深圳折叠，工业上楼！

如何在有限的土地上，开发出无限的价值？

深圳南山，给出尝试。

5月初，造价57亿元的南山智造城市更新项目（一期）设计采购施工总承包工程正式落地。

向天空要空间，项目提出了「折叠空间+垂直产业」的理念，让企业在高层大厦而非单层工厂中进行生产、办公、研发。

这也成为全国首个「工业上楼」示范项目。

和高层住宅一样，厂房搬进了小高层，成为工业产业发展的一个鲜明印记。

只是，我们该如何理解这一现象，什么样的企业适合上楼，「工业上楼」是否会成为未来产业发展的趋势？找找君为你解读。

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通俗地讲，「工业上楼」就是建一个高层的厂房，然后把企业生产活动搬到楼上。

这一概念起源于新加坡。上世纪80年代，为应对城市土地资源短缺现状，寸土寸金的新加坡出现了一批“堆叠式厂房”，针对某些中小型企业，创建了集研发、制造、仓储和办公多功能一体化的工业空间。

在不改变工业用地性质的前提下，有效提升了楼宇的容积率。

而国内「工业上楼」模式探索可追溯至2012年，那一年深圳投资打造的全至科技创新园，按照“厂房+写字楼”的复合标准建设了23层的科创大厦，定位研发、办公、生产一体化，将工业空间大幅拓展。

2017年，新华社以《广东推进“工业上楼”》为题，刊载了深圳全至科技创新园模式，将「工业上楼」推向公众视野。

只是，彼时的「工业上楼」还只是一个概念，缺乏明确的政策指引。

真正把「工业上楼」政策落到官方层面的是广东和山东。2018年底至2019年，广东佛山、深圳和山东青岛先后发布「工业上楼」扶持办法、工作指引与实施意见，从政策上明确了「工业上楼」的产业导向、开发要求、扶持条件等。

在地方政府的倡导和鼓励下，「工业上楼」逐渐走向规范化、标准化，成为地方政府及企业、行业不断关注的话题。

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话说回来，工业上楼，上几层楼才算是上楼？

按照通常的理解，只要高于一层的厂房，哪怕只有两层，都可以称为「工业上楼」，但这样的厂房早已被普遍应用，俗称多层厂房。

对此，2018年发布的《佛山市三水区乐平镇“工业上楼”扶持办法（试行）》，给出了上楼标准的第一版定义：

「工业上楼」建设项目厂房层级须达到6层及以上，建设面积达到3万平方米以上，层高达到4.3米以上，承重能力满足0.75吨/平方米，以上控制指标均为厂房占地，不含行政办公及配套服务设施占地。

2019年发布的《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》则指出，工业上楼就是“建筑高度超过24米且不超过100米的高层厂房”。

不管怎样，从官方的定义可以看出，「工业上楼」虽极大地提高了工业空间的利用效率，但受限于高层楼宇的承重，对“上楼”企业也存在一定的限制。

一般适合生产设备较轻，生产过程噪音与污染较小、并且在产业生产过程中震动较小的制造业，比如生物医药、智能制造、工业互联网等。

各行业上楼层数上限

资料来源：克而瑞产城发展部整理

就这次落地的南山智造城市更新项目来说，未来聚焦的也是生物医药、工业互联网和大数据等高端制造业企业。

所谓定位轻型生产、优先战略新兴，是各地方在推行「工业上楼」时一致的观点。

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作为一种新模式，「工业上楼」除了最大化利用有限的产业空间这一显而易见的优点，还在降低企业生产成本、推动新经济发展方面大有裨益。

比如，「工业上楼」在满足原有企业对生产空间需求的同时，释放更多产业发展空间，变相降低企业用地成本；

通过「工业上楼」，可以把产业相关企业最大限度集中在某一个区域内，实现高新产业聚集；

通过「工业上楼」，在工业厂房中融入生产配套、生活服务配套，实现空间集约、功能复合目标等。

于城市而言解决了土地紧缺问题，于企业而言解决了生产成本问题。

随着城市的不断聚集发展，在集约有限的城市空间内，「工业上楼」模式将逐渐成为很多大城市解决工业用地紧张，促进土地集约化利用的有效手段。

中建二局57亿中标南山智造城市更新项目（一期）

近日

中建二局二公司联合深圳建工集团

中标57亿元

南山智造（红花岭基地）城市更新项目（一期）设计采购施工总承包（EPC）工程

预计建设工期948天

该项目位于

南山区桃源街道、西丽国际科教城片区

北邻留仙大道，南靠红花岭

项目总用地面积约8.2万平方米

总建筑面积约70万平方米

采用设计采购施工总承包（EPC）模式实施

主要建设内容为

厂房、产业配套、公共配套设施等

项目紧邻留仙大道和轨道5号线大学城站

未来将依托5号线、7号线

形成轨道环网

与1号线、4号线，11号线、15号线等城市轨道

广深港客专、深茂高铁等城际铁路、高铁

形成便捷的轨道交通系统

快速到达各大片区中心及周边城市

项目是南山区坚决打好

高端制造业“空间保卫战”的

第一个高品质产业园区项目

也是重点打造的全国首个“工业上楼”示范项目

集聚生物医药、智能制造、

工业互联网和大数据等高端制造业企业

项目围绕建造特点与运维需求

统筹做好生产、生活、生态三大空间布局

将传统工业厂房由平面空间向立面空间转换

确保“工业上楼”产业空间创新模式的成功实施

据悉，该项目建成后

将提升产业空间载体的利用效能

充分延伸并放大西丽湖科教城

留仙洞总部基地

西丽高铁站的区位资源价值

推动科教与科技产业协同联动

突破“卡脖子”技术产业发展瓶颈

推动总部基地与研发制造协同联动

实现高科技产业高质量发展

推动产业生态与城市功能协同联动

构建汇聚高端智力要素的产业集聚高地。

--THE END--

本文来源：找找园区网、中建二局

本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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