“限跌令”限住了什么？

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房地产行业的风险是什么？房价快速增长是风险，房价普遍下跌同样是风险，房价过快过高上涨可能会衍生泡沫，房价下跌威胁社会稳定，所以房价的涨跌都伴随着房地产行业的风险，只有当房价在一定区间内稳定变动时，风险得以控制才有可能。为了限制房价的增速和降幅，限价政策，“限跌令”横空出世，而这种机械的、强制的价格限制政策是否真的能够维持住房屋价格的稳定？“限跌令”一出，房价真的就能不降了吗？是否又会衍生出新的问题？

目录

1、2021年下半年“限跌令”频现，20余城约束房企非合理降价

2、房价下跌有四大危害，“限跌令”旨在趋利避害

3、限跌令限住了什么？

2021年下半年“限跌令”频现

20余城约束房企非合理降价

从全国商品房销售均价数据看，历年房价的变动趋势，总体上，房价持续处在上行周期内，即使2020年疫情冲击突发，全国商品房价格也仍然保持着增长态势，进入2021年，全国商品房销售均价迈过1万元/平米大关，尽管2021年房企暴雷事件频繁发生，但2021年全年商品房均价始终保持在1万元/平米以上，抛开数据口径等各方面的差异性，2021年来看，全国商品房销售均价也仍保持着增长。转折点始于2022年，2022年全国商品房销售均价出现调整，同比涨幅转负，销售均价开始走下1万元/平米门槛，我们暂且忽略数据统计的口径和实际数据的差异性问题，可以看到，全国商品房销售价格确实出现了下滑，而且前5月仍未有恢复迹象。

房价下跌的问题也引起了政府端的注意和重视，已接连有多地出台“限跌令”以期待通过政策约束抑制房价下探的势头。观察各城市的“限跌令”政策，可以发现如下特点：

其一、2021年下半年开始“限跌令”开始密集出台，与房企频繁暴雷的时间节点一致，全年超20座城市出现“限跌令”。因为头部房企暴雷出现，消费者对企业的信任度开始减弱，预期负向，购买力不足，市场需求萎缩，叠加各项政策收紧，融资恶化，企业可借用的资金渠道唯销售回款确定性更高，因此为了更快促进项目去化，提高回款利用率，所以在房屋价格上会做出更多让渡，于企业而言，流量重于利润，现金流是生命线，“以价换量”是最佳选择之一。

其二、“限跌令”主要集中于需求支撑力相对有限的低能级城市。这一点很好理解，低能级城市或需求本身不足，或购买力有限，企业项目去化的难度更大，消费者对价格的敏感度更高，成为房企项目降价的主力范围；

其三、“限跌令”主要聚焦“恶意降价”、“叫停“工抵房””、“规定销售价不得低于备案价的15%、10%”等方面，对存在不正当降价的企业不给予项目网签备案。

其四、“限跌令”多针对具体项目，当项目出现非合理降价行为时，出台相应的限制政策，以期规范项目正常销售价格。

房价下跌有四大危害

“限跌令”旨在趋利避害

2021年下半年开始，房企暴雷潮正式开启，伴随头部房企的暴雷，原本联系紧密的各方关系开始发生逆转，融资渠道全面收紧，市场冷淡行情也同步开启，企业资金链无限紧绷，想方设法求生存成为企业当下的工作重心，由于外部的融资渠道不畅，内部资金的依赖必然强化，加快库存去化，提高回款质量自然也就成为企业谋生存、求生存的最大依仗，所以借助于各种手段来促进销售业绩兑现。

买房送车位、买房送家电家具，已经不足以引人注意，2022年，各种花式促销方式频出，一举吸引了众人目光，河南小麦换房、大蒜换房、南京西瓜换房、无锡水蜜桃换房、“房产置换，以旧换新”等变相让利行为出现，希望借助此类方式获得更多消费者青睐，提高消费者购房的积极性，带动销售业绩兑现，而此方式也一定程度上带动了项目的去化，但部分新颖动作已被叫停。

合理的营销动作和价格让渡是企业经营的常规操作，也能正向提振市场信心，但若超越理性的范围，则可能会造成更大范围的不利影响：

其一、对社会——威胁社会稳定秩序。房价非合理下跌，易引起消费者不满，进而引发投诉，集会游行示威等事件，不利于社会稳定秩序的维护；

其二、对市场——危害市场交易秩序。降价销售或引发群体性降价潮，价格战占据主导，扰乱正常市场交易秩序；

其三、对企业——危害企业良性库存结构。经济承压，消费者恐惧心理盛行，降价反而会适得其反，越不敢买房，一方面，强化消费者负向预期，是不是还会再降，是不是还没有降到底？另一方面，降价使得消费者担忧增加，是不是项目质量无法保障，最后也无法顺利交房？如此，降价不仅不能帮助企业去化货值，反而会增加项目去化压力，造成库存积压，进而带来沉重存货负担；

其四、对金融端——威胁金融系统稳定。房价下跌，消费者购买房屋贬值，消费者或选择放弃资产，如此则对银行等金融机构带来沉重负担，危害金融系统秩序的稳定性。

也正因为房价下跌所将带来的负面影响，所以当房价开始出现下跌迹象，房企开始非合理降价促销时，“限跌令”横空出世，期待借此遏制房价下跌的势头，规避房价下跌所将带来的负面冲击。

“限跌令”限住了什么？

同限购、限贷、限价等行政性调控政策一样，“限跌”也是力求通过行政性的调控约束房价的下行空间，成效如何暂且不说，但是政策本身同样有一定弊端，可能也很难落地执行。

其一、“限跌”为机械式的调控，通过行政性的手段去管理市场本身的问题，干扰了原本市场的秩序和运行，即使房价被政策强约束，一旦政策松动，不排除价格再度回落的可能，只能解决短期问题，不能解决根本问题；

其二、“限跌令”限住的只是销售均价，而在此之外，通过各种手段降价的途径众多，各种让利行为均可以发挥作用，所以“限跌”仅仅是确保了数字端价格的稳定，而统计数据不能代表实际，不能完全反映实际，反而会掩盖真实情况，不利于更有效的政策出台，反而会引发更深程度的风险。

其三、俗话说“对症下药”，房价下跌真的只是房企一己之力造就吗？可能也并不尽然。房价下跌也是个多因素共同作用的结果，新房供应过多，供大于求时，价格下跌符合正常的供求原理；需求支撑不足，没有可供释放的需求；居民对于未来更多的恐惧，安全感被威胁，购买力极大弱化，刚需消费为先，住房消费权重降低等因素都可能会引起房价的下跌。“限跌令”仅仅是对结果调整，而非从根源上消除房价下跌的可能性，只关注结果本身，并不能使问题得到有效解决，反而会使问题进一步恶化。

房价的上涨或是下跌都有一个复杂的过程，也是多因素综合作用的结果，不能独立来看，“限跌令”也更多着眼于房价已经下跌的结果，而非着眼去解决引起房价下跌的原因，所以对于房价下跌的抑制作用大概率也将有限，找准各个城市、各个板块、各个项目房价下跌的具体原因，具体问题具体分析，有针对性解决问题，而非机械式的划定数字型房价边界，如此才有可能维持住房价的稳定走势。

资深地产智库—亿翰智库董事、首席张博

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