马尾区，房价下跌不是原罪，请抬起头

继续马尾话题，聊完快安，老城区，亭江，琅岐的楼盘之后，再看看作为老五区，马尾的发展与预期。

阶梯房价

从目前马尾区的房价来看，由于地形呈现长条，所以房价的阶梯差也非常明显。

名城中心周边1.9-2.3W，朏头周边1.6W，老城区君竹路1.5W，君山1.1W，亭江琅岐8K。

从目前的区位来看，整个房价体系也相对稳固，这也导致每个区域的房价，

除非上游出现异动，否则空间上限都有压制。

至于这5个区域的价格差，目前看最值得评估的是朏头周边，与老城区基本持平，比名城中心新房低5K左右，由于这里目前在售新盘相对更多，有意向的可以多评估价格差。

当然对比高峰期的楼市，整个马尾房价下滑都不小，对比周边的板块。

南岸三江口，樟岚片区靠着清华附中，房价突破3W，梁厝片区2.1W，清富片区1.7W。

东岸长乐，营前1.7W，首占1.9W，航城2.4W。

没有对比没有伤害，对比完会发现马尾目前的房价全部落后与周边区域。

当然就算对比闽侯，目前上街地铁沿线以中海寰宇和万科又一城为首的均价已经在2.1-2.4W，南屿的阳光城翡丽湾、群升江山城，均价也基本在1.7-2.1W。

可以说当年马尾还能去跟三环的板块拼一拼房价，如今已经被同样处于外围的新区甩开，当然价格落后，

并不代表这里就有套现空间，下面来看看马尾的发展问题。

区域的思考

对于马尾区的发展，回顾这么多年的历史，可以发现这里有不少亮点，但是在发展的路上都不是太理想。

在城市界面上，东江滨作为更早开发的区域，对比三江口、帝封江这些新区，目前依然是吊打，但是这里建设大量住宅之后，

并没有大型综合体入驻，医疗配套也相对缺失。

在房企操盘上，中庚开发琅岐、三木开发君山、名城开发快安，三个房企目前两个结局都不太好，纵观福州多年板块开发，

一旦被某个企业承包开发，大概率不会有太好的结果。

在就业方面，马尾区当年吸引了华映、新大陆、飞毛腿、国脉等，可惜在好的起点下，没有太好的发展，作为老五区，为了解决员工日常出行，

这里的企业基本都配套班车，这也很大程度影响上班出行体验，对于人才的吸附难度更是艰难。

面对产业发展，可以发现也是非常多样，从电子行业为主的物联网，到自贸区，再到基金小镇。一个个名字看上去都非常高大上，

但是最终的发展，都没有真正做到如同名字那样响亮。

不仅在产业方面捉摸不定，在旅游方面，从琅岐旅游岛，亭江闽安古镇，马尾船政、罗星塔等，对于福州这座城市，马尾在近代史的存在感并不低。

纵观福州大部分景点开发，由于并不是旅游城市，所以基本就是打造商业街区，比如三坊七巷、烟台山等，或者通过大资金打造景区，比如闽越水镇。

在马尾的这些景区里面，很难看到相关方面的投入，从而带来的结局，基本就是游客熙熙攘攘。

当然对于马尾而言，除了自身存在问题，官方对于这个区的资金投入与重视度也不高。

从地铁的规划，在第二轮已经建设过半之后，才落地东延线的规划。

对于这个老区，面对闽侯、长乐通地铁，自身一直无法解决市区的通行问题，结果上头依然迟迟不批，

可能也是因为这里没有太多地块可以开发，地铁也显得那么不重要。

当然除了这些发展原因外，马尾自身的地形原因，也注定这里的开发空间不会太高。目前快安北侧，依然存在可开发空间，但是从近期的规划来看，这里好像一切都静止了。

区域的沉默

对比近年福州几大外围新区的发展，滨海新城喊出福州幅中心，高新区喊出东南科学城，三江口喊出陆家嘴，

作为对岸的马尾还没喊出外滩，这个名号已经被帝封江抢先。

在网络的舆论里面，看空高新区，10个人里面会有8个人反对，但是看空马尾区，10个人里面可能会有8个人支持。

对于马尾的沉默，房价下跌+发展不足，成了最大的罪责，当然放眼整个福州，同病相怜的也不少，

比如金辉大面积开发的淮安。

对于这些区域，当初的房价并不低，高峰期甚至突破3W，但是随着近年楼市下滑，房价跌破2W关口，让这里的业主没有了抬头的底气，加上区域受地形阻碍，没有太多空间开发，也没有高歌的意义。

区域的土拍

看看马尾区的近年土拍回顾，截取蓝房网2015-2018年的土拍示意图。

从土拍的楼面价以及分布来看，在上一轮楼市里面，马尾区也非常顺利地拍出了一系列地块，而且楼面价更是持续走高，在2017到2018年的地块里面，

可以发现不少楼面价其实已经跟目前均价没有太大差异。

比如2017-05号名城2W，2018-01号招商1.69W，2017-02号三木1.2W，2018-03号三盛8K。

对比目前这些区域的均价，如果开发商延迟上市，

基本已经被套死在里面

，而且目前就算给出与楼面价差不多的售价，去化难度依然不小。

正是由于这些地块的前车之鉴，从2019-2021年这三年的马尾土拍，可以发现整体的供应量收缩明显，不少住宅地块取消。

从最终的结果来看，这三年马尾的土拍，2019年供应6幅，目前已经全部上市，大部分也已经清盘，在售也只剩下悦江府，

2020年可售商品房地块为零，2021年也只有象屿摇号拿下的一幅，以及年底亭江的一幅小型安商。

从马尾这3年的土拍可以发现，

未来整个区域新盘居然会出现断供

。当然里面的原因可能更多是因为楼市的下行，房企参与度的下降。

对比其他新区热火朝天的盖住宅，马尾区依然在持续输出不少工业用地，对于城市的发展，明显这些地块对于未来发展更有利。

比如

万洋拿下亭江的超百亩地块，

打造产业基地，华丰贺氏拿下的亭江物流地块，今年两会也给出规划打造全省最大烘焙观光工厂，连琅岐都推出了商业地块，被本地企业家拿下，地块对未来的税收也做了要求。

可以说马尾区在2016-2018年疯狂过后，已经慢慢沉淀下来，追求那些假大空的城市标签，不如扎扎实实去推进产业建设，这样的发展虽然可能是由于区域被房企冷落，但是也给区域的发展带来了一丝转机。

区域的预期

由于这里的沉默，面对马尾这个老区，从区位来看，福州目前的发展策略

“东进南下沿江向海”

，可以发现马尾并非处于政策发展线之外，三江口大桥联动对岸，青洲大桥联动长乐，甚至放到未来打造的都市圈，联动近年异军突起的宁德，马尾都可以说是北上的桥梁。

由于这里的沉默，面对不少新区，村小挂牌，炒得凶猛，马尾区连教育配套都被人所吐槽，虽然师大二附中升到一类校，依然带不动区域。

不过今年的三牧分校进行中考，虽然没有正式排名，但是从定向生分数可以看出，做为私立校升学率依然较强。加上琅岐华伦的建设，宣称要引入的北师大附属福州实验学校，

不论是未来结果如何，但是预期并不应该是如今舆论这般。

由于这里的沉默，面对GDP增幅下滑，这里也被人所遗忘，但是放眼人均GDP，这里仅次于鼓楼区，甚至连过去10年人口增长，这里都是正向。

由于这里的沉默，面对5号线仅设一站，闽侯已经提前喊出双地铁加持，马尾靠着长条地形，二号线东延线，

基本做到了全方面的覆盖

，大部分楼盘都成了地铁房，

然而这个地铁规划落地，并没有带起一丝波澜。

区域总结

从今年的两会发展来看，马尾的规划预期依然不强，依然仅仅是修修补补，这里的隐患依然有很多。

二手成交数据过小，月均不到百套，严重影响了楼市流动。区域的地形也阻碍了这里成为发展重点，不少产业的没落，也让人口岌岌可危。区域资金投入的不足，以及配套无法跟上导致的产业流失，从而带走了人口，进入下行的死循环。

当然面对沉默，可以观察这些区域的二手房价格，是否在经历3年下滑期之后，已经挤干了当初的水分，目前的价格是否能更真实反应板块区位真正的价值所在。

作为老五区，

房价下跌不应该成为原罪，

发现自身的优势与发展预期，可能目前的没落，

仅仅是为了下一次跃起的下蹲。

文末，愿历尽千帆，归来仍少年。