20年三次房价脉冲，“世界工厂”东莞的楼市回归 楼市地理

在失去了深圳客源的支撑之后，即便东莞连续两次松绑楼市政策，市场亦未再现昔日的繁华。

数据显示，5月，东莞新房网签约22.7万平，同比增长2%；二手房成交量1460套，同比增加16%。截至今年5月，东莞一、二手房成交量已经实现了三月连涨。

然而，若将这一数值放至历史同期水平去对比，这样的成交依然“少得可怜”，并没有复刻过去几轮周期中“政策松绑房价跳涨”的走势。

同时，大量二手房放盘，漫长的去化周期，都指向一个现实：投资客已逐步从市场撤离。回望20年，东莞房价经历了三轮大幅上涨，不少投资客通过房产买卖获利颇丰。现在，当房价上涨空间逐渐收窄，东莞楼市的投资逻辑也悄然生变。

万亿GDP的城市基本面

早在90年代，地处珠三角核心位置的东莞就已经是制造业的巨头。

东莞市位于广东省东南部，南北分别与两个一线城市深圳、广州接壤，多平原地貌。改革开放以前，东莞地区以农渔业为主，产业并不发达，改革开放后的1979年，全国第一家来料加工厂——太平手袋厂在东莞虎门诞生。乘着改革开放的东风，东莞以“三来一补”为切入点发展外向型经济，承接港台商人的投资，经济总量快速上升，1990年代中后期有"东莞塞车，全球缺货"的说法，而东莞也被称为“世界工厂”。

经过多年发展，东莞的制造业实力逐渐雄厚，已不再是曾经那个仅以数量型和劳动密集经济扎堆的“世界工厂”，效益型和资金技术密集型经济成为东莞发展的方向。如今，东莞已形成了以电子信息、纺织服装和制鞋、玩具制造、食品饮料加工、家具制造、造纸、电气机械及设备制造业七大产业为支柱的工业体系，华为、OPPO等知名企业相继落地东莞。

数据显示，2002年，东莞市GDP首次突破1000亿元大关，达1186.94亿元，来到2021年，东莞市GDP达10855.35亿元，首次突破万亿元大关，成为全国第15个GDP过万亿元的城市。近20年，东莞的GDP总量增长了近10倍。

随着经济腾飞，东莞也吸引着来自全国的劳动力，常住人口随之增长。数据显示，2000年，东莞市常住人口为644.84万人，2020年末，东莞市常住人口为1046.67万人，20年增长了401.83万人。

人口的增长必然伴随着居住需求的增长，在此背景下，东莞的房产行业也发展迅速。

20年三次价涨高峰

在2002年之前，东莞楼市主要由本地四大开发商——中信地产、宏远地产、光大地产、新世纪地产占据，2003年开始，随着万科、金地、碧桂园等外来的品牌房企相继进入东莞，“概念营销”和“品牌营销”等新的营销方式正式进入东莞，东莞楼市进入新的发展阶段。

从成交量来看，因为紧邻深圳，东莞楼市的冷热与深圳楼市紧密相关。2007年，深圳楼市高位滞涨，风险加大，在开发商的有意识引导之下，大量来自深圳的投资资金开始流入东莞市场，东莞合富数据显示，2007年，东莞一手住宅网签面积达617万平米。2007年，东莞的新房住宅均价为5522元/平左右。

随后，在2008年金融风暴影响下，东莞楼市进入低谷，2008年，东莞一手住宅的网签面积近乎腰斩，为357万平，同比下降42%。此后几年，东莞市一手住宅的签约面积逐渐恢复。

2010年，受供不应求以及高端住宅成交突出影响，东莞房价迎来历史上第一次大幅上涨，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年，东莞一手住宅供应462万平，签约面积442万平，均价7429元/平，同比增长21.4%。

2015年，隔壁的深圳房价暴涨，莞深房价价差创历史最大，东莞房价只有深圳的1/3，巨大的价值洼地，以及众多莞深交通利好，加上东莞二套房首付降至四成，使深圳客再次涌入东莞楼市。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2015年，东莞一手住宅的网签面积达998.7万平，同比增长76%，其中，深圳客对东莞楼市的贡献比重约为4-5成。这一年，东莞的新房住宅均价为9797元/平。

2016年，莞深房价价差继续增大，东莞楼市延续2015年的热度，签约面积依旧保持在900万平以上，与此同时，东莞市房价迎来历史的最高涨幅。东莞合富数据显示，2015年之前，东莞房价上涨缓慢，上涨幅度基本在10%以内，2016年，东莞房价从2015年的9797元/平涨至13761元/平，涨幅达40%，创历史最高。

不过，随之而来的即是楼市政策的收紧。2016年10月，全国主要城市楼市政策大幅收紧，东莞亦首次启动“限购”，市场形势急转直下，2017——2019年，东莞一手住宅的年度成交面积降至500多万平方米。

直到2020年疫情爆发后的4月，在宽松货币的刺激下，东莞楼市成交量再次回暖，房价迎来第三轮大涨。数据显示，2020年，东莞新建商品住宅的签约面积为742万平，创四年内新高。东莞新房住宅供不应求，价格也大幅上涨至24227元/平，涨幅达20%。

2021年，在“房主不炒”总基调的指导下，全国楼市调控政策收紧，东莞楼市也在限购、首付等方面多次加码，2021年，东莞新建商品住房的成交面积回落至505万方。

投资逻辑之变

东莞楼市发展20多年，每年的成交量涨跌不一，唯一不变的即房价的上涨，经历了20多年的发展，东莞房价已经涨至2021年的2.7万元/平。在此期间，通过购买房产获利的人并不在少数。

2015年，东莞还不限购，张帆（化名）和亲戚在东莞沙田镇各买了一套90平左右的商品住宅，总价80多万。张帆对第一财经表示，“当时买那个楼盘，是因为深穗城际的沙田站与这个楼盘仅相隔300米，当时想的是深穗城际的概念。”尽管沙田房价的涨幅不如东莞的松山湖、虎门、长安、厚街等区域，但是，2019年，当张帆想要在深圳买房，而卖掉东莞这套房子的时候，其总价也涨了50万左右，最后以130多万的价格成功出手。张帆的亲戚也在2018年为了置换到深圳，以130多万元出手了上述房产。

比较魔幻的是，张帆买房的时候是为了投资，他表示，从买房、收房到卖房，自己一次也没进去看过这套房，也没有对这套房进行装修。

此前，像张帆这样在东莞买房投资的人并不少。不过，随着房价上涨空间逐渐见底，投资楼市的购房者开始谨慎起来。

在东莞从事房产销售6年的李奎（化名）对第一财经表示，房地产后面大涨的机会不大，现在在东莞买房的以刚需为主，买来自己住的比较多，以投资为目的的购房者会比较谨慎。

近日，记者所在的一个微信购房群里，一名东莞的业主表示，自己手中拥有四套东莞房产，其中一套房产在此前行情好的时候能卖到2万元/平，现在只能卖到1.6万元/平，他在考虑要不要卖掉三套，因为在他看来，长期来看，手中的几套房产或许还有比较小的升值潜力，但短期来看，其手持的房产价格大概率会继续下跌好几年。

去化周期涨至41个月

上述东莞业业主的担心不无道理，因为从当前数据来看，东莞楼市成交量依旧处于历史低位，而二手房去化周期已经上升至高位。

进入2022年，东莞楼市延续了2021年的低迷态势。合富研究院统计的数据显示，2022年一季度，东莞市新建商品住房网签4934套，创历史新低。截至2022年3月底，东莞新建商品住宅的去化周期约18个月，同比增加13个月，因为成交放缓，消化周期明显拉长。另外，一季度，东莞二手房网签1957套，同比减少65%。

4月末，在全国不少城市松绑楼市政策的情况下，东莞也加入了楼市政策松绑行列。4月29日，东莞市对购房资格作出调整更新，5月1日起，恢复个税购房政策，既认社保，也认个税。同时认定标准由“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”。

半个月后，东莞楼市政策再次松绑。5月14日，东莞出台的楼市新政“莞七条”规定，对符合国家生育政策，生育二孩或三孩的居民家庭，可以新增购买一套商品住房；购买政府认定的绿色建筑商品住宅申请住房公积金贷款可依规上浮20％的额度；个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年；商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让。

一系列的政策组合拳，无疑降低了购房者在东莞购房的门槛，也加速了房产的流动性，此前要三年才能卖的房产，持有两年后即可挂牌售卖。58安居客房产研究院首席分析师张波对第一财经表示，楼市松绑政策会带来市场热度的上升，同步也会带动成交量提升。

楼市松绑后的5月，东莞楼市成交量开始小幅增长，一手住宅网签约22.7万平，同比2021年微增2%；二手房住宅网签面积15.2万平，约1460套，签约面积同比2021年增加16%。然而，与2020年同期相比，东莞以二手房的成交面积分别至少下降52.5%和49.3%。与历史数据比起来，东莞市一、二手房的成交量依旧处于低位。

销售端还未明显好转的同时，东莞二手房的挂牌量连续增长。诸葛找房数据显示，5月，东莞市二手房挂牌量为5.8万套，环比上涨1.5%，挂牌量已经连续上涨四个月。

根据诸葛找房提供的数据，第一财经以“库存/近12个月平均销量”的公式来计算去化周期，截至2021年1月，东莞二手住宅的去化周期约26个月，截止2021年5月，约33个月，2022年5月，东莞的二手房去化周期已经延长至41个月。

市场上有一种普遍的说法：“每一次楼市松绑政策来临，就是套现离场的好时机。”然而，从当前这轮政策松绑后的数据来看，东莞楼市成交量的明显回升或许还需要一些时间，投资客成功脱手房产也变得没那么容易。