去化率43.56%，北清云际的苦日子还在后面 | 网签实录

大家好，我是小钧。

今年继续为大家更新网签实录，本期的主角是「北清云际」。

1.

北清云际地块曾经是2021年一批次中炙手可热的项目，经历50轮报价，最终卓越+中交联合体以49.9亿+2.95万平公租房拿下。

也是在这次土拍中，卓越斩获4宗地块，成为一批次拿地房企中的黑马。用当下流行一个词来形容，那就是“杀疯了”。

但是这块地在成交之后却风波不断，先是传出卓越退地的消息，之后是卓越和中交的操盘之争，总之是一波三折。

截至6月29日，北清云际已经签约419套，去化率约43.56%，在同批次项目中排名top4，处于上等水平。签约额已经达到了26.1亿，差不多是地价款的二分之一。

目前，贴身竞品建发珺和府刚刚开盘，未来附近还有地块出让。 不仅如此 ，之后出让 的 地块利润 空间可能 更大， 可以针对北清云际的产品做出精准打击。

所以小钧 估计， 北清云际 的苦日子还在 后面，要加油鸭~

2.

在价格上，北清云际的网签价在6.1-6.25万/㎡之间浮动，与指导价6.2万/㎡相差不大。

在这张走势图里，网签价格和金额出现了两个明显的低谷。

第一次是在2月份的时候，小钧猜测是受春节影响因素比较大。

第二次是在今年6月，这次则是因为贴身竞品建发珺和府入市，分流了一部分客户；而北清云际为了争夺客户，采取了降价销售。

据了解，建发珺和府的的开盘均价最低可下探到6.05万/㎡，这给北清云际造成的压力还是蛮大的，毕竟利润空间没有珺和府大。

不过，珺和府的日子也不好过，业主刚草签完就开始维权了。哎，帝都买房人实属不易。

3.

北清云际共计有962套房源，户型主要分为4种，占比比较均衡。95㎡三居占比最大，达38.36%，货值包含22.04亿。

83㎡两居和108㎡三居占比差不多，分别有200来套。126㎡三居有179套的供应，货值也不少。

而兄弟项目奥森春晓的主力户型是96㎡三居、115㎡三居和121㎡三居以及131㎡四居，总体上比北清云际更偏改善一点。

想当初，北清云际和奥森春晓的户型设计过程稿流出，在套内面积不变的情况下，建筑面积变大，得房率下降，如此明目张胆的欺负买房人还是第一次。

那么北清云际的得房率为什么这么低？总体来说就是将地下面积反摊到地上，赚取利润。具体分析请点击这里

4.

在各个户型的去化上，中间面积段卖得最好，两端的面积段反而去化平平。

销量最好的95㎡三居，已经签约147套；而网签率最高的是108㎡三居，去化达62.6%。

126㎡三居，总价高，去化慢，是理所应当。

但是83㎡相对卖得也不太好，有点出乎意料。

小钧分析，第一是在北京二套需要支付80%的首付，换房成本很高，不如在首次置业的一步到位，踮踮脚尽量够大户型。

其次是，看下面这张定价统计，83㎡两居均价6.24万/㎡，单价还是比较高的，性价比就没那没明显了。

而且83㎡户型设计一般，得房率也很低，才72.7%，在同批次中排名垫底。

5.

从户型成交量走势来看，95㎡和108㎡这两个户型一直是成交主力。 承担着 走量任务 的83㎡ 两 居却 没有卖出 速度，甚至 在 6份的网签为零。

不仅如此，6月整体的网签骤跌，大致有两方面的原因，一是疫情因素，二是建发珺和府分流，大家觉得哪个因素大一点呢？

在户型成交走势方面，95㎡三居户型一直高于其他户型，126㎡户型价格最低。

6.

北清云际分为南北两个地块，共计有11栋商品房和3栋公租房。奇怪的是，公租房没有安排在一个地块中，而是两个地块都有。

两个地块中间有一处教育用地，预计建设18班幼儿园。

这次，小钧查的北地块4号楼的网签，这栋楼的户型主要是126㎡和95㎡，去化率还算可以，中高楼层卖的比较好。

好啦，以上就是北清云际的网签实录，想看更多项目网签情况，欢迎评论区留言~ 销冠100

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