为什么九亭涨不起来？|深度好文，不看错过百万

说起九亭，它是松江进入上海的门户；从地理位置上来看，九亭是非常优越的，它不仅靠近闵行七宝，同时也是大虹桥辐射区。

昨天和客户面聊800万-1000万的预算该如何选择的时候，客户问，九亭是不是一个值得选择的地方。

我们也复盘了一下，800万到1000万，在这个价格区间段中，各个板块的产品涨幅，同时我也给出一个非常明确的结论——

如果是自住且必须要买电梯商品，同时在西南方向工作，那九亭是一个不错的选择；但同时也要接受在800万-1000万这个价格区间里，九亭的涨幅真的很一般。

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我们先来看一下其他的产品的涨幅，同时再对比一下九亭板块内刚需上车盘和次新改善盘的房源涨幅。

2020年6月，（古美）新时代花园，楼梯两房市场价在560万左右，目前在售房源挂牌价格同户型约为830万左右，涨幅约为48%。
2020年6月，（古美）古美蔚蓝城市花园，两房市场价约为700万左右，目前市场价在1000万左右，涨幅约为42%。
2020年6月，（九亭）贝尚湾大三房，售价在750万左右，目前市场价在1000万，涨幅约为33%。
2020年6月，（九亭）九城湖滨大三房，售价在630万左右，目前市场价在760万左右，涨幅约为20%。

我们再来比较（九亭）绿庭尚城的88㎡小三房和（九亭）知雅汇两房：

2020年6月，两个小区售价都差不多，为360万左右；目前绿庭尚城在510万左右涨幅达41%；知雅汇在480万左右，涨幅为33%。

写到这里，其实不难发现，从涨幅上来看，次新改善大三房在九亭的涨幅，是远远不如其他板块同类产品的涨幅的，相对于高总价区间段来看，大家还是更倾向于买市区。

再来看一下上车刚需盘，九亭的涨幅还是略微跑赢大楼市的，绿庭尚城88㎡的小三房功能性更强，所以刚需选择得更多，价格涨幅也就上去了。

所以从目前结论来看，九亭这个板块更适合于刚需上车，虽然也可以承接一部分的置换改善，但终究不是改善的主流，大多数是退而求其次的选择。

例如在我这里购买贝尚湾三房的客户，其中很大一部分原因都是买不起七宝和古美的客户，同时又追求小区品质，那只能退而求其次选择九亭。这类客户当中，不少都是在七宝那边买了一套挂学区的小户型，然后自住选择在九亭贝尚湾购买一套大三房。

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抛开产品本身，我们来说一下为什么九亭这个板块涨不起来，甚至涨幅还比不过周浦康桥板块。

| 中介竞争激烈 |

一条沪亭北路上，要说店铺最多的莫过于中介门店了；从九城湖滨开始，沿街的底商几乎都是以中介的门店——两家某岚地产，六七家红中介，三四家绿中介，还有某世纪不动产，中某地产等等。

中介的密度这么高，但是购买九亭的客户群体数量跟不上，供需关系不平衡。所以，对于九亭的中介来说，打造房源远比寻找客源要简单得多。

一套房子挂在九亭，基本上就是面临被中介打压心态、不断的用假客户杀价格的状态，所以九亭这个板块是经常出现“笋盘”的，会略微比市场价便宜一些，也不是“大笋”。

所以对于九亭的房东们来说，如果不是一个大红大紫房源稀缺的时代，九亭的房子是很难卖得上价格的，包括贝尚湾这样的标杆小区。

有人说只把房子挂在绿中介卖不就好了？你不知道的是，九亭的绿皮中介很多都是从红皮出来的，我们把红中介比喻成狼，那么绿中介就是披着羊皮的狼。

| 竞品太多 |

除了中介比较多，容易杀价格之外，九亭的小区体量都比较大，这也给了中介杀价格制造机会。

我们来看一下九亭的贝尚湾、绿庭尚城、九城湖滨、知雅汇、奥林匹克花园这几个小区的规模：这些几乎都是规模比较大的中大型小区。对于不熟悉上海市场的人来说，有些人并不知道，这些小区体量虽然比较大，但是诚意出售的房子并不多。

要知道，2018年-2019年的时候，绿庭尚城的在售房源达到80套，奥林匹克花园在售房源达到180套，九城湖滨和贝尚湾这样的小区，在售的房源达到50套以上。所以，2018年和2019年的九亭市场上，房东售房几乎都是打骨折出售的。

另外，九亭除贝尚湾一枝独秀之外，其他的小区如绿庭尚城、志成花苑、知雅汇、摩卡小城、五洲云景等，品质都差不多。竞品过多，也会显著增加的卖房难度。

| 产业风口 |

九亭为什么涨幅比不过周浦？其中核心的原因就是两地的产业不同，造成板块内居住人群的收入有很大的差异。

九亭更多是依靠浦西的传统产业园区，比如漕河泾开发区和徐家汇等地。但这些产业园区，大多以外企、互联网和消费服务业类行业为主，这些行业都不是目前政府大力支持的核心产业。

当前，芯片行业和新能源行业，都是政府大力支持的产业；周浦康桥之所以最近房价腾飞，就是因为这边是张江板块概念辐射区，周边芯片行业等工作的人，短时间的薪资涨幅得到了巨大的提升，所以购买力也相对得到了提升。

从目前来看，未来的五年，周浦康桥的房价会和九亭进一步拉大差距，一方面，芯片依旧是未来一段时间发展战略的核心产业；另一方面，周边还有张江药谷等高薪企业的员工，可以支撑周浦康桥的房价。

对于松江来说，目前发展和人口导向的重点是松江新城；对于闵行来说，虽然九亭是邻居，但是它依然属于松江。

九亭的购买者，大多数也是相对普通的打工人群，刚需这两个字，九亭更偏向于“刚”。

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文章的最后，我们再提一下大虹桥板块，有空会专门出一篇文章讲，对于大虹桥板块的九亭和江桥两个辐射区当中，一个是商品房为主，一个是动迁房为主。

这两个板块当中又该如何选择呢？我的结论是能选商品房，就尽量选择商品房。