,官方划的是锦江区北至二环路,南临沙河,西至锦华路一段,东至净居寺路,包含了静居寺、和糍粑店。
但根据官方的信息,拆除建筑物14.68万㎡,估算投资61亿,这个规模和预算肯定是不足以支撑整个片区的拆迁。因此只能有一小部分是拆迁,大部分就是改造。
从实踩和走访了解,目前东光片区最有可能拆迁的是临锦华路的东光商场和1-5号院。
一是,东光商城和1-5号院临锦华路,拆迁过后是最能直接改善锦华路沿线城市面貌的;二是上文说的那个情况,东光商城是目前最脏乱的。
14.68万㎡,抛开东光商场几万㎡的建筑面积,剩下住宅的拆迁面积剩下不到10万㎡,以每套70㎡的建筑计算,住宅拆迁套数可能在1000套以内。
实际上在这次《成都市“十四五”城市建设规划》机会清单公布之前,东光在前两年就有要拆迁的动作,当时征求了1-5号院的业主是否有拆迁意愿,只不过后面不了了之。
值得关注的是,东光这次拆迁采用就地安置的办法。就地安置可以说是目前拆迁中最好的安置方法了,相当于既要了二环的好地段,又在居住品质上得到了升级。
如果是货币补偿的方式反而不好,现在东光的二手房单价就才1万2 ,评估再打折一下,评估价就只值1万,按照2.2倍来赔偿,也就只赔偿2.2万/㎡。
03
成都还有哪些区域有拆迁机会?
昨天将东光要拆迁的消息第一时间分享到买房交流群中,很多网友都来问汉哥成都还有哪些区域有拆迁机会,去投资一套坐等拆迁。
投资老旧小区等拆迁实际上是一个很有风险性的投资,赌对了投资回报100%以上;赌错了那就是直接砸在手上,套牢很多年,既不拆迁,又不涨价。
我身边就有一位长辈,17年把电梯房卖了去买了两套塔子山地铁站旁的老房子,想着攀成钢和沙河堡要继续往外发展,坐等拆迁。结果5年时间过去,一点消息没有...
所以我个人是很不建议去投资老房子等拆迁的。
如果你一定要去,那么汉哥也总结一下被拆迁老房子身上具备的一些共性:
1、土地资源稀缺,拆迁掉,新建的建筑物能够带来明显经济收益或社会价值。
2、房屋已经出现非常明显的折损、改造成本高,不拆迁明显影响市容市貌。
3、临重要的交通干道越近越好,就算同一个片区,越远离主干道拆迁可能性越小。
4、产权越清晰越好,现在拆迁的小区大多为xx职工宿舍,这些都是集体产权,直接赔就是,市上就能直接审批。
确定性比较高的一些区域:
1、成华2.5环沿线:成华区现在大力提倡打造金色中环,金色中环不仅是要引进文创产业和重要商业,也包含中环沿线的城市界面改造,其中就蕴含了一些拆迁机会。
2、锦江区:锦江区除了东光片区城市更新估算投资61亿元外,四圣祠片区更新还估算投资100亿,也涉及到拆迁安置。
锦江区土地资源稀缺和老旧小区集中是公认的,锦江区想要在城市发展上、财政收入上有所作为,城市更新和拆迁是一条绕不开的路。
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