这次，“二师兄”将房价带向何方？

最近，“二师兄”（猪肉）价格上涨成为热点话题。

据农业农村部监测数据显示，6月份下旬猪肉批发价格为21.72元/公斤，而到7月 份 第一周，猪肉价格已经上涨至25.74元/公斤，半个月时间猪肉批发价格上涨约18%。

“泽平宏观”指出，2021年11月份至今，猪价进入“W”筑底阶段，2022年4月份为第二次筑底，当前或已进入新一轮猪周期的筑底上行期。

猪肉价格上涨与CPI（居民消费价格指数）正相关，猪肉消费在我国CPI一篮子商品和服务中占比2.5%~3.5%，权重较大；猪肉价格和CPI指数的相关系数达到0.8以上，成为影响CPI的重要变量。

过去经济学家们总说CPI“拿掉猪肉后都是通胀”，就是因为猪肉价格一直下跌，带动CPI指数下行，掩盖了真实的通胀。

例如，2022年5月份猪价同比-21.1%，影响CPI0.34个百分点。 剔除猪价后，CPI同比2.9%。 而受猪肉价格影响，5月份的名义CPI仅有2.1%。

从上述数据看出，猪肉价格从6月份开始快速上涨，因此在即将公布的6月份CPI中，将明显体现猪肉价格上涨的影响。

华泰证券的一份研究报告指出，2022年下半年CPI上涨幅度可能在6%-8%，其上涨将源于粮食价格和猪肉价格的双重压力，粮食在整体CPI中占比约为1.85%。俄乌冲突爆发后，玉米、大豆等全球粮食价格普遍上涨超过20%。

CPI上涨又会直接促进房地产消费，因为存款实际利率=存款名义利率-CPI。当CPI上升，存款和现金进入低收益或负收益区间，会促进房地产消费。

以工商银行的1年期定期存款年利率为例：7月6日1年期定存利率仅为1.75%。今年上半年平均CPI约为1.75%，5月份CPI是2.1%。也就是说，年初存一笔1年期定存，今年实际收益率就是零，如果5月份存入一笔1年期定存，实际收益率就是-0.35%。依 此类推，下半年CPI上升，居民存款实际收益率都是负的。

今年年初的政府工作报告中，将今年的GDP增长目标设定在5.5%左右，而CPI目标设定在3%左右。今年1-5月份的平均CPI不到2%，距离3%的目标还有空间，预计政府会允许CPI继续上升一段时间。

今年还有个特殊情况，就是在疫情等因素影响下，居民储蓄快速增加，CPI上升对居民储蓄影响最大，储蓄大搬家的结果往往是房地产市场热度上升。

据央行公布的5月份金融数据：2022年前5个月，居民存款累计增加7.86万亿元，同比增长50.6％，增加额超2020年疫情发生初期的情况，2020年前5个月居民存款累计增加6.15万亿元。

从实证视角看，CPI上升和房地产消费上升呈正相关关系也得到了印证。2015-2021年全国CPI指数分别为：1.6%、2.1%、1.8%、1.9%、2.9%、2.5%、0.9%。

2019-2020年，CPI同比涨幅分别达到2.9%和2.5%，为最近7年以来最高点，这两年也都是房地产“大年”。2019年，全国商品房销售面积约17.2亿平米，全国商品房销售额约16万亿元，增长6.5%；2020年，全国商品房销售面积约17.6亿平米，比上年增长2.6%，全国商品房销售额约17.4万亿元，增长8.7%。

2019年全国商品房销售均价约为9310元/平米，比2018年同比上涨6.5%；2020年均价为9859元/平米，同比增长5.9%。

目前，房地产的“市场底”已经出现，政策刺激不断加码，在居民储蓄同比增长50.6%的背景下，今年下半年的CPI上升将给房地产市场带来怎样的刺激效果呢？

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市场将结构性回暖无疑

根据6月份30个重点城市商品房成交面积数据，北京成交面积环比增51%、上海环比增10倍、广州环比降2%、深圳环比增41%，四个一线城市6月份总共的成交面积环比增85%。 除此以外，长春、西安、徐州、郑州、海口等二线城市6月份成交面积环比大幅度增长。 与此同时，合肥、大连、昆明、福州等城市6月份成交面积环比大幅度下降。

可见，即便6月份的环比数据回暖，在二三线城市当中分化也非常明显，有的城市成交面积环比两位数增长，也有城市成交面积环比两位数下降。

楼市在6月份这个节点上走出了分化行情，最大原因就是购买能力的差异，即这些城市购房能力的分化。

例如，一线城市全面回升，是因为一线城市居民购房能力比较强。二线城市当中，购房能力和本地的产业能力、就业能力、收入水平及经济受疫情影响程度有关。

中国社科院金融重点实验室主任刘煜辉指出，“房住不炒”定位使得房地产行业走向所谓公用事业化，定义这个产业为民生，不是投资商品。作为公用事业化的民生品，意味着这个产业方向的投资回报率，要降到社会平均水平。实际上也就是北上深等一线城市房产属于稀缺资产，在特殊的地理方位还呈现投资品的属性，但是其他没有投资属性的地方房价其实都波澜不惊。

随着包括信贷政策在内的房地产调控政策放松，未来楼市能否复苏，回升到疫情前的水平，取决于这个城市房产的资产属性、以及这个城市居民买房能力和加杠杆的意愿。这显然是因地而异的，因为金融资源、居民购买力这些因素都因地域分布不均，所以各地的楼市复苏也是不均的。

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全面复苏很困难

CPI上升主要刺激居民储蓄搬家，从储蓄变为房子。此外若要楼市出现2019-2020年那样的行情，还需要央行能够货币宽松，甚至放松房价管控，刺激居民部门加杠杆买房。

但是，在这轮房地产政策放松过程中，调控部门格外关注居民部门的杠杆问题。有几个热点城市放松购房首付的政策被叫停，这说明政府不想居民部门再度加杠杆去买房，希望保持居民消费去购买制造业的产品，这样才有利于国家的产业和消费良性循环。

在美联储加息的背景下，央行进行货币政策宽松恐怕很难。最近几日，央行投放逆回购30亿元，而往常每个工作日投放都是100亿元，只有少数几个工作日投放20亿元，这是否意味着流动性将出现收敛呢？

最近央行的一举一动都备受关注，只因7月份是流动性紧和松的敏感时点，在此背景下，市场判断下半年货币政策难言大宽松，对于房地产来说，万事俱备只欠央行放水的窘境还会持续。

因此，这轮CPI上升对房地产消费的刺激效应，我们只能保守地从刺激居民储蓄转向房产消费的传导效应去看，而暂时不能指望货币放水带来水大鱼大的场景再现。

2021年居民储蓄规模突破万亿的城市有11个：北京、上海、广州、重庆、深圳、成都、天津、杭州、西安、武汉、南京。

接下来，房地产消费能够复苏的城市恐怕也会出现在这个名单当中。

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