改变郑州10年，一代传奇正在落幕

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三个小问题：

1、当下年轻人刚刚来郑州第一站去哪里租房？
2、郑州哪里的房子租售比比较高？比较好租？

3、陈寨之后谁是郑州下一个”小香港“？

如果你夜晚抖音定位在曼哈顿，你可以刷到大量小姐姐的伤痛文学，他们离开郑州前的最后一夜或者在这里记忆的伤痕。
金水路酒吧街的绚丽霓虹和黑朱庄有去无回的暗语，激弹着荷尔蒙，在暗夜里迸发花火。

深夜，燕庄、聂庄、黑朱庄组成了热力地图火热的三角，红色的线条还在证明这里的拥堵。

当老郑漂还在怀念陈寨、庙李小香港的繁华，新郑漂在曼哈顿螺狮粉火锅里忙着押韵青春的韵脚。

曼哈顿正在成为最多新郑州打马而过的第一份记忆。

▲燕庄2004年

作为燕庄，毛主席的视察给予这里深刻的历史记忆，升龙则是用曼哈顿勾连了燕庄与郑州的黄金10年。

如何形容曼哈顿，老地产人必定会用标杆项目这个词语。不管当下好坏，当年燕庄城改升龙从建业、金城虎口夺食，反手就秀了郑州土包子一脸。
曼哈顿标杆在于——

1、标准的城市综合体模型，酒店、办公、商场、高端住宅等等；

2、新老城桥头堡的地理位置，以及时代赋予的意义；

3、容积率的极致压榨；

4、商业配比及溢价的极致压榨；

5、开发模式盈利的极致压榨；

升龙更是靠着曼哈顿这一典型开发案例，后10年在郑州攻城掠地，脚踩建业，拳打正商。

当年受制于郑州房地产开发水平、建筑审美、社区理解有限，加上燕庄的地理位置，曼哈顿甚至一度是高端社区的代名词，巅峰时刻不比现在建业天筑的知名度弱。

▲曼哈顿2022年

▲曼哈顿2022年

但当下——

曼哈顿商业正在被时代淘汰；

曼哈顿住宅正在快速跑输大盘；

整个曼哈顿正在成为新时代的“城中村”。

如今光环褪去，曼哈顿已经跌落神坛，伴随着改名为金水升龙广场，就像名字曼哈顿一样，当年有多高端，现在就有多土气。

2

成也萧何，败也萧何。

整个曼哈顿ABCDEF区等，可以简单的理解金水路以北、以南两大块，2006-2011年分为三期开发。

金水路北侧以金融办公和酒店为主，南侧是住宅、商业步行街、商场、影院、赛博数码等等，其中大量的商业又组成了具有代表性的曼哈顿商圈。

拆解曼哈顿可以分为住宅和商业，而对于整个曼哈顿而言住宅更像是商业的附属品。当年大量的商业为整个项目提供了大量的利润，也为衰败埋下了伏笔。
当下曼哈顿的商业可以分为三个部分：

1、外围商业街，核心是餐饮。目前餐饮是商业的最大亮点，但是换手率比较高；

2、内街生意惨淡，多低端服装，空置非常严重；

3、电子数码，因为时代背景，衰败非常明显；

如此大面积的商业，设计当初只考虑售卖利益最大化，区域及动线规划都不合理。加上自持过少，缺少运营，基本就是看天吃饭，自生自灭。

比如内街的惨淡和外街的人流量就是讽刺的对比，而且无论内外街，商业同质化都非常严重。

过去15年，曼哈顿的高端商业逐年减少，当下正沦为毫无特色的低端商业区。除了几个特色主力店和核心餐饮，换手率非常高。
对于当下年轻人来说，这里毫无标签，最大亮点就是便利和丰富的餐饮。金水路酒吧街-曼哈顿餐饮，消费娱乐餐饮一条龙成为最底层的商业主线。

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对于居住而言，因为照顾商业开发，曼哈顿有着非常多的非标产品。

① 金水路以北大量的50年非成套住宅；

② 7号楼、8号楼等大量的筒子楼小面积；

③ A区、B区等大量的开放式住宅；

④ 双证房；

⑤ 住宅面积区间跨度非常大；

因为产品非常多、楼栋、业态的复杂性，曼哈顿价格体系非常复杂，但从均价走势来看，整个曼哈顿近年的价格全线下跌。

其中2022年6月销售均价相比2021年下跌超7%，目前最便宜的A区179㎡单价还不到13000元/㎡。

横向对比整个燕庄板块——

1、曼哈顿的成交周期＞板块周期；

2、成交周期37.4月，典型滞销项目；

3、挂牌量非常高;

4、客源成交比率低；

5、租金相对较高，租售比相对较高；

6、成交价格跌幅在板块内非常明显；

曼哈顿属于整个燕庄板块非常典型的知名度很高，好租不好卖，成交率非常低的项目。
典型缺点——

1、嘈杂、人员混乱、环境很一般；

2、没有社区氛围，要么无小区，要么小区比较小；

3、没有教育优势托底，虽然在金水区，但整个燕庄板块教育是最大劣势；

4、非标产品的问题；

5、部分产品的户型问题；

其中品质、面积大小问题横向对比周边项目，差异并没有那么大。而且一定程度上从地段和售价对比来看，曼哈顿还是有很大性价比的。

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整个曼哈顿三类产品对于我们投资、或者价值研判都有借鉴意义。
Ⅰ、小面积住宅

我们以7、8号楼筒子楼型小户型住宅为例，虽然当下空租也比较严重，但其月租金可以租到1500元。

其售价在近三年腰斩式下滑，2020年南户还能卖到近15000元/㎡的价格，2022年南户已成交的最便宜的只有10500元/㎡，北户最便宜的9300元/㎡。目前挂牌价最低的只有7900元/㎡。

金水路-燕庄-曼哈顿-小户型住宅-9300元/㎡，这个组合还是有非常大的吸引力的，最起码在租售比这一块已经可以吊打郑州99%的项目。

过去几年有大量的初级投资客，投资小户型住宅，而且往往开售的时候，价格还比较高，事实证明投资小户型的大部分打眼了！

所以为什么？

1、信贷角度，小户型二手房往往不能贷款，是最大问题；

2、从交易角度，有非常大的产品和用户错位问题。

简单来说，买的人不住，住的人不买。

因为郑州房价不高，当下郑州刚需买房往往起步买一个三房，至少是两房，小户型根本不是主流产品。仅仅会有非常少的单身女孩会选择买一个小户型自住，而且如果有购买意向，很大程度上直接买更新、物业管理更好的小公寓了。

造成的直接结果是其目标客群极其狭窄，租金不错，但房价非常低。
Ⅱ、开放式住宅

曼哈顿A区、B区就是典型的开放式住宅，没有小区概念，一楼直接电梯入户，仅三楼公共平台有空中花园。

▲曼哈顿开放式住宅空中花园

实际来看，其户型还算非常不错，但成交价格反而比有小区的F区要低，哪怕F区大量的双证房。

充分说明，开放式住区对于当下的市场、接受度，住宅理念是一个伪命题。

由此可以推论到，一栋、二栋楼的小社区，未来成长性都一般。

Ⅲ、双证房

影响到曼哈顿成交的另外一个原因是双证房，过去7090政策的影响，双证房是历史的产物，但却是资产的毒药。

大多数双证房都是典型的有价无市，曼哈顿、银基王朝都是典型受害者。
全国无论放到哪里双证房都是毒药，而且历史问题无解。深圳的双证房诉权可以追溯10年之久，但还没有合房本的案例。

目前郑州市还有极少一部分项目是大面积双证房，比如杨金，建议一定要谨慎再谨慎！

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如果以房子的价格和流动性作为衡量，曼哈顿正在经历传奇落幕。

即便再绚丽的霓虹也无法掩盖房子总归要回到住这个本质。区域热度的降低，没有硬核教育资源托底，品质物业一般，加上环境和居住舒适度偏低，越来越多的改善从曼哈顿迁出。

高不成、低不就，大面积有价无市，小面积持续降价，留下来的只剩纯刚需和面积型刚改。

在同批次次新，金林公馆、银基王朝、大观国际、天佑小区、名门世家等等，曼哈顿也只能尴尬的排在最后一位。

历史的车轮滚滚向前，有一次弹跳，就有一次深深的回落。