试水“共益债” 托起“安居梦”

复工中的二力城三期、四期项目住宅楼。李廷睿摄

走到人生第35个年头，林菁第一次觉得建筑工地上哐哐啷啷的噪声听起来很悦耳。每天上午8时，她如常送孩子上学，返回出租屋的路上，照例骑着电动自行车绕到二力城小区旁，抬头仰望一会儿。指着其中一栋只建好框架结构的30来层高楼，林菁用夹杂着浓重客家口音的普通话说：“我家在那上面。跨过5年啦，终于复工了。”

这座位于廉江市罗州大道西旁的楼盘“二力城”，因资金链断裂，二期6栋楼未完成消防、供电等配套建设，三、四期6栋楼只建好框架结构，2018年起一直处于停工状态。

转机在今年7月1日到来。由廉江市委、市政府、市人民法院和当地企业共同推动，二力城地产项目在这一天复工复建。以共益债务形式“复活”烂尾楼盘，廉江开粤西先河。若进展顺利，最迟一年半后，业主们将达成心心念念的收楼愿望。

南方日报记者李廷睿

预售地段良好选房时座无虚席

二力城所处位置在廉江市城区西北部，南靠城区东西走向主干道罗州大道，东临通往廉江高新技术产业开发区的南北走向干道九洲江大道，西面连通工业重镇石岭和湛江市区的南北走向干道北部湾大道。其中心500米范围内有廉江市第一中学、廉江市第十四小学、廉江市第十九小学等多所优质公办学校。

“2017年楼盘预售时，二力城周边的商品房均价在5000元每平方米左右，有一些人是花了6000多元每平方米的价格抢到的。”二力城业主罗慧馨回忆，三期公开预售的当日，还没到签到时间，许多购房者便早早来到现场，等候区内座无虚席。选到心仪房子的购房者争先恐后下单交款，很多人只看了一眼就缴纳。

罗慧馨叹气说，每次听到开发商出面和业主们沟通的消息，很多人一大早就放下家里的农活，搭上从乡村通往城里的小巴士，满载希望而来。但渐渐地，业主们发现，等来的都是一场空，迟迟无法入住。

停工交付受阻无法办理房产证

坊间流传，“二力”的取名源自两大股东旗下的企业。当时罗增军尚持有罗二酒店，刘松力拥有廉江市力博融资担保有限公司，两家企业在当地均有一定知名度，遂各取一字为合作开发的楼盘命名。

天眼查显示，二力城项目的原开发商二力公司注册于2013年1月10日，公司法定代表人是罗增军，注册资本为32200万元。

2013年1月16日，二力公司通过拍卖竞得编号为A1242号地块的土地使用权。二力公司开发的二力城房地产项目位于廉江市规划新区，规划用地面积61923平方米，建筑面积约30万平方米，分四期建设。

据廉江市住房与城乡建设局（以下简称“廉江市住建局”）排查，二力城一、二期住宅已经建设完成，并已于2015年12月交付使用。但一期约6户、二期约300户，均未办理房产证。其中二期的交付十分勉强，消防、供水、供电等配套设施均不完善，这也是导致二期业主基本未能办理房产证的主要原因。

2019年1月，廉江市二力房地产有限公司（以下简称“二力公司”）因涉及民间借贷纠纷案件，所有不动产及银行账户被法院查封，导致资金紧张、施工方停工。

实际的停工时间远早于法院查封前。二力城多位业主透露，该项目因拖欠施工方工程款，从2018年4月份就开始停工。

2019年8月14日，廉江市人民法院对二力公司提出的重整申请立案。

2021年7月14日，廉江市人民法院裁定对二力公司进行重整。

紧靠二力城一期的商业综合体，则一直未能交付业主使用。二力城三、四期住宅截至目前，只建好了框架结构，无法按合约条款交付给近500户业主使用。

转机探索共益债务方式破题

烂尾的二力城，也牵动着当地党委、政府的心。

2019年初，由廉江市委政法委书记为组长，牵头成立了“廉江市二力房地产有限公司与业主房产纠纷协调工作领导小组”专案协调处理。经领导小组协调，已妥善处理购房者儿童入学问题。至2019年9月1日，二力城购房者适龄儿童已全部办理了入学手续。

适龄儿童入学，只是解决二力城烂尾问题的第一步，破解的关键在于楼盘复工复建。按照司法程序，这样的项目优先考虑资产重组。然而经过多次尝试，该项目经历申请破产、重整失败，最终宣告破产。

“一般到了这个结果，下一步就是破产清算了。如果这样操作的话，最终二力城涉烂尾项目的所有业主，都会成为负债人，失去在二力城的资产。”广东星海控股集团有限公司（以下简称“星海”）董事长罗雅彦介绍，其公司两年前就开始关注二力城房烂尾项目。该项目重组失败后，由湛江市金大安清算事务有限公司负责二力公司破产案，该案管理人吴波与廉江市委、市政府、市人民法院等多方沟通，共同提出了一条新的解决途径——共益债务。

“简单地说，共益债务是指人民法院受理破产申请后，为了全体债权人的共同利益以及破产程序顺利进行而发生的债务。”罗雅彦说，以“共益债”的方式盘活二力城地产项目，关键需要引入共益债投资人。

为了解决该项目系列难题，廉江市新一届领导班子多次召集有关部门、企业，与二力城项目业主代表会商研究解决方案。2021年11月1日，廉江市住建局审核同意成立二力城临时业主委员会。廉江市住建局房管股股长戚锦满介绍，该委员会设立的目的，就是让业主能与相关部门对接商议政策。

复建预计明年底项目完工

几经磋商，星海成为了二力城地产项目的共益债投资人。在此之前，该公司已于2020年底，通过拍卖接手了二力公司法定代表人罗增军曾持有的罗二酒店，目前正常运营。

“目前我们接手的二力城地产项目全部是住宅建筑，商业综合体先放在一边，法院以后准备用这一块解决剩余的银行债务。”罗雅彦说，二力城住宅项目方面，银行的抵押债权已基本清偿完。

按照星海的规划，二力城地产项目复工复建工程总预算约1.5亿元，分两批次进行，包括二期6栋楼的配套设施改造完善，和三、四期6栋楼的总体建设，预计明年12月底完工。首期投资的3000万元已经到位，未来将按照“边建边处置资产”的方式滚动推进。

据星海统计，目前已确认可供其处置的房产有60多套、停车位约500个，另有约100套房产网签了但没有付款，也可追回进行处置。罗雅彦说，这些房产、停车位如果能按目前的市场价正常售出，勉强能满足二力城地产项目的复工复建资金需求。

“在珠三角等发达地区，以共益债务形式解决烂尾项目的案例不少，但基本都是资大于债。像二力城这样资小于或等于债的烂尾项目，能吸引到投资人以共益债方式解决的，很罕见。”罗雅彦表示，自己是廉江市安铺镇人，星海也是在廉江成长起来的集团，现有16家公司，全部为规模以上企业，有能力也有义务承担起为家乡人纾难解困的责任。

“处置资产的资金如果回笼慢，我们就再追加投资，一定保证如期完成建设，帮业主们实现安居梦。总体只要不亏太多，我们愿意、也能够承担。”罗雅彦说，此前星海做了很多公益项目，现在可能得停一些了，“把二力城项目做好，就是眼下最大的公益。”

政企合力谋复建

联手连心啃下“硬骨头”

2021年8月底，新一届廉江市委、市政府主要领导到任后，专题听取了二力城地产项目信访事项处置工作情况汇报，并成立了专项工作领导小组。廉江市委主要领导担任该小组组长，廉江市政府主要领导担任第一副组长，政法委、公安、信访、住建、法院、司法、教育等部门作为成员单位，定期召开研判会议。

“二力城地产项目引发的信访宗数，占廉江信访事项比例约七成。”廉江市政府有关负责人介绍，二力城地产项目信访事项，是近年廉江社会关注度最高、最棘手的历史遗留问题。湛江市委书记刘红兵、市长曾进泽多次过问该事项处置工作情况，并提出具体工作指示和要求。

按照湛江市的工作要求，廉江市委、市政府积极探索，采用引导业主“自救”、推进申请破产清算重整、探索实施共益债模式复工复建这三种方式，综合施策解决二力城地产项目烂尾难题。

鉴于项目第三、四期中的7、8、9、10、11、12幢已完成绝大部分工程，且准业主群众有意愿众筹募集资金推进建设工作，廉江市开设绿色通道，大力支持复工复建，目前该6幢已完成整体工程，具备入住条件，已有330户业主入住。

引导业主“自救”的同时，廉江市积极确定对二力公司进行破产清算、重整的工作方案。2021年9月以来，廉江市主要领导多次听取破产清算重整工作汇报，积极对接意向投资人，召集有关部门与业主代表研究解决方案。在推进“申请破产清算”“重整”等工作的过程中，廉江市人民法院做了大量富有成效的工作，并积极推动对重整意向投资人的招募期限适当延期，争取该方案得以顺利实施。

然而，由于二力城地产项目负债面过大，社会资本接盘意愿不高，经多次延期，都没有招募到重整意向投资人。面对破产重整走不通的情况，廉江市委、市政府组织专题研讨会，经征集多方意见，探索实施共益债模式复工复建。

“这种模式简而言之，就是招募社会资本推进复工复建，达到住房交付标准移交给准业主，同时盘活有效资产后优先保障投资方权益。”上述廉江市政府有关负责人介绍，今年3月23日，廉江市委、市政府召开专题会议，正式启动引入共益债投资人方式进行复工复建的方案。

项目涉及资金缺口大，再加上楼市处于疲软期，寻找合适投资人的过程困难重重。廉江市委、市政府主要领导主动登门拜访，积极协调推动有实力、有担当的企业参与报名。经多番努力，广东星海控股集团有限公司（以下简称“星海公司”）提交了报名资料。今年7月1日，二力城地产项目正式启动复工复建，许多准业主自发前往参加复工复建仪式，并为廉江市委、市政府和法院、信访、住建等部门送上锦旗和感谢信。

“预计第一批住房可在2023年3月31日前完成交付，第二批住房可在2023年12月31日前完成交付。”该负责人表示，虽然二力花园地产项目已进入复工复建阶段，但完全交付给准业主，工作任务还很艰巨。廉江市将强化项目的资金、服务和建设保障，全力以赴为业主们实现“安居梦”保驾护航。

（应采访对象要求，文中林菁、罗慧馨均为化名）