我看好湛江，但不看好湛江楼市

前几天写湛江北站的文章湛江北站意味着什么？受到很多人的关注。相对于市场上主流的一些声音，我更喜欢讲其他角度的观点。

6月份，湛江楼市火了一把，但接下来的七月又被打回原形。一是全国铺天盖地的停贷事件，给购房者造成了很多的困扰。二是这几天，学校的事情吵得沸沸扬扬。

很多人问我，湛江的房子还可以买吗？

答：我看好湛江，但不看好湛江楼市！

Part 1

我看好湛江城市的发展

省域副中心城市，为湛江提供了大舞台，发展空间巨大，湛江GDP、人口、产业、城区面积还有很大的空间。

看区位和交通

湛江处在大湾区、北部湾、海南自贸区交汇处，是广东省域副中心中心，是沿海经济带增长极。未来五龙入湛，从全国交通末梢变成全国交通枢纽，拥有全国性高铁枢纽站—湛江北站，拥有4E级干线机场—湛江吴川机场，拥有华南唯一通航的40万吨世界级深水港口和码头—湛江港。放眼全国，拥有如此独天厚地的区位和海陆空交通条件的城市，屈指可数！

看产业经济

巴斯夫，中科炼化，宝钢等等重大工业项目落地，助力湛江腾飞。湛江已进入改革开放以来重点项目数量最多、完成投资额最高、产业集聚效应最强的高光时期。已经形成绿色钢铁、绿色石化2个千亿级产业集群，现在培育智能汽车千亿级产业集群，构建以钢铁、石化、汽车为战略性支柱产业的现代化工业格局。

看人口和GDP

2021年，湛江市区常住人口约为193万人（七普数据），2021年全年GDP实现约3560亿元。根据规划，2025年，湛江市区常住人口将达到250万人，GDP将达到4500亿元。

根据时代数据2021年全国GDP百强城市，湛江以3560亿元排名第82名。如果按照2025年湛江既定的发展目标，GDP4500亿元大致相当于现在的淮安、贵阳。而市区常住人口250万人，大致相当于现在的潍坊市的市区人口规模（潍坊8个区，湛江才5个区）。根据现行的城市规模划分标准，市区常住人口100-300万都属于II型大城市，300万人口规模是个重要的门槛，决定了能不能上马地铁。

湛江人口规模和经济规模变大是必然趋势，城区扩大也是必然之举。

Part 2

我不看好湛江楼市

有人就会说了，前面你把湛江说得这么好那么好，现在又说不看好湛江楼市，这是不是自相矛盾？

这里我要先说明两个概念：

1、我说的不看好，是认为湛江的房价涨幅空间小，也就是房价不会怎么升了，或者说房价的涨幅跑不过利息或者说通胀。但湛江日后的房产交易规模会逐渐扩大，贯彻房住不炒的理念，让更多的湛江购房者轻松实现安居梦。

2、第二点要说明的就是，房价和GDP经济发展水平是一种弱相关的关系，一般情况下，房价高的城市，GDP也高，比如北上广深。GDP高的城市，房价不一定高，比如重庆和长沙。2021年重庆GDP高达27894亿元，人口3212万人。长沙GDP也早已突破万亿达到13270亿元，人口1024万人。还比如茂名的GDP比湛江高，但是房价却比湛江便宜。

根据安居客数据，重庆7月新房均价10855元每平，长沙新房均价10166元每平。湛江的朋友们，看到这个价格是不是特别羡慕？重庆和长沙的房价比在全国内一直都是比较低的，也就是说重庆和长沙的人买房的压力不大。

为什么说湛江日后的房价涨幅空间小

大的环境，宏观经济层面我就不说了，就说一些具体一点的原因。

1、研究重庆、长沙的房产政策可知，只要把城区的面积铺大，根本不愁建设用地，每年推出天量的土地供应量，再多的人口再大的需求，处于供过相等或者供过于求的局面，房价自然没有上涨的机会。

2、从湛江城市发展角度上讲，湛江要发展成为省域副中心城市，发展路径为引进大工业，培育产业集群，带动全市经济发展。有了产业，可以吸引人口。人口怎么来？总的来说，就是能吸引外来人口以及留得住本地人。

3、按照湛江的规划，对比发展工业、壮大产业、完善体系等，如何促进常住人口增长和吸引、留住外来人口很关键，人口是城市发展的基础，是一个城市最宝贵的资源。而且，根据目前的情况判断，湛江很有可能走重庆、长沙的模式！

4、为什么湛江会选择走重庆、长沙的模式？因为重庆、长沙等都是区域的中心城市，靠着虹吸周边中小城市的人口，来支撑它的城市发展。而湛江要想成为真正的大城市（人口1000万以上，市区人口300万以上，GDP8000亿以上），除了要把下面县市人口吸引上来，还要去抢广西东南部（玉林、北海等城市）的人口以及粤西（茂名等城市）的人口。凭什么你来抢？除了能提供合适的就业岗位机会外，生活成本也是需要考虑的因素，所以，政府将会严控房价，从而降低生活成本，提高城市的人才吸引力和生活舒适度。

5、政府会怎么样控制房价？大概率通过城区扩容，增加土地供应的方式实现。以前湛江房价快速上涨，原因有很多。其中城区面积狭小（椹川大道和广州湾就是分界）是很关键的影响因素。而目前，东边有海东和南油，甚至后面麻斜、南三都会连城发展。西边霞山的北站新区、麻章的西城新区甚至后面湖光大学城等都会连片开发。这里就不展开了，具体大家可以查看我之前的文章 2025年，湛江城市格局会是怎么样？

总之，现在要说明的就是，日后湛江城区有大把的土地，而且这边土地综合素质会更好，统一规划、统一开发，以主干道为骨架，可以快速连通市中心，地块内再配套公园、学校、商业、医疗等（可以参考海东新区和北站的规划）。值得注意的是，未来这些片区出让的楼面地价相对便宜（政府控制+市场影响）

6、所以，政府可以通过增加大量的土地供应，来解决实现房价的平稳。当然一个城市的房价涨跌，除了前面分析的供求关系之外，还和宏观大势、政策红利等（比如大水漫灌，比如行政区划改革，比如海南的自贸区限购等）。

7、近十年湛江房价的上涨，有高铁开通的影响，有行政区划的影响，有海南政策的影响，有东海拆迁户的影响，有大量外来投资炒房客的影响。综合影响房价的诸多因素，湛江房价在以后较长时间内将不会有大幅度的增长（并不是说不涨）。

8、我说的湛江房价在较长时间内不会有大幅度对的增长，并不意味着湛江房价会控制得很死，或是很低。而是湛江的房价更加合理，既能保证刚需能够轻松上车，也能为高净值人群提供风景绝佳的海景大平层。也就是说，以后城区内，既有5千元每平的上车盘，也有3万每平的海景大平层。政府控制的是均价，保障的是中低收入人群的住房问题。至于海景大平层能涨多少，这完全由市场决定，突破3万每平也是大概率的事件。

注：本文仅小编个人观点，仅供参考，不喜忽喷，你要是觉得我说的不对那就以你的意见为准！