多地已在探索实施现房销售制度，商品房预售制该取消了吗？

记者 | 黄昱

近期多个项目业主提出“强制停贷”后，商品房预售制度毫无意外又成为讨论的焦点。

“商品房预售制度是否该叫停了”，每当有烂尾楼盘出现在大众眼前时，这个问题总会引发一番讨论。

有观点认为，预售制度是开发商高杠杆发展导致资金链断裂、项目烂尾等问题出现的主要原因，取消预售制度利大于弊。不过，也有观点指出，预售制度本身是一种工具，虽然有过，但是更多在于功，相关监管的严格执行才是最关键的。

发布停贷宣言的业主们，给出的停贷理由主要集中在三个方面，一是，银行为何在楼盘未封顶前违规发放按揭贷款；二是，为何按揭贷款违规划入非监管账户；三是为何银行不履行资金监管义务，纵容开发商违法违规抽调、挪用预售监管资金。

业主强制停贷的主要矛头都指向了银行监管的失责，那么商品房预售制度取消的时机是否已经到来？

我国的《城市商品房预售管理办法》在1995年1月1日正式落地执行，标志着商品房预售制度在全国全面铺开。

商品房从预售到最终交付一般有两年的时间差。为了保证预售资金用于有关的工程建设，《城市商品房预售管理办法》明确规定，市、县级政府房地产管理部门负责行政区域内的商品房预售管理、制定对商品房预售款监管的有关制度。

然而，从施行之初到现在，预售资金监管制度都还没有全国统一的标准，而是“一城一策”，细则由地方政府自行拟定，执行情况也不尽相同。

就预售许可审批而言，一般是要求施工进度基本完成主体结构的1/4以上，部分城市相较宽松，正负零即可申请商品房预售。

严格一些的当属上海、北京，要求7层以下(含)的大户型住宅及商业、办公项目需达到主体结构封顶方可办理预售，8层以上(含)的则分别需完成规划层数的1/2、2/3以上 (且不低于7层)后方可办理预售。

从前期的预售审批，到后续的资金监管，即便政策再严格，如果相关监管部门以及银行不严格执行的话，相关规定也只是形同虚设。

因此，近五年来，关于取消预售房制度的声音越来越大。2018年下半年，楼市降温明显的背景下，住建部向四川、广东、湖北、江苏、河南、辽宁等省住建厅发函，要求对商品房预售许可进行深入研究。

随后，广东省住房城乡建设厅拟订的材料建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售，并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。

同年10月，广东首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府在深圳正式亮相。

2018年，中山市国土局网站显示，在10余起土地拍卖中，城市住宅用地出让要求以“出让后实行商品房现售”为前提条件。类似土拍新规在不少城市都有实行过。

2020年，海南宣布对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，成为国内首个全面实施现房销售的省份。

此后，浙江、湖北、江苏、四川、河南、辽宁等省份多个城市，陆续探索实施商品房现售制度，但也基本局限在部分土拍规则中。

最近两年，要求现房销售的地块基本又暂停。从2021年在重点城市试点供地两集中制度以来，出让地块基本没有现房销售的规定，这意味着在重点城市，依然会执行预售制。

有房企人士指出，现房销售对房企来说是很大的考验，如果当下取消预售制度，估计会加速很多房企倒闭。

一家TOP10房企人士告诉界面新闻，预售制度下的预售资金监管就是为了在这一制度中保障消费者权益。目前的烂尾楼事件根源可能不再这一制度上，还是资金的问题。比如2020年时便有疫情这个外力影响停工，但也未出现如此密集的维权事件。

一位财务人士则对界面新闻表示，预售制度最重要的作用就是缓解了开发商的资金压力，如果取消，开发商即便不倒闭，也会减缓开发周期，同时增加不少资金成本，到最后可能会助推房价上涨，买单的还是普通购房者。

中原地产首席分析师张大伟也曾表示，短期看，如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率也要降低的情况下才可实现。

从时机来看，当前也不是取消预售制度的最佳时机。房地产行业正处于十分艰难的时刻，房企普遍面临资金紧张的问题，销售短时间内也难有起色，如果再叠加现房销售制度，房企最倚重的资金来源也将被截断，面临的压力将是巨大的。

明源不动产研究院首席研究员艾振强对界面新闻称，短期内取消预售制度的可能性不大。过去几年来，其实有不少城市已经在逐步小范围推行现售的试点，先试点后推广，小步快跑，这样更为靠谱，也将倒逼现行预售制度的完善。

“不能因为项目烂尾就认为预售制度有问题。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻指出，预售制度本身是没有问题的，关键是预售制度没有用好，预售审批、按揭贷款的发放时间以及预售资金监管等都是十分关键的。

艾振强表示，预售本身不是问题，问题在于需要严格的监管及准入制度配套。欧美也有预售，购房者根据房屋建造进展预付不同额度款项，购房者、开发商和银行等金融机构，共同承担相应的风险。而国内现行的预售制度，缺陷不少，风险几乎全部由购房者承担，确实有调整的必要。