北京
文/乐居财经 张林霞
风口浪尖上的地产股，今天又走出了“六亲不认”的步伐。
6月29日，A股三大指数全线下挫，两市超3900股下跌。房地产开发板块却逆市飘红，中证800地产指数持仓的26只成份股全线上涨，龙头房企更是特别飘，招商蛇口涨5.88%，保利发展、万科A涨均超6%，金地集团则是午后直接拉封涨停板。
回头来看，在沪指“四连涨”成功收复3400点的昨天，地产股还持续着多日的萎靡态势，小幅稳定地下跌，以招保万金为例，昨天分别收跌1.37%、2.59%、0.32%和1.75%，今日地产板块的雄起又是为哪般？
先从万科说起。
昨天收盘后，郁亮董事长在股东会上的那句“短期市场已触底”不仅确认了需求的拐点，判断了风险的见底，似乎也为整个地产行业注射了一剂强心针。郁亮坦言，最近这一年许多行业都不容易，房地产并非最艰难，所以房地产行业没有理由躺平。
谈及数据的回暖迹象，郁亮认为，一方面是政策的出台带来积极影响，另一方面是4、5月因疫情而延迟的需求释放带来的回补。
确实，各地的楼市支持政策仍在层出不穷，目前以调整需求侧政策为主，如更多城市下调首付比例、增加人才购房补贴等；部分城市亦持续改善供给侧政策，如优化预售资金监管、改善集中供地规则等。继发放购房补贴后，部分城市又给予了“购房消费券”，如佛山三水区向购房者发放价值最高为2万元的消费券，在一定程度上或可拉动当地消费规模的增长，推动短期内的住房销售，地方去化压力有望得到进一步缓解。
据克而瑞研究，上半年，175省市相继放松房地产政策。而在4·29政治局会议之后，地方放松政策频率明显加快，政策力度由托而不举到托举并用。并且，36城放松限购，54城放松限贷，20城放松限售，142省市放松公积金贷款，58城执行首套房贷利率4.25%、二套5.05%，31城减免房地产税费，50城实行购房补贴，43城调降土拍门槛。
政策利好下，开发商自身也在推盘方面各显神通。“河南两县城买房小麦大蒜能抵首付”还没从热搜上消失，昨天，新城控股的“西瓜换房，最高抵10万元”活动又霸屏了地产人的朋友圈。
这些项目并非真的要把农产品拉到售楼处。“只是一个补贴政策。”一位项目销售人员表示。如此说来，这些农产品换房活动，更像是一场房产企业的营销活动。值得注意的是，相较于大蒜、小麦换房的公司推出活动的楼盘均为三、四线城市，此次“西瓜换房”的新城控股相关楼盘，却是位于新一线城市南京的房源。
克而瑞数据显示，尽管当前一二线城市库存风险相对可控，但受疫情影响，一线城市供求疲软，去化周期增至20.4个月，二线城市降至21.1个月。三四线城市去库存压力最大，5月末，去化周期达到了26.9个月。
从各城市市场和行业规模房企上半年的整体业绩表现来看，市场筑底、企业销售表现低迷，短期内房地产市场仍显颓势。尽管上述种种楼市松绑政策以及各类购房补贴等都在不断落实，但救市效果尚未显现，市场信心缺失、叠加疫情影响，整体的供求和成交都没有明显转暖的迹象，百强房企业绩表现远不及近年同期，房地产市场整体复苏尚需时间，或许也是地产股连日走低的原因之一。
此外，随着调控的深入，出险房企不断增多，国外评级机构对国内地产行业的前景，产生了持续悲观的预期。自去年下半年以来，标普、惠誉、穆迪基于对国内收紧的地产环境，陆续对多家房企进行评级下调、展望负面，高达250余次。部分地产商或不太认同，或难以承受重压，都主动申请放弃评级。
直至今年5月初，穆迪还发布报告称，中国房地产市场2022年销售仍将保持疲弱，支持性政策发挥效果仍需时间。因此它对行业展望为负面，反映合约销售乏力且融资环境偏紧。
对此，国内金融机构则表现较为乐观。
申万宏源证券认为，本轮周期的基本面底已在二季度出现，预计下半年开始行业的结构弹性将更强，包括：城市间的分化，一二线城市基本面弹性将更强；房企间的分化，优质房企基本面弹性将更强，并且集中度将进一步提升。
中信证券表示，目前的住房交易中的杠杆率相比历史水平并不高，房地产政策的全方位放松，房价从去年四季度开始企稳，地产基本面见底，正逐步恢复。
东吴证券研报显示，随着供需两端政策放松，居民购房信心逐渐恢复，未来2-3个月房企销售或出现较为明显的回暖。
中达证券预计行业政策的改善或将进一步延续，维持行业“强于大市”评级。
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