防范霸王条款，共有产权房预售合同再更新

7月11日，市住建委、市市场监督管理局联合印发《北京市共有产权住房现房买卖合同》和《北京市共有产权住房预售合同》示范文本，即日起正式实施。

据悉，这一最新版本主要明确了开发建设单位、购房家庭与代持机构之间的权利义务关系，对各方的违约责任、合同变更、争议处理等内容作明确约定。

力争从源头把控，预防“责任不对等条款”等情况出现，充分保障购房家庭及各方的合法权益。

与2017年北京市推出的《北京市共有产权预售合同》相比，此次合同示范文本内容主要在以下六个方面作出了调整：

一、停车费调整由“双1/2”业主同意改为“双2/3”业主参与表决同意

此次合同示范文本内容根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，将第二十条前期物业管理的第4款中停车管理单位及停车费用调整的“应当经建筑区划内专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意”改为“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。

二、交房时需告知购房者房屋潜在缺陷

根据《北京市人民政府办公厅关于转发市住房城乡建设委等四部门〈北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法〉的通知》的相关要求，第十六条保修责任第二款中添加“并在乙方办理房屋交付手续时，将《工程质量潜在缺陷保险告知书》交付乙方”的约定，切实保障购房家庭合法权益。

三、严防责任不对等条款，特殊情况不得追究购房者违约责任

本版合同示范文本专门在“说明”中明确“三方当事人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售房屋及所在项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议，补充协议内容不得与主合同条款冲突。

合同当事人不得擅自添加、修改附件内容，且附件内容不得与主合同条款冲突”，限制开发企业利用强势地位通过补充协议及附件异化主合同条款，减少矛盾纠纷。

另外，对非因购房人原因导致购房人贷款逾期支付的，开发企业不得约定追究购房人违约责任，并在本版合同示范文本第八条中增加相应款项内容予以明确。

四、明确业主自行缴纳专项维修资金路径

示范文本中，开发企业需写明业主自行缴纳专项维修资金的时间、地点，购房家庭可自行办理，确需委托开发企业代办专项维修资金的，开发企业要在约定的时间内（不超过15日）向购房人提交北京市住宅专项维修资金专用收据。

五、购房人骗购支付违约金比例调为2%

针对“2017版预售合同”施行过程中出现的开发企业因购房人骗购约定过高比例违约金的情况，在预售合同示范文本第二十四条购房资格承诺中，增加了购房人因骗购导致合同无效需向开发企业支付违约金的建议比例“2%”的内容。

六、平面图、装饰装修材料尽可能详尽、明确

为使购房家庭对房屋所在楼栋结构能够全面了解，要求开发建设单位在附件二“房屋平面图”中标识消防门、过道、设备等部位。

与此同时，为避免因为对装饰装修材料约定不细致、不明确而出现“货不对版”的情况，合同示范文本附件六装饰装修及设备标准的约定中，将公共部分、户内部分用到的装饰装修材料种类、品牌、型号（做法）等内容尽可能予以详尽罗列，方便买卖双方能够更清晰的将装修标准固化，减少因约定不清出现“扯皮”的情况，让购房家庭实现“所见即所得”。