国资入股 建业地产扭转颓势在望？

作者：清风

2022年来，多家房企陷入了业绩下滑、债务压顶的窘境，更换高管时有发生。

比如建业地产，春节刚过就宣布更换CEO，拥有逾20年房地产市场经验王俊上任。而更换CEO没多久，建业地产又有新动作。

主动引入国资战略入股

2022年6月1日晚间，建业地产发布公告称，控股股东恩辉投资有限公司（下称“恩辉投资”）与河南同晟置业有限公司（下称“同晟置业”）于2022年6月1日订立了框架协定。根据协定，恩辉投资将向同晟置业出售建业地产8.6亿股股份，占全部已发行股本的29.01%，代价为最高每股0.8港元，据此计算总代价为6.88亿港元。

同时，在建业地产与同晟置业签订最终认购协定后，同晟置业将认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可换股债券。可换股债券在发行日起满24个月当日到期，并可由双方同意将有关可换股债券延期12个月。

截至公告日期，恩辉投资直接拥有建业地产20.78亿股股份，相当于该公司已发行股份总数约70.11%，是建业地产的控股股东，由建业董事会主席兼执行董事胡葆森单独和实益拥有。

此次交易后，恩辉投资的持股比例降下降至41.1%，仍为建业地产第一大股东，同晟置业将持有建业地产29.01%的股份，为第二大股东。

同晟置业到底什么来头？

资料显示，同晟置业主要从事房地产开发和经营以及酒店管理，是河南省铁路建设投资集团有限公司的全资子公司，而河南省铁路建设投资集团有限公司由河南省人民政府全资拥有。

由此可见，同晟置业是一家有国资背景的公司，入股建业地产也可以看作国资入局。

建业地产表示，此次主动引入国资战略入股，是主动优化股权结构和治理结构，将有助于进一步完善现代企业机制和决策机制。

不过，在市场看来，某种程度上建业地产引入国资则是其积极自救的一个表现。

2021年，受疫情和水灾影响，建业地产业绩严重下滑，再加上负债高企，公司资金流更加紧张。

2022年，在业绩、资金问题影响下，建业地产融资、拿地难度加大，而此时引入国资表明建业地产将由民营房企变为混合所有制房企，无疑是给建业地产在一定程度上进行了“背书”，有利于其缓解资金紧张的问题。

另外，值得注意的是，公告还显示，受制于某些限制和惯常调整，可换股债券持有人预计有权按照不高于1.20港元的初始换股价将全部或一部分可换股债券转换为股份。待可换股债券按初始换股价获悉数转换后，合共约5.9亿股换股股份可予发行，相当于建业地产现有已发行股份总数约19.90%及该公司经发行换股股份扩大后的已发行股份总数约16.60%。

据此计算，如果可换股债券持有人全部换为股份，同晟置业持股将从8.6亿股增加至14.5亿股，持股比例将达到40.8%，而恩辉投资的持股比例将降至34.3%，有可能失去第一大股东的位置。

6月30日晚，建业地产发布公告称，该公司及恩辉投资分别与投资者持续就拟议发行可换股债券及出售股份之项目进行谈判，并就尽调工作一直进行沟通和取得良好进展。该公司及恩辉投资与投资人的尽调工作目前已经进入较深化的阶段，各方亦同意继续积极推进项目以达成签订最终认购协议及最终股份购买协议的目的。

业绩下滑压力骤增 多层次展开自救

事实上，引入国资也是建业地产在进行积极自救的“成果”之一。

近两年，疫情、水灾对建业地产的经营造成了极大的影响。

2021年11月，河南省政府的下属金融机构中原银行给予河南建业100亿元的授信额度。

然而，即便如此，2021年，建业地产的业绩仍然下滑严重。

年报显示，2021年，建业地产实现营收419.59亿元，同比下跌约3.1%；实现净利润12.53亿元，同比下滑40.39%；毛利率为16.2%，较2020年下跌3.7个百分点。

建业地产表示，营业收入减少主要是因为2021年河南房地产市场受疫情、下半年的水灾及行业宏观调控影响，导致全年整体市场需求回落，结转物业面积减少；同时集团为轻资产项目提供的运营管理服务于2021年5月31日分拆导致收入减少。

在销售方面，建业地产年报显示，2021年，建业地产重资产合同销售金额为601.05亿元，同比下降约为12.0%；合同销售面积为816.6万平方米，同比下降约8%。

除了业绩不佳，建业地产的债务问题同样突出。

2021年报显示，截至2021年底，建业地产短期借款为36.01亿元，应付账款及票据579亿元；建业地产现金及等价物98.47亿元，其中39.46亿元为受限资金，实际可支配现金及等价物为59.02亿元。

从以上数据可以看出，建业地产的现金已经无法覆盖短期债务，且现金远远低于负债，公司资金链紧张已是不争的事实。 财报还显示，截至2021年底，建业地产总资产为1458.07亿元，而总负债为1330.67亿元，资产负债率达到91.25%，远远高于正常范围，负债过高的问题更为凸显。

此外，建业地产的商票也出现逾期拒付。数据显示，建业拒付商票975笔，总金额2.6亿元，目前还有11968笔商票未结清，涉及金额达27.7亿元。

面对多重压力，建业地产也想方设法进行自救，比如出售资产。

2022年4月，建业地产与万达集团签署战略合作协议，将旗下若干商业项目交由万达商管运营，建业地产或将从中获得7亿元。

2022年5月，建业地产先后转让了旗下电影小镇、“只有河南·戏剧幻城”部分股权。而两个项目均由建业独资变为共同持有，其中电影小镇变更为老家文旅持有90%，建业持有10%，“戏剧幻城”变更为老家文旅持股为51%，建业持股为49%。

2022年6月，建业地产又马不停蹄引入国资，而引入国资显然也是建业地产自救的方式之一。

引入国资消息公布后，建业地产股价迅速飙升，2022年6月2日，建业地产收报0.75港元/股，涨幅达15.38%。截至7月4日，建业地产收报0.70港元/股，跌4.11%。

引入国资提振了建业地产的股价，但能否长久提振股价，带动业绩提升，还有待观察。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）