当土地财政“消失”之后

▣作者：钟灏

毫不意外，前5个月的土地出让金暴降。

先看几个数据：

1-5月全国土地出让金为1.3万亿元（成交金额，进入国库时间要延后），同比下降54.6%；

所有省市都是负增长；

平均溢价率为3.96%（这意味着大面积底价“摘地”）。

前5个月的数据之难看，当然都理解。

未来封控放松之后、楼市回归正常之后，土地市场或许也会回暖一波。但长期看，除了核心城市之外，全国层面的“土地财政”下滑将是不可逆转的趋势。

因为，人口和城镇化的大拐点到了。

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从现在到2035年左右，楼市将从每年新建17亿平米，逐步降低到10亿平米左右，然后形成新旧房屋的折旧平衡——也就是说，倒下多少旧的，就盖多少新的。

假如未来每年的销售面积降至10亿平以内，意味着什么？

回顾中国楼市的发展历程，事实上我们还没有经历过真正的下降——我们经常说的下降，通常都是增幅下降：还在增长，只是增长的幅度变小了。

1998年，住房商品化全面启动，每年的开发量在一亿平方左右。

2007年，新房开发量达到7亿平米。

2012年，从7亿变成12亿。

2018年，增长到17亿。

然后几年都徘徊在18亿平米上下。

而今年呢，能达到15亿平都是胜利！

搁在两年前，这种降幅想都不敢想。从城市化进程的规律看，这个时间点、这个面积，已经是筑顶了。

假如未来十五年，逐渐降到10亿平米以内，会产生什么影响？

1、中小房企倒一批，开发商集中度提升

2、中小城市躺一批，城市集中度提升

这里说的“中小房企”，并不是指绝对规模小的，而是指高杠杆的、开发能力弱的、 过于追求摊大饼的、只在小城镇当地开发的。

这里说的“中小城市”，也不是指绝对人口规模小的，而是指能级低的、远离都市圈的。

中国未来的城市化，能发展的区域只有大城市都市圈、城市群和连绵带。不能和都市圈、城市群和连绵带产生联系的，发展都会停滞，甚至萎缩。

一个主要原因，就是土地财政的“消失”。

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说到土地财政，很多人常常是人云亦云地嗔恨，认为正是它推高了房价：

“因为地方政府依赖卖地收入，所以把地价推高，地价高了，房价就高。”

然而这种认识是错误的。必须澄清一下。

真相是，一个城市越是积极卖地，越是有利于拉低房价。

因为，“依赖卖地收入”和“把地价推高”这两个动作，其作用力是相反的。

依赖卖地收入，说明政府要多卖地（不然怎么依赖呢）。所以是：供应量增大→地价下降；

而要“把地价推高”，怎样才能推高呢？只有减少供地或者故意捂地不卖才可以推高。

可是捂地不卖，他不就没办法依赖卖地了么？所以到底是要多卖还是少卖呢？这不是矛盾吗？

所以真相是，越“依赖土地财政”，就越有利于降房价。因为它需要大量供应土地。

目前中国环境下的市府，某种程度上相当于“城市运营商”，要获取利润，就要大量卖地。

可是土地本身并不稀缺，稀缺的是附着其上的生产力和基础设施，因此他要想办法让土地增值，就得完善基础设施（学校、医院、地铁等等），还得招商引资、拉来企业，让更多人就业。

总之，城市运营商要想方设法提高人们的生产力及收入。

结果就是，他为了卖地，不得不尽力把产业做强。

神奇之处就在于，如果不想法发展产业，他越想依赖土地财政就越依赖不了；他越是发展实业，土地就越值钱。

想依赖的，不能依赖。能依赖的，不用依赖。

最典型的一个是深圳，他的产业太强了，他根本不用“不用依赖土地财政”，所以他的住宅用地供应极少（从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米土地供应，居住用地只占到8%，全部居住用地，只占整个城市面积的11%，每年的土地出让面积排名，深圳永远是倒数第一，而伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%）。

另一个是鹤岗，财政上没钱，他是真的想卖地，可就是卖不出去。

如果一个地方真的以公司的行为方式来卖地——价格越高他就越卖，这事就对了。问题就在于，他们常常讲“政治正确”，并不完全以市场化为标准。这就容易导致房价畸形。

综上，并不是土地财政推高房价。

真正推高房价的是这几个因素：大量人口涌入城市、土地供应错配、收入提高、杠杆增加、货币量增加。

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“土地财政”这种模式，是过去几十年城市化和经济发展的巨大推动力。

因为城市开发的资金来源，无非两种模式：

第一种是发债借钱。

就是政府直接发债或者通过城投公司发债，以未来收益还债。

第二种方式就是卖地收入。

大家不要一听卖地收入就觉得是一种负面的东西，它实质上是什么？是一种融资模式，卖地的本质是获得未来70年的现金流贴现，市府拿着这个资金去搞城市建设。

因而，人们买房的本质也就是入股一个城市。

大家知道，之所以企业都希望上市，就是因为股权融资对一个企业的发展速度有极大的推动作用，往往是跳跃式的发展。同样的，如果你把城市看作一个企业，那么土地就相当于它的股票，城市也是通过这种方式获得了跳跃式发展。

你买一个城市的房子，就相当于锁定它未来的租金收益（股息分红）。房价上涨就相当于股票上涨，是人们对它的未来继续看好的一个表现。

当然如果你买错了城市、买错了地段，就相当于选错了股票，也有可能亏钱。

这种方式就是土地财政。

用这些资金搞建设，建设又会提升土地价值，然后吸引产业，形成一个循环。

这样的正反馈一旦形成，就像一个巨大的漩涡，裹挟着四方的资源汇聚。

比如重庆，就是成功运用土地财政的一个典型案例。

2002年，时任副市长黄奇帆正式开启了重庆的土地财政运作时代，储备了40多万亩地，十年卖了20万亩，每亩赚200万，这就4000亿，扣掉征地本身的成本，有两三千亿的额外收入，就抵销了重庆城市基础设施建设的大部分开支。

大家都知道，重庆前些年在轻轨、铁路、高速公路、基础设施上有巨额投入，十年大概花了6000亿。但重庆的债务一直不高。

背后的原因，正是土地财政这种模式。

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过去这些年土地财政所发挥出来的优势，就是土地财政难以为继之后要出现的问题：

扩张止步，速度放慢。

一般公共预算收入，只够社保、民生以及给公务员发工资。真正的城建用钱，还要靠“土地集资”，地铁造价一公里7～9亿，对市府的财力要求非常高。

房子卖不上价，开发商就会减少拿地，然后土地就卖不上价。然后政府就没钱搞城建。

如果你不能体会速度放慢是什么概念，那么就看一下大连，它的地铁13号线修了10年才开通。

还有天津，作为中国大陆第二个拥有地铁的城市，总里程接连被南京、重庆、武汉、成都超过，现在已沦落到三流水平。

如此一来，《从前慢》或许就会变成现实：

从前的日色变得慢

车，马，邮件都慢

一生只够爱一个人