烂尾楼业主停贷风愈演愈烈，商品房预售制是 “病根”？该怎么治？

　　作者：小绵羊

　　审核：CFO大叔

　　校对：小杜

　　来源：公众号【洞察新势力】

　　近日，多地烂尾楼的业主集体停贷一事冲上热搜。这停贷会造成怎样的影响，其烂尾楼背后有哪些原因，商品房预售制是否是“病根“？又该怎么”治“？

　　一、愈演愈烈的集体停贷“风“及其影响

　　1.对于购房人来说易造成违约，影响征信记录。上海市光大律师事务所高级合伙人徐军律师表示，业主和开发商之间的购房合同关系、业主和银行之间的按揭贷款合同关系，基本是两个独立的合同关系（尽管有银行将开发商作为业主还款的的担保人）。因此，即便开发商出现违反购房合同的约定，例如逾期交付房屋等，业主也只能依据购房合同关系向开发商主张权利。所以贸然停贷可能会承担违约责任，不仅征信会受到影响，还有可能被起诉到法院。

　　2.冲击着房地产市场和银行系统。烂尾楼的事件一经爆发，不只是冲击中国银行系统，更大的冲击是房地产市场，因为目前出现烂尾的开发商，并不是那些实力不济的小开发商，而是恒大、融创这些头部企业，其中恒大无疑是重灾区，17个强制停贷的楼盘里，有9个都是恒大的。连规模最大的企业都率先烂尾，中国民众购买期房的欲望就会大大降低，由此带来的影响就是，中国的新房市场将越来越缺乏买方，最终可能会陷入冰冻，今年上半年，国内的住宅销售额同比下降了31.8%，如果停贷风波继续升级，将可能对房地产市场乃至中国经济带来更大的冲击。

　　截至目前，招商银行、平安银行、中国银行、工商银行、邮储银行、农业银行、建设银行、交通银行、兴业银行等15家主要银行相继发布公告回应此事，涉及的按揭金额超过32亿元。各家银行回应的内容大同小异，基本都表示，所涉楼盘按揭贷款规模较小，风险可控。

　　据不完全统计，已有14个楼盘发布公告“强制停贷”，总影响户数约4.6万户，总房款约347亿，明文提到的资金缺口就有61亿。涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多省份内的城市，具体如下图。

　　二、烂尾楼背后的原因

　　1.有的银行涉嫌违规放贷

　　从网上流传的业主《停贷告知书》我们可以看到，业主们申诉的重点是银行存在的违规放贷、违规使用监管账户资金、未按规定将钱打入监管账户资金而是打入其他账户等问题，比如作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款、将按揭贷款资金违规划入非监管账户，有的甚至在借款人签字后私自修改贷款合同。

　　2.监管缺位，预售资金被挪用

　　作为预售款资金监管银行，未积极履行资金监管义务，导致预售资金支出不明或者资金严重非正常流出。此外拟定贷款合同时，未按照购房合同和国家相关法律规定，将按揭贷款的收款账户设定为监管账户，而是设定为开发商的一般账户，这样直接导致按揭款脱离监管，被开发商挪用一空，进而导致房子停工烂尾。

　　三、商品房预售制是“病根“？该怎么”治“？专家意见不统一

　　1.买卖双方交易不够平等

　　目前商品房预售制交易模式最重要的是基于民众的信任，民众对监管制度的高度信任，是商品房预售制在我国实行了将近30年的重要基础，民众首先相信开发商会遵守承诺，会按时保质保量交房，不会卷款跑路。而更重要的是，民众相信我国的监管制度会保证购房者的利益，不至于让老百姓交了钱而收不到房。但事实证明，这种信任基础并不可靠。过去20多年来，预售制已经出现过很多问题，最常见的是开发商偷工减料，交房的质量达不到承诺的标准。同时，一些烂尾现象开始零星出现，预售制最大的潜在风险开始逐渐暴露出来。

　　2.可探索现房销售

　　经济学家任泽平连发多次微博来支持取消商品预售制，积极探索现房销售。他表示“绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂等系列风险”。

　　3.不可一刀切取消

　　虽然目前商品预售制存在预售许可条件不明、门槛较低、预售资金监管存在制度短板等等亟待解决的问题，但也有许多专家不建议直接取消。比如据第一财经报道，房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为预售制是我国房地产开发模式与融资模式决定的，是我国商品房建设供应机制的重要部分，当前在没有新的开发模式和融资模式变化下，尚无法简单一刀切式的取消。此外北京盈科（上海）律师事务所赵然律师对记者表示，“现在房地产企业融资越来越难、成本越来越高，再取消预售制会导致行业产生更大风险。”如果取消商品房预售制会使得房企资金压力更大，房价会进一步上涨，更加不利于购房者，同时现房卖空之后，楼市肯定要迎来几年的空档期，在这期间，资金回流、无房可卖导致资金端出现问题是必然的。

　　总结点评

　　目前呈蔓延趋势的烂尾楼业主停贷事件，传递出一个鲜明的信号：那就是过去那种房产开发和银行高度绑定，把风险全留给期房业主的积弊需要加以整改，要从长效制度建设考虑完善并逐步调整这一预售制，最终是建立房地产业发展新模式，更好的服务人民安居。

　　参考文章

　　1.《烂尾楼引发停贷，商品房预售制会取消吗？》.新浪新闻综合.2022-07-17

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　　作者简介：

　　小绵羊，CFO大叔新媒体运营官。CFO大叔（ID：980205245）——资深CFO，10多年战略财税咨询及资本运作实战经验。曾先后在上市央企、某知名互联网文化娱乐企业和行业领先的某智慧财税服务机构从事战略咨询策划、股权债权融资、上市挂牌辅导等工作，作为专家顾问带队为上百家/位企业客户和名人明星提供了咨询辅导服务，关注新时代的前沿新技术、管理新理念、商业新模式和娱乐新文艺。