占地105.6㎡起？贺州城区内多幅小面积住宅用地“出道”，自建房要重现江湖？

编辑@房小探

审核@房小密

前不久我们聊过二手市场上的一些自建房房源，尽管现在贺州的住宅市场是商品房盛行，但发现仍有部分购房者青睐于自建房。

走在贺州的街头巷尾，自建房可以说是随处可见，既有用于自住的，也有用于出租或经商的。

不少人对自建房情有独钟，在他们眼里，自建房是“有天有地，唯我独大”。

虽然自建房在贺州的住宅产品里占据着不小的比重，但依然被视为一种“稀缺”产品。

究其原因，主要是贺州城区在很多年前，就已经无法从一级土地市场上获得自建房的住宅用地。

如果现在想要自建房，只能在二手市场上寻求土地转让或整栋转让。

不过我们最近关注到土拍市场上，在多个自建房的居住片区，一批小面积的住宅用地出现新的规划和出让动作。

多幅小面积住宅用地“出道”

自建房要重现江湖？

最近，贺州市自然资源网站上，公示了一批小面积住宅地块的用地规划。

据不完全统计，姑婆山大道东侧有5幅，新风街有3幅，八达中路2幅，以及八达中路与星光北路交汇处1幅。

在这些住宅用地的地块控制指标及区位中，能发现不少端倪，例如：

①占地面积小，在100-500㎡之间；

②建筑密度高，达到89%-93%，意味着建筑物几乎占满整个地块；

③建筑高度低，限高在18米，相当于约6层楼高；

④容积率高，从规划总建筑面积换算，容积率上限基本达到5.2；

⑤地块周边都是已建成的成片自建房。

从地块控规及区位特征来看，这些住宅用地的后期开发，在指向自建房这一物业形态。

在地产界，都说土地是面粉，房子是面包。

原材料的成本、制作过程的工艺水平，关乎着面包的品质和价格。

在商品房市场上，制作过程和定价通常由开发商决定，能造出什么样品质的房子，卖多少钱，购房者相对被动。

如果购房者可以自行购买面粉去制作面包了，有多少人会考虑呢？

出让价格门槛不低

想有天有地，得先有实力？

根据广西自然资源网上交易系统显示，贺州市主城区已“上架”了5幅小面积住宅用地。

之前提到的位于新风街和星光北路的地块亦有在列，除此以外，还有一幅位于平安西路的住宅用地。

从实际环境来看，这些地块均为“门面地”。

▲HTC-2022-32号地块所在道路

出让总价在百万元级别，如果折算成亩单价，达到约814-1244万元/亩，楼面价也在“2字头”和“3字头”的水平。

要知道，贺州楼市近五年的“地王”——彰泰新旺角地块，位于城西的核心商圈地段，在2019年时成交的土地单价是535.98万元/亩，折算楼面价为3215.86元/㎡。

其中，位于平安西路与德兴巷交汇处的HTC-2022-32号地块，在7月18日已进行出让，最终未成交。

显然，对于普通购房者而言，如果想要买地建房，这样的价格门槛不低。

光是买地的价格，就已经能令很多购房者望而却步，更别说后续的规划设计、报建、施工建设、办证等成本和费用。

在二手市场上，中介也发布过不少地块转让的信息。

根据不同的地段位置、底面积大小、可报建的层数，是否可作为门面等条件，个人住宅用地转让的价格也存在不小的差异。

比如黄田新城一幅底面积约80㎡住宅用地，总价56万元，似乎不高，但折算亩单价也达到了466万元/亩。

另一幅缤纷环球城附近的市中心地皮，底面积约120㎡，报价220万元，折算亩单价高达1200+万元/亩。

相比之下，如果偏好自建房，买“成品”会显得更有性价比。

例如，两栋位于太白路的自建房，价格在125万到168万就可以买到整栋。

不过，总的来看，想要在城区拥有一栋有天有地，还能让你“自由发挥”进行规划建设的房子，没有一定的实力，是不能轻易做到的了。

自建房的价格水平，可以说是在充分印证着它的“稀缺性”。

自建房是城市化的“绊脚石”吗？

在城市化的发展下，城镇人口不断增多，自建房的建筑形态，自然是难以满足更多人的城市化居住需求的。

最近出现的小面积住宅用地供应，基本出现在已建成的居住片区，相信也是在厘清城区内的部分存量土地资源，更好的进行盘活、整合利用。

在这个过程中，如果对自建房感兴趣的企业和个人，也可以适当进行关注。

面对贺州大量存在的自建房，很多人是抱有不同的情感与看法的。

有的人认为自建房市井气息更浓厚，更有乡愁、情怀，也有的人认为，城市的进步与发展，需要面貌更新，需要“城市天际线”。

但或许这并不冲突。

就像北京的化石营、南宁的建政路，给其城市营造了多样化的形态，才能体现出城市未来空间组合的多元化路径。

城市需要现代化的不断进步，也需要人文底蕴的沉淀，才能成为一个“有血有肉有灵魂”的城市。

每一种建筑形态，其实都带着时代发展的印记。

当西约街与远东商圈能携手共生，当人文的巷弄与现代的街道发展能并存，彼时的贺州，也许会盛放出朝暮与晚霞融合的新想象。

今天先这样。

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