读城：东安湖购买者与古怪秩序

　　成都新楼市 文|季体

　　本文为行业资讯，非广告

　　你的嘴上有15000亩湖区的味道。

　　8年前，我们曾这样调侃城东迟迟不来的一个湖。孰料此后转机到来——东安湖公园从全面开工到全面开放，不足三年！

　　东安湖板块，不仅是楼市热点所在，更是成都城市意志的集中体现。过去三年，东安湖的每一天，都在上演现实版“速度与激情”。

　　▌东安湖实景

　　▌东安湖板块示意 截自百度地图

　　本文所指东安湖板块，也即东安湖核心区：桃都大道以北、以西、车城大道以东、东西城市轴线以南的区域。在东安湖板块之外、与大面板块交界处的区域，虽然离东安湖湖区距离稍远，但仍可享受到东安湖的配套，称为泛东安湖板块。

　　理解东安湖板块，还需厘清两个概念：东安新城和东安湖板块。虽然东安新城和东安湖板块有很多重叠区域，但它们仍是两个不同概念。

　　①东安新城

　　2019年5月，东安新城规划正式公布。东安新城位于东安新城西至车城大道、东至北京路-董郎路、南至桃都大道、北至成渝高速，面积约7.9平方公里。

　　▌东安新城规划范围示意图

　　②东安湖板块

　　本文所指东安湖板块，是以2019年11月成都发布的龙泉驿区南部城区东安湖单元转龙片区等6个片区详细规划为参照，板块内总用地面积约10.25平方公里，折合约15375亩。

　　▌东安湖板块规划图

　　无论对东安新城，还是对东安湖板块来说，东安湖都起着至关重要的作用。从卫星地图上，可以直观看见这几年东安湖的建设到底有多迅猛。

　　▌东安湖板块卫星图对比，2017年2月-2021年10月

　　这张包含配套落实、房企拿地的时间轴，见证着东安湖板块一步步的发展历程。

　　2019年3月，皇冠湖更名东安湖。

　　“东安”二字来自于北宋皇室画家高克明的名画《溪山雪意图》，高克明一度在龙泉驿小住，并把这里喻为溪山东安之乡。将“皇冠”更名为更有历史底蕴的“东安”，是这座城市尊重文化、传承文化、继往开来的具象选择。

　　对购房者而言，为什么要关注东安湖板块？

　　原因有三：一，东进，符合成都城市发展主旋律；二，生态资源加持，约5061亩东安湖生态公园已实景呈现，所见即所得；三，新房供应集中，可选项多。

　　▌东安湖实景 图据龙泉融媒

　　目前，东安湖板块的开发主要集中在东安湖东和东安湖西。对购房者来说，到底选东安湖东还是选东安湖西，对应着两种不同的购房逻辑。

　　东安湖东：目前板块内主要生活配套大多集中在此区域，如新希望、龙湖、保利、华侨城、深业泰富等品牌开发商也集中于此。对购房者而言，买入东安湖东，一方面可享受东安湖的生态资源，一方面还有醇熟配套。

　　东安湖西：相比东安湖东，东安湖西显得更“生”，生活配套还有待呈现和提升，新盘目前只有一个华润置地未来之城。购房者买入东安湖西，更多是看中南向瞰湖的视野以及相信华润置地的“造城”能力。

　　▌东安湖东&东安湖西示意

　　东安湖的主要配套，可见下图。

　　※三大购物中心的围合

　　2016年底，包含6万方购物中心的龙泉吾悦广场开业，开业当天客流即突破30万，前来购物的人群让桃都大道瞬时变成了“停车场”，这也奠定了板块的商业基础。

　　▌龙泉吾悦广场实拍

　　2020年4月，华润摘下东安湖西48亩商业地块，根据华润的描述：建筑面积约10万方万象商业，将作为区域商业中心；2021年，龙湖宣布将在龙湖焕城引入约12万方商业体量的东安天街，体量两倍于吾悦广场的购物中心，预计2023年开业。

　　仅这三座商业体，总体量就接近30万方，大约相当于1.5个武侯大悦城。

　　此外，保利云上还规划有约13万方商业，包含商业群落、滨水活力商业文化街区。加上新希望 经开兴东 锦粼云境的商业、龙湖焕城铂金岛、龙泉吾悦广场商业街等，板块内的商业大有可为。

　　※快速公交与地铁2号线分居两侧

　　公共交通方面，北侧东西城市轴线有快速公交K6、K7线，可直达五桂桥，东二环；南侧有地铁2号线，从书房站乘车，14站至春熙路。但目前板块内缺乏南北方向的公共交通。

　　快速路是板块的福音，沿着东西城市轴线从龙泉驿区到二环双桥子立交，根据蓉城政事4月的实测，只需十五分钟。

　　※教育在近期显著改善

　　板块内主要的教育配套，是成都(国家)经济技术开发区实验中学和实验小学。

　　▌东安湖学校

　　华润未来之城内，东安湖学校已建成，包含小学+初中，设计教学班54个。7月16日，成都七中发布招聘公告，宣布东安湖学校由成都七中领办，无疑改善了东安湖板块的教育资源。

　　此外，在龙湖焕城东北侧，以及保利云上项目内还规划有教育用地。

　　医疗方面，从龙湖焕城和保利云上出发，两公里范围内有龙泉驿区第一人民医院、龙泉驿区妇幼保健院。其中龙泉驿区第一人民医院为三乙医院。

　　东安湖另一个不能忽视的配套，是诸多场馆，包括东安湖体育公园、东安书院等，增加休闲娱乐好去处。

　　▌东安湖体育公园

　　产业方面，东安湖已引进大华智慧城、威马汽车全球研发中心等项目。

　　▌建设中的大华智慧城

　　※合计约7000亩双公园

　　东安湖板块核心部分，即是约5061亩东安湖公园。体量大是一方面，更重要的是人在其中的参与感，可以借助桥梁在湖面中间穿行，从不同视角欣赏到不同的景观。

　　▌东安湖公园内，有不少桥梁可供行人跨湖

　　同时，约1910亩驿马河公园也不能忽略。公园城市的现实生活，在这里举步即至。

　　▌驿马河公园实拍

　　此外，必须指出的是，东安湖东在已有商业、轨道交通等城市配套之外，中间还有大量土地等待被开发。

　　▌从西侧的保利云上到东侧的龙湖焕城之间，还有大量待开发土地

　　▌2015-2022年东安湖板块拿地情况

　　※多阶段成长，生态配套兑现后进入集中爆发期

　　东安湖板块的成长具有明显的阶段性，其土地市场的表现大致可以分为2015-2018-2022三个时间节点。

　　东安湖板块的拿地记录始于2015年3月，新城以楼面价1200元/㎡拿下约181亩商住用地，也即后来的新城吾悦广场，这个项目也是东安湖板块内首个投入使用的商业综合体。

　　在“皇冠湖”时代，区域内的拿地记录仅有北大资源、电建、绿地、合能等房企，供应量和热度都一般。

　　2018年对东安湖板块是一个十分关键的节点。2018年10月，华润先后在东安湖西北角拿下4宗合计约570亩用地，要求须配建体育场馆，“东安湖板块”才算正式拉开帷幕。

　　2020年，东安湖板块的土地供应开始持续增长。华侨城拿地后官宣与保利合作打造约375亩保利云上，而从去年集中供地开始，区域又先后吸引了龙湖、新希望、深业泰富、首钢、远大等房企。

　　今年，东安湖主湖区开放、体育场馆交付，片区最重要的生态配套兑现，再度提升了东安湖板块的吸引力。今年两轮集中供地中，东安湖核心区内一共出让了5宗地，区域清水房限定价已经刷新到2.3万元/平米。

　　※头部房企大项目云集，东安湖东集结度更高

　　据成都新楼市不完全统计，从2015年至今，东安湖板块内共计出让28宗地，成交面积约2700亩。其中，涉住宅用地成交23宗、2434亩；纯商业用地5宗、266亩。

　　总体看，住宅用地的供应是主力，且早年间单宗宅地面积普遍较大，在区域内形成了几个超大体量的城级项目，很大程度拉升了板块内新房供应的持续性。2018年以后，区域内住宅用地的容积率普遍在2.0-2.5之间，规划指标上保证了板块内住宅产品相对低密的居住体验。

　　目前已有近20家房企进驻东安湖板块。其中，top30的一线大房企包括华润、保利&华侨城、龙湖。这几家头部房企的拿地面积合计约1179亩，占区域内成交面积的43%。尤其以华润的拿地面积和开发体量最大，其次为保利&华侨城。

　　▌本表格为不完全统计，不包含配建用地

　　这几家头部房企对区域的贡献度较大，分别参与了体育场馆、酒店、综合体商业等区域配套的建设。

　　▌本表格中对东安湖板块内土地出让信息的统计，除了东安湖核心区以外，还包含了2015年后泛东安湖板块的拿地记录。

　　土地供应进入集中爆发期，对应在新房市场，则表现为大盘云集，购房者可选项多。

　　据成都新楼市不完全统计，目前东安湖板块和泛东安湖板块在售和待售项目共14个，其中百亩以上大盘占8个之多。

　　▌东安湖板块和泛东安湖板块新房项目（由成都新楼市不完全统计，仅供参考）

　　目前东安湖板块在售项目共6个，分别为保利云上、华润置地未来之城、新希望 经开兴东 锦粼云境、龙湖焕城、朗基紫境东来和电建长运东安。

　　▌保利云上实拍图

　　区域在售产品主要有高层、小高层、洋房、叠拼等不同形态；

　　户型方面，目前板块最小上车户型为保利云上建面约112㎡套三双卫户型，板块主力户型集中在120-140㎡，从面积段来看，总体趋于改善；

　　不过，目前待售的首钢东境风华规划有建面约88㎡套三单卫户型，清水限价17000元/㎡，或将进一步降低东安湖板块的上车门槛；

　　总价方面，目前平层户型的总价大多控制在200-350万，适合刚需、刚改和改善购房者。

　　▌新希望 经开兴东 锦粼云境实拍图 部分高层户型可瞰湖

　　对购房者而言，若是总价预算在200万出头，可以考虑保利云上、新希望 经开兴东 锦粼云境和龙湖焕城。

　　其中，保利云上占地约375亩，造城级体量，由保利和华侨城两大央企合作开发；锦粼云境离地铁2号线书房站更近，部分高层户型还可瞰湖；龙湖焕城清水限价16000元/㎡，目前限价为东安湖板块最低，未来项目楼下还有建面约12万方的天街商业。

　　▌龙湖焕城意境创想图

　　若是总价预算在300万以上，还有华润置地未来之城、电建长运东安、朗基紫境东来可供选择。

　　华润置地未来之城相信已不用赘述了，项目自2020年以来已先后11次取证，据中指研究院数据，项目2021年销售金额达49.8亿，仅次于麓湖生态城和建发央玺；电建长运东安和朗基紫境东来目前都已是准现房，电建长运东安于上个月进行了部分交房，目前在售有建面约130-154㎡洋房和建面约170-241㎡底跃；朗基紫境东来目前有少量建面约144-367㎡叠拼在售。

　　▌华润置地未来之城实拍，从空中俯瞰，大城已成

　　不到三年，从全面开工到全面开放，这里有“成渝双城经济圈”国家战略和成都恢宏东进的政策东风，有大运会的预期和红利，有成都版的“速度与激情”。

　　当东安湖从蓝图变为现实，东安湖板块也随之成为楼市热点，华润、保利、华侨城、龙湖、新希望、首钢等品牌房企纷纷在此集结。

　　对购房者而言，在城市主流发展方向，有超5000亩东安湖生态公园，有地铁，有快速公交，新房主力总价在200-350万，对主城外溢、想买进城东、追求生态资源的购房者来说，东安湖是一个不错的选择。

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