盘活存量 推动集约高效利用产业用地！昆明出台政策支持创新型产业用地发展

7月14日，昆明市人民政府办公室发布《关于支持创新型产业用地发展的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》）及《指导意见》政策解读。文件细化了创新型产业用地的内涵及适用范围、加强规划引导、保障土地供应等方面内容，促进昆明市加快构建现代产业体系，进一步保障实体经济空间、高效集约利用国土空间和优化产业要素配置。

容积率原则上不低于2.0

当前，我市城镇化率已在80%以上，但一方面，近年来工业增速明显放缓，亟须大力保障实体经济空间促进再工业化，鼓励发展创新型产业，提升城市竞争力；另一方面，在建设区域性国际中心城市、国土空间管控集约精细化、滇池流域生态治理背景下，迫切需要实现滇池流域内工业、产业用地的集约高效利用。

《指导意见》不仅能为昆明市主城工业园区内和工业园区外城区中，遗存的旧厂区、低效工业用地提供“工改创新产业”的渠道，以便应对“工改商、工改居”造成商业库存多、实体经济疲软和产业空心化等问题，还能提高产业配套功能比例，提升空间利用效率，实现产城融合；促进各产业园区发展创新型产业，向高阶段演化；满足高阶段的创新型产业发展的环境需求。

在范围上，《指导意见》适用于五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、晋宁区、高新区、经开区辖区范围，和空港经济区管理范围内的创新型产业用地。

具体来看，创新型产业用地指主要用于融合研发、设计、检测等无污染生产性服务业及有关配套服务项目的工业用地，项目用房包括产业用房和配套用房。产业用房指直接用于项目生产、研发、设计等功能用途的用房；配套用房指为满足职住平衡、新型产业配套等需求，修建的食堂、小型商业、集体宿舍及员工倒班房等作为配套服务功能的用房。

根据《指导意见》，在引进创新型产业项目时，应结合昆明市产业功能分区和布局结构，引导创新型产业空间合理分布。应聚焦于现状存量工业用地的更新利用，鼓励盘活存量，集中成片开发、集聚化发展和集约节约用地。

需要注意的是，属地政府（管委会）应结合各类专项规划或有关研究，针对不同片区的实际情况，进一步研究和细化创新型产业用地的适用区域、准入标准、管控要求和管控措施。除现状存量工业用地更新利用外，五华区、高新区、经开区、空港经济区的创新型产业用地原则上布局于产业园区内。

在其他指标上，创新型产业用地的容积率原则上不低于2.0。此外，产业用房的地上建筑面积不小于总地上建筑面积的70%，配套用房的地上建筑面积不大于总地上建筑面积的30%。停车位按每100平方米地上建筑面积配建0.8个停车位的标准执行。

土地价格采用“最优惠”方式确定

《指导意见》明确，创新型产业用地应以招标、拍卖、挂牌方式出让国有建设用地使用权，可采用先租后让、租让结合、弹性年期方式供应。鼓励探索“标准地”的方式供应创新型产业用地，对拟供应的创新型产业用地开展环境影响评价、节能评估、安全风险评估等前期评估工作。

对于土地使用年限，以租让结合方式使用土地的，租赁部分单次签约时限不得超过5年，可以续签租赁合同。出让年限可弹性设定为10年—50年，租赁和出让期限合计不得超过法定最高出让年限。

在价格上，布局创新型产业用地主要目的是促进创新型产业发展、保障实体经济空间、高效集约利用国土空间和优化产业要素配置，而不是从土地出让金上获得收益，因此土地价格在国家和省、市相关规定的基础上，结合产业用房与配套用房比例，采用“最优惠”的方式确定，同时考虑到各区、开发区的不同城市地段情况不一样，土地价格不应一刀切，因此只确定出让起价，可根据地块实际情况最终确定土地价格。

具体来看，将根据创新型产业用地特征，建立创新型产业差别化地价管理制度，创新型产业用地出让起价按70%工业和30%商服用地的基准地价与市场评估价两者择高确定。已供应土地调整为创新型产业用地的，项目开发主体应当按用途调整后的土地评估结果补缴土地出让金，如评估结果出现负值，政府不予退返土地出让金。创新型产业项目的城市基础设施配套费收费标准，根据昆明市城市基础设施配套费征收有关政策，按工业及其他用房建筑面积每平方米80元收取。

《指导意见》明确，创新型产业用地的配套用房不得分割转让。按照产业准入条件通过达产考核的项目，经属地政府（管委会）批准后，产业用房可按不超过项目范围内总地上建筑面积的50%分割转让，分割单元须按幢、按层确定。产业用房在市场上进行二次转让的，转让方应对一定比例的增值收益进行分成。具体为：完成首次转让登记未届满3年（含）的，增值收益按100％的比例上缴；完成首次转让登记届满3年未满5年（含）的，增值收益按50％的比例上缴；完成首次转让登记届满5年的，增值收益按20%的比例上缴。（来源：昆明日报）