深圳楼市：楼市水太深，对于刚需群体不太友好！

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会员提问：五哥，您好，我最近在关注投资买房的问题，对于这方面不很了解，我想咨询一下房产投资的利润到底应该关注哪些方面？房产投资的利润通常是从什么地方获得？

答：你好，1.投资学位，不建议选择具有确定性的学位。目前学位是涨幅价格的动力支撑，但学位红利能持续多久具有不确定性，集团化“教育稀释”对学位价格有影响。2.产业导入。产业红利会分阶段释放，利润相对扁平，“翻页”的短期红利最大。3.旧改更新。旧改的一级市场红利占整个旧改更新红利的60%以上，民营企业踊跃进入旧改市场。策略性旧改产品占30%的利润。4.笋盘。笋盘红利越来越稀少，普通人购买笋盘应该结合谈判技巧，可以关注最近的法拍房。5.买卖手法。买房应该关注资金成本和资金回报率，用最少的钱获得最大的利润，加杠杆买房，实现资金利用率最大化。

会员提问：五哥，你好，刚需自住想上车，请问对于现在的深圳买房的话有什么建议吗？

答：你好，首先深圳房价不会大跌，人口和产业是内生动力，有人就会有买卖。既然决定上车，就一定找好车，特别是在买首套的时候，尽量买一套自己能力范围内最好的房子。能买西部别买东部，深圳房价涨的多的片区都集中在西部，且远不会停止这个阶段，很有未来。买房杠杆不要太高，更不要炒短期，要懂得调控风险，强行高杠杆的话普通人很可能翻车，谨记月供不能大于收入的70%，短期借款不能大于年收入的3倍，要在能还得起的范围内。虽然小产权很火，但是入场需谨慎，它是只有使用权，没有所有权的。放弃抄底捡笋心态关注房产价值本身。二手房买的就是学区、居住环境、交通区域、预期等等，居住性不强的不要，具有流动性和现实价值的中心城区的二手最好。最后，关于学区房，学校排名是最重要的。

会员提问：五哥，你好，刚需，积分在60左右，快结婚了，想买个房，现在打新竞争太激烈，二手房首付又太高，我不知道怎么选择，打新顾虑比较多，如果失败了要和老婆租房住，感觉很纠结，有没有什么建议？

答：你好，关于选择新房还是二手房的问题，有这样一些建议：首先，短期内没有学位需求和居住需求的家庭，建议选择打新，原因在于：一方面新房比二手房倒挂20%以上，另一方面二手房首付高、交易成本高，所以显然新房比二手房性价比高；同时也不必担心新房踏空，因为预计政策调控下房价会横盘三年。其次，新房资料审核严格，建议准备充分，把流水养好。最后，关于积分的问题，如果预算在600万以下，60分可以买刚需盘，70分可以买网红盘，50分以下的群体建议仔细筛选，不要因为机会渺茫而胡乱购买；如果预算在700万以上，总价略高，积分要求越低，如瑞喜二期对积分要求应该不高，海德园89平的房子则要求积分较高；积分很低的人群建议多考虑二手房

会员提问：老师你好，最近有投资买房的想法，我有一个朋友，也有这个想法，我们想问问是不是能合伙买房，这个投资方法可行吗？存不存在什么问题，有没有什么需要注意的？

答：你好，虽然对合伙买房的首付资金来源审查很严格，但合伙买房仍然是具备可行性的，只是比较考验操作手法与参与人的心态。合伙买房需要注意两点：一是利润分配，二是售价确定。常见的有这些问题：一是用其中一个参与者的名字按揭贷款，导致此人下次买房的首付比例提升；二是产权人跑流程费心费力；三是两人对售价的意见难达成一致。总的来说，合伙买房问题多多，不建议新手使用这个方法。

会员提问：五哥你好，本人在深圳工作，现在名下有一套学区房还有贷款未还清，想卖掉这套置换新房自住，目前存款50万左右，家庭年收入四十多万，卖掉这套可以有500万左右的预算买新房，有什么合适的楼盘推荐吗？

答：你好，不建议卖掉这套房置换，一线城市置换难度很大，而且成本较高，投资买房频繁置换获取利润是极少的，房产投资需要耐心。如果想买新房，建议采用截断抵押融资的方式，先用存款还清房子欠款，再去银行抵押资金，这种情况差不多可以抵押6-7成，到手资金大约300-350万，然后用这个资金当做首付去购置新房，至于楼盘推荐，建议关注碧海西乡的地铁沿线二手次新笋盘。