乌鲁木齐改善型楼盘增多！改善型买家入市 刚需购房者何去何从？

“预算80万左右，在乌鲁木齐主城核心却买不到合适的新房，可以首付的钱是有限的，地段好的地方房价贵，更不要说有学区…”

虽然乌鲁木齐新房市场新房持续性供应，但值得关注的是，新房市场逐步迈向改善和中高端产品，尤其是对于主城来说，120㎡以上改善型楼盘增多，“高房价高品质”楼盘让改善型买家加速入市，刚需购房者却似乎望尘莫及。

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从供应端来看：乌鲁木齐主城改善型楼盘增多

上表是乌鲁木齐各核心区域目前在售及销量较好的部分新楼，从户型建筑面积和价格可以看出，90平米以下满足刚需购房者的小户型房源较为稀缺，100平米左右及120平米以上改善型住宅户型占比较大，且房价普遍都在10000元/平米左右。

对于注重居住体验感且购买力较强的改善型客群，即使总价高但住房销量和购买力也也未见受影响。

对于刚需购房者来说，要想满足“便捷交通+学区+小面积+低价”这几点需求是几乎不可能的，且随着改善型需求不断地增加及主城核心地段高地价的原因，使得不少开发商一开始就倾向于选择设计改善型产品。

• 分别来看：

NO.1 天山区

天山区新房几乎都是万元起步，如果是附带优质学区色彩或是地段优势的楼盘，价格更是一路直升。且近几年天山区各大开发商的新楼盘户型设计基本开始逐渐偏向改善。

譬如万科旧城改造在乌鲁木齐的焕新之作，万科天山府项目。该项目打造的就是“低密度+全配套”的花园洋房及其大平层产品，意在建成一所高端改善大型社区。

NO.2新市区

新市区虽说不是老城，但北京路及长春路等核心地段的新盘也早已在万元左右，同时，改善型项目层出不穷。譬如，广汇开发的美居大都会项目，“美居地段+113中校区”双向加持，其精装价格在12000元/平米+。

且随着北京路植物园周边保利堂悦、吾悦花园城、融创北京路壹号、城建京府等项目聚集供应，改善型项目也逐步增加。据了解，融创北京路壹号目前已开始认筹，其打造建筑面积约126-233平米的纯花园洋房产品，小编预估价格在13000元/平米左右。

NO.3 水磨沟区

水磨沟区尤其是会展片区，近几年一直都是乌鲁木齐供房的主力区域，就拿绿城百合留香苑来说，打造270度全景落地窗产品，建筑面积更是为190-236平米高端改善型住宅，价格更是向19000元/平米飙升。

另外，以艺术房产闻名的领航天宸项目打造建筑面积约116-168平米的改善住宅，价格更是达15000元/平米。

NO.4 沙依巴克区

沙依巴克区内目前新楼盘供应量较多，且在售项目两级分化较为严重，层次差距也较为明显。

但如核心地段的红星·天铂、旭辉·燕来府二期和万科·都会传奇三期，均价基本都是10500元/㎡起，且都是品牌房企设计，质量方面相对来说也是较为有保障的。

NO.5 经开区

相比前面几个区域，经开区虽建区最晚，但随着高铁片区的快速发展、一大批项目落成。譬如，位于高铁核心的秦基澜城、秦基高铁壹号苑、佳源都市等项目价格早已突破12000元/平米，且90平米以下的刚需小户型更是稀缺，主力户型大都为100平米以上的三室。

以上改善型项目的逐步增多，使得刚需购房者的选择性变得局限，这点其实也在情理之中，除了供给端因素影响之外，从需求端口数据来看，乌鲁木齐改善型户型成交占比多于刚需，尤其在主城核心较为显著。

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从需求端口来看：改善型户型成交占比多于刚需

乌鲁木齐主城区相对城北、白鸟湖等边缘地区虽然房价高，但主城核心区域的新房依然吃香，居民对居住舒适度和对房企要求的不断提高，使得开发商对住宅产品的投入增加，自然产品价格就会随之增加。

乌鲁木齐随着中海御山府、万科隐庐、凤栖域上等改善性大平层及洋房相继入市，即使总价高但其销量也未见受影响，加之开发商自身的品牌效益及产品品质，使得备受乌鲁木齐市场上购买力较强的客群的青睐。

从2022年上半年乌鲁木齐商品住房户型面积销量占比数据可以看出，90-120㎡的户型占比最大，在乌鲁木齐颇受欢迎，120-144㎡改善型户型销量占比大于90㎡以下的小户型比重。事实证明改善型户型还是卖得不错，说明在乌鲁木齐还是存在一批注重居住体验感且购买力较强的客群。

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结语

综上，一方面是开发商在地价上升的同时希望可以保持一定的利润，开发改善型住宅，另外一方面是购房者对改善型需求的提升。虽然需求端和供应端的理由各不相同，殊途同归，但也最终造成了乌鲁木齐新房市场逐步迈向改善和中高端产品。

对于刚需购房者来说，在主城新开楼盘小面积户型较稀缺的情况下，如何在较好的地段买到合适的房子值得思考。或许在“位置、学校、价格”等购房条件不能达到统一的情况下，按照重要性递减原则，选择自己最看重的点入手，或者考虑同地段的二手房也无疑不是较好的选择，先满足需求，后期再逐步置换。

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