法国房价迎来新拐点！利率飙升，房贷收紧，这些人买房梦碎…

法国7月25日疫情数据

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房产中介最佳经纪人（MeilleursAgents）网站最新公布的晴雨表显示，法国主要城市的房地产市场平稳，自今年年初以来，房价涨幅非常有限。法国房地产市场迎来了房价反转初期吗？低收入家庭和首次置业者终于有望“搭上车”吗？

但事实是，近几个月以来房贷利率持续上涨，贷款条件又有所收紧，房贷申请越来越难获批，别说低收入者，就连原本符合标准的申请者也达不到要求了。于是，有房的卖不掉，没房的买不起。

银行房贷业务减少，房地产和贷款中介等业内人士担心，这种情况或持续下去，至今年底楼市恐怕不会有太大起色。

01主要城市房价不再飞涨

法国BFMTV电视台报道，与近几年相比，上半年法国房地产市场表现平淡。在最新公布的晴雨表中，MeilleursAgents似乎在宣布房地产市场出现预期拐点：房价不再飞涨。1月至6月，全法房价增幅仅为1.7%，而去年同期则有4%左右，而且前两年的增长也约有3.5%。即使在2018年，房价上涨幅度也高于现在。目前，所有主要城市的房价都处于相对稳定阶段，甚至在个别城市出现略有下降，如蒙彼利埃。

甚至在其他大城市，房价上涨也开始放缓。MeilleursAgents注意到，今年上半年的增长幅度（+1.6%）仅是2021年涨幅（+3.2%）的一半。与2020年和2019年相比，增速放缓幅度更大，这两年的增幅均在4.5%左右波动。

只有在农村地区，房价上涨仍然很明显。自年初以来，上涨已经超过4.5%，不过，去年同期涨幅为7%。尤其仅在6月份，农村地区房价也开始出现停滞不前，仅上涨0.6%。

▲ 与近几年相比，上半年法国房地产市场表现平淡。（法 新社图）

02房价不涨 利率涨

除了房价，鉴于高企的通胀率，所有借款人均是受益者，这是自1950年代末以来从未见过的情况：房贷实际利率基本为负。也就说，买得到房，您就赚了！当然了，前提是得先贷到款。

▲ 7月中旬房贷利率已经升至1.64%，环比上涨了12个百分点。（法 新社图）

《巴黎人报》报道，从今年3月起，法国房贷利率上涨速度加快；房贷观察所Crédit Logement CSA指出，6月份房贷利率继续上涨，平均为1.52%，而5月份为1.39%，并且上涨趋势依然持续，因为7月中旬房贷利率已经升至1.64%，环比上涨了12个百分点，如果与2021年12月相比（房贷利率平均为1.06%），更是大涨了58个百分点。

具体而言，在6月份，15年期房贷利率平均为1.36%，20年期利率则为1.49%，25年期利率更是涨至1.59%。

Crédit Logement CSA注意到，2022年第二季度，发放贷款的平均期限为239个月，史无前例。从2001年为13.6年（163个月）延长至今年6月的20年（240个月）。与此同时，仅仅在今年头4个月，20年期贷款利率就上涨了26%。

以上还是基于已获批的贷款统计的数字，现实中还有更多没通过的申请。贷款中介（courtier）平台Meilleurtaux的Maël Bernier深有体会：整个楼市都被“卡住”了。他举例说，20年贷款的利率从1月的1.10%疯涨到7月的1.85%；从7月的费率表可以看到，银行给出的20年期利率都超过了2%。

Vousfinancer.com调研部主任Sandrine Allonier 说，“有银行给出2.10%的利率——不管多少年期限、不管贷款人什么条件，这真的第一次听说。”

Crédit Logement CSA已经注意到，从2021年第二季度到今年同期，贷款数量下降了9%。

▲ 从2021年第二季度到今年同期，贷款数量下降了9%。（法 新社图）

03贷款“剪刀差”“剪碎”购房梦

今年1月1日起，房贷法规收紧，贷款申请人总负债率（taux d’endettement）不得超过净收入35%。据Maël Bernier称，2021年初，符合总负债率规定的申请能占71%，但到了今年6月时，这个比例下降到59%，“近1/3的申请都因此被拒”。

不仅如此，“卡住”购房者的，还有“高”贷款利率和“低”房贷最高费率（taux d'usure）形成的“剪刀差”。

房贷最高利率是指银行被允许放贷的最高费率，其中包含利率（taux d'intérêt）、担保费（frais de garantie）、贷款保险（assurance emprunteur）和文件费（frais de dossier）。这个最高利率由法国央行法兰西银行（Banque de France）规定，每季度更新一次。

▲ 房贷法规收紧，今年6月时近1/3的申请都因此被拒。 （法 新社图）

原则上，房贷利率越低，这个最高费率也相应较低，反之亦然。然而，今天的情况恰恰相反。Sandrine Allonier解释，比如20年期房贷的最高费率在一年前是2.60%，当时房贷利率只有1.25%；而今年4月时，房贷利率1.40%的情况下，最高费率却低至2.40%。

这令银行可操作的空间被大大压缩，有些银行只好减少、甚至暂停房贷业务，等待条件改善再重开审批。经济学家Michel Mouillart指出，今年1、2月份的房贷业务已经趋于放缓，而3月乌克兰战事爆发后业务量可以用“暴跌”来形容。

04购房者的选择减少了“许多、许多”

贷款中介网站Magnolia的Astrid Cousin说，“结果就是购房者的选择少了许多、许多。”据他表示，长久以来，他们一直试图提醒，房贷最高费率的计算方法十分不利于低收入人士，而现在，连申请材料不错的购房者也得随时做好被拒绝的准备。

他举例：一对月净收入3500欧元、40岁的夫妇，借贷20万欧元，20年期，有10%的首付，银行给出利率为1.95%；在加上0.30%的保险、担保费、文件费等等后，整体贷款率达到2.70%，超出了最高费率；即使他们的总负债率只有28%，并未超过法定的35%，他们的申请也不可能通过了。

▲ 目前购房者的选择少了许多。 （法 新社图）

05交易变得艰难 预期年内楼市持续放缓

Val-d’Oise房产中介Human Immobilier的负责人Julien Dupuis称，15天之内就有3个客户的贷款遭拒，“都是收入挺不错的买家……从来没遇过这样的事“。他说，这很让人担忧，因为“实现交易变得很艰难”。

贷款中介Pretto创始人Pierre Chapon说，这样的例子越来越多，有时候为了做成生意，他们不得不设法压低其他附加费用，比如银行降低或取消文件手续费，“我们甚至试过干脆不收任何费用，但很明显，这不是长久之计”。

▲ 交易变得艰难 预期年内楼市持续放缓。 （法 新社图）

7月，央行把20年期最高费率从2.40%上调至2.57%。但行内人士不满意这个“微调”，要求经济部长勒梅尔继续升高的同时，改变最高费率的计算方式。有人甚至希望最高费率能升至3%，但这个可能性已经被经济部与央行否决掉。

Maël Bernier对此感到遗憾，现在银行还要求10%至20%的首付，他表示，“只有手里有现款的富人才能当房东了”。

更何况，Pierre Chapon补充说，银行间竞争如此激烈，他们还需要把丢失的利润赚回来。所以，业内人士估计，9月假期结束后，平均贷款利率（不含保险、担保等其他费用）会在2%左右， “接下来将攀升到哪个点”，Maël Bernier 说，“我们真的猜不到”，只能建议买家们，尝试延长贷款期，或者降低置业计划的期望。

（欧洲时报 贾言、夏洛特报道）

编辑：一然

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