离婚律师王幼柏：夫妻一方擅自出卖共同房产，另一方该如何维权？

作者：王幼柏律师，广州离婚律师王幼柏团队主任

在现实生活中，夫妻一方未经另一方同意，擅自出售夫妻共同房产的情形屡见不鲜，尤其是在双方离婚期间。

为便于大家理解，我先给大家讲一个案例。

王先生和李女士系夫妻关系，2010年夫妻俩在广州购买了一套房产，登记在李女士一人名下。结婚初期王先生和李女士感情尚可，但近几年因王先生在北京工作，李女士在广州居住，双方聚少离多，矛盾交织，加之沟通不畅，导致感情破裂。2019年12月，李女士在王先生不知情的情况下与刘某签订房屋买卖合同，将广州房产出卖给刘某，约定房屋价款560.6万元，上述房款现在李女士手中。

在本案中，李女士未经王先生同意，擅自出卖共同房产，王先生该如何维权呢？

我们先来看看最新的《民法典》规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”

根据上述法律规定，我分两个问题给大家逐一解析：

一、王先生是否可以向法院起诉，确认李女士和刘某签订的房屋买卖合同无效并追回该房屋？

分析上述法律规定，若第三人即刘某善意购买、支付了合理对价并已办理了不动产登记，王先生无权追回该房屋。换言之，若刘某购买该房产不是善意取得，或者没有支付合理对价，或者未办理不动产登记，只要这三个条件中的任何一个未成就，王先生均有权追回该房屋。

1. 何谓“善意”

通行的观点认为，应当以第三人对不动产登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准。也就是说，只要第三人信赖了不动产登记，就一般应推定其为善意。

为了方便大家更能理解“善意”的内涵，我把房屋产权证上登记权利人的不同情形归纳为以下三类：
（1）在夫妻共有房产中，房屋产权证书上登记的权利人为夫妻双方（另一方有共有权证）时，夫妻一方与第三方签订房屋买卖合同的；
（2）在夫妻共有房产中，房屋产权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同的；

（3）在夫妻共有房产中，房屋产权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，非登记权利人与第三方签订房屋买卖合同的。

上述三种情形中，只有第二种符合适用不动产“善意取得”的前提条件。第一种情形因为房屋产权证书登记了夫妻两个人名字，第三种情形因为房屋产权证书登记了夫妻另一方名字，这两种情形在未经另一方同意的情况下出售夫妻共同所有的房屋，第三人不可能构成“善意取得”。

那么，上述案例中，因为房产登记在李女士一人名下，并且是李女士和第三人刘某签订房屋买卖合同，可以推定刘某是“善意”的。

还有三点大家需要特别注意：

1. 若王先生要主张买受人非善意，应负举证责任。也就是说，在不动产善意取得中，应首先推定取得人是善意的，取得人不承担证明自己是善意的举证责任。若夫妻中一方认为第三人非善意，则由其对其主张负举证责任，法官通过自由心证最终对该问题加以认定。
2. 夫妻正处于离婚阶段的情形下，夫妻一方将夫妻共有房屋出售给自己的父母、兄弟姐妹等近亲属，人民法院通常认定买受人非善意，不能善意取得不动产，另一方可以确认买卖合同无效。
3. 《民法典》第220条规定了不动产更正登记和异议登记，真实权利人（比如本案的王先生）可以提前向房产登记管理部门申请更正登记和异议登记，避免第三人善意取得房屋所有权而遭受不必要的损失。

2.何谓“合理对价”

善意取得的前提是有偿交易行为，一般是指“以合理的价格转让”。合理的价格一般指该价格和市场同类房屋差价不悬殊。若双方有争议，法院也可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价，只要评估价与合同约定对价不存在明显差异，则可以认定对价合理。并且，需要强调的是，合理对价必须已经实际交付。

3.何谓“已办理了不动产登记”

通俗点讲，就是出卖方和买受方已经去了房产登记管理部门办理了不动产产权变更登记手续，物权已经发生了转移。比如，上述案例中，李女士已经把房屋的产权变更登记在了第三人刘某的名下。

通过以上三点分析，因为刘某取得房屋是“善意”的，支付的560.6万元的房屋价款也符合市场行情，并且房屋已经变更登记在刘某名下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条第一款的规定，王先生向法院起诉确认李女士和刘某签订的房屋买卖合同无效的诉求很难得到法院支持，王先生没办法追回该房屋。

二、李女士擅自出售房产，王先生若提起离婚诉讼，是否可以请求赔偿损失？

王先生没办法追回该房屋，但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条第二款：“夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，王先生可以向法院起诉离婚，请求李女士赔偿损失。

这里有几个问题需要强调：

1、请求赔偿损失的前提是提起离婚诉讼

依据我国《民法典》第一千零六十五条规定，婚姻关系中以夫妻共同财产制为基本原则，夫妻约定财产制为例外，在财产未分割之前，一般婚内取得的财产都属于夫妻共同财产。这无疑使得婚内赔偿失去意义，实际上就相当于把东西从自己的“左口袋”放到“右口袋”。另外，婚内赔偿不以离婚为前提，否则在赔偿后会影响夫妻之间的感情。因此，我国法律规定，婚姻关系存续期间，夫妻一方一般不能向另一方请求损害赔偿。比如夫妻一方存在家暴、婚外情等过错行为，无过错方要求赔偿的；又如本文所述夫妻一方擅自出卖共同房产，另一方要求赔偿的，均要以提起离婚诉讼为前提。

2、不管第三人是否构成“善意取得”，均可以请求赔偿

上述案例中，第三人刘某构成善意取得，王先生可以在离婚时要求李女士赔偿损失。若刘某不构成善意取得，王先生不但可以向法院起诉确认李女士和刘某签订的房屋买卖合同无效，并追回该房屋，还可以在离婚诉讼中要求李女士赔偿损失。

3、赔偿损失不涉及到精神损害赔偿

通说认为，对不动产所有权益的侵害，一般不会直接造成被侵害人的肉体和精神上的痛苦。因此，上述案例中，王先生只能要求李女士赔偿物质损害，即仅可针对房屋这一财产利益遭受的实际损失要求赔偿。