大型文旅IP雪世界动工，新房备案价冲破2.9万元/㎡！太湖科学城的房价还有多少空间？

　　01

　　大型文旅IP雪世界开工，带来地标景观效应

　　近期，苏州高新区官微发布了“雪世界”项目的新消息：目前苏州首座室内雪场“雪世界”6月18日启动桩基施工。

　　我们知道，“雪世界”项目位于太湖科学城与科技城两大片区交界，临近南京大学苏州校区，地理条件优越。

　　在2021年苏州三批次集中土拍中，中建东孚以27.2亿元的成交总价拿下太湖科学城78号地块，B区商业将引进冰雪世界，如今该地块A区住宅项目已经面市，案名为中建观澜雅境。

　　“雪世界”项目占地3.86万㎡，总建筑面积为14.62万㎡。项目包括酒店与服务型公寓、雪世界及商业四种业态。

　　从政府对“雪世界”项目的定义来看，它的起点规划是相当高的！

　　作为高新区重要商业综合体项目、环太湖板块的文旅娱乐中心、展现环太湖城市形象的重要窗口，“雪世界”项目将营造城市娱乐生活空间，以开放的姿态与城市、自然的水岸形成无阻隔的联系，倡导生态可持续的建筑理念，打造成为集滑雪体验与高端酒店、邻里商业、文创街区、品质公寓等多种业态场景于一体的综合型休闲娱乐目的地、冰雪主题商业地标。

　　也就是说，这个雪世界项目是按照“商业地标”的规格来打造的。

　　这是目前苏州首座室内雪场的商业综合体，对于苏州商业格局的发展有着重要的意义。

　　根据官方信息，“雪世界”预计2024年6月整体完工，定位初级滑雪体验客群，主打滑雪培训和滑雪研学市场，预计成熟年游客量20万人次。

　　“雪世界”落成后，不仅苏州人在“家门口”就能“自由滑雪”，还将吸引众多游客前来，这个大型文旅IP正式落地太湖科学城，将大为丰富板块的娱乐休闲配套。

　　正如上海迪士尼之于川沙板块，冰雪世界所带来的客流和消费需求，将会 促进板块价值的提升，这就是地标景区效应。

　　02

　　以“南大”为品牌输出，板块楼市表现良好

　　太湖科学城作为近两年刚崛起的新兴板块，虽然目前的城市界面相较核心成熟板块逊色很多，但是各项功能配套却一直在紧锣密鼓地兑现中。

　　6月15日， 苏州官微发布消息，南京大学苏州校区今年开始招生。

　　从苏州楼市的板块来看，太湖科学城是当下唯一拥有文旅IP 和双一流大学的板块。文旅IP冰雪世界将旺盛板块人气，南京大学的入驻将带来高知高薪群体，板块的圈层较为纯粹。

　　根据官方消息，南京大学苏州校区首期将建4个新型学院，首批招收本科生约500名，硕士、博士研究生共100余名。居住在太湖科学城的很多是南大的老师、学生、科技城的产业人才，所谓“谈笑有鸿儒，往来无白丁”。

　　除了大学，整个太湖科学城的教育体系将以“南大”为品牌输出，南大附属第一小学、南大附属初中、南大附属第二小学陆续开始规划建设，板块内还规划3宗小学用地、2宗初中用地，从优质幼儿园到985大学，太湖科学城已经形成了一条完整教育链。

　　以“南大”为核心，太湖科学城主打“完整教育链”这一王牌，加上政府的高规划起点和强兑现能力，板块热度逐渐走高。

　　去年下半年开始，苏州楼市逐渐走冷，分化加剧，第四季度众多板块推出打折优惠以价换量之时，太湖科学城板块的成交量价仍旧坚挺，没有其它板块楼盘明显降价或者大幅优惠的情况。

　　2021年，太湖科学城和科技城的以201.57亿元、70.39万㎡和6054套的成交表现问鼎苏州，而太湖科学城以三盘之力就完成了整个板块40%的成交量，市场认可度可见一斑。

　　目前的太湖科学城主力在售项目有和萃澜庭、泊印澜庭、碧桂园大境悦府，首开棠前如苑所剩房源不多，金地翡翠星辰即将清盘。

　　从网签率来看，太湖科学城的楼盘去化表现是不错的，甚至比一些成熟板块比如浒墅关、木渎去化表现要好。

　　6月初，和萃澜庭取证，备案均价29367元/㎡，甚至高于之前科技城2.85万/㎡的红线，刷新太湖科学城和科技城板块房价天花板 ！项目由建发、金地、武汉城发三家房企联合打造，是板块内少见的新中式风格，主力户型为建面约101㎡-140㎡，刚需到改善全覆盖。

　　当下市场的目光聚焦在纯新盘中建·观澜雅境上！

　　该项目自带近13万㎡商业配套——目前苏州唯一雪世界主题的商业综合体，除了这一点吸引了众多购房者外， 项目的区位 相对核心、产品 更有特色。

　　中建·观澜雅境位于太湖科学城正核心， 距南大苏州校区约1公里，小区 南向正对科创园集群，且对面的科创园四期已经启动建设，据说这个这个科创园后期是给南大苏州校区毕业生创业用的。商业＋科创园，未来小区周边将齐聚大量年轻有活力的产业人才。

　　项目A地拟建28幢16F-17F小高层住宅，包含商品住宅和南大教授人才公寓房，主力户型为建面约121-143㎡，是今年太湖科学城第一个纯改善盘。

　　正是这个南大人才房决定了项目的特殊性，一方面，商品住宅的起步建面约125㎡，定位就是改善，都是高端客群。另一方面，作为南大教职工配套住房，都是高层次人才，可以想象到后期小区的居住圈层。

　　观澜雅境是目前板块内距离南大苏州校区较近的项目，将于本月底首开，总价315万起，放风均价2.7万元/㎡+，这个价格将成为继和萃澜庭后太湖科学城房价第二高的楼盘，或将重新定义板块新房均价体系！

　　在刚落幕的苏州二批次集中土拍中，位于龙康路东、普陀山路北的太湖科学城21号地块，被创元发展底价竞得，成交总价为11.28亿元，成交楼面价为12800元/㎡。

　　从政府在土地市场的动作来看，太湖科学城在新区未来发展版图上的重要性可见一斑！

　　03

　　高规划起点+产业赋能，实力股也是潜力股

　　作为苏州楼市一个新兴板块，太湖科学城的市场认可度在很多新兴板块中较高。

　　究其原因，离不开高规划的起点和产业的赋能，很多在太湖科学城投资置业的购房者觉得其是实力股也是潜力股。

　　太湖科学城是 高新区三大特色园区之一——新区科技生态园区， 如今，官方盖章下约105平方公里的太湖科学城=科技城+生态大学城+阳山高等教育区，也就是说，科技城是太湖科学城远期战略版图的一部分。

　　今年3月，《苏州科技城核心区TOD综合开发城市设计》发布，要将太湖科学城打造为TOD站城一体化的“升级版”，树立“站产城融合”的国际典范。

　　同时规划苏锡常城际铁路，规划轨道交通9号线、11号线、15号线，与已建有轨电车1号线交汇。

　　在产业方面，太湖科学城导入地铁、人口、基建、高端人才等资源和现有科技城资源耦合，未来高新产业、高薪高知群体汇集于此。

　　科创产业＋人才的强强联合之下，太湖科学城将依托南大高校，加速产业的进一步升级。

　　04

　　均价位列苏州中游梯队，还有上涨空间！

　　目前板块的成交均价在2.5万元/㎡，在苏州楼市的房价体系中位列中游梯队，在四大新城中属于洼地。

　　拥有这样的起点高度、政府规划且拥有完整优质教育链，放眼全苏州还是比较少有的。和相同均价的浒墅关相比，功能配套虽然不够成熟，但是房价上涨空间却明显。

　　近来，太湖科学城各项目落地备受关注，作为几大新城中最年轻的板块，太湖科学城对标上海张江，承接科技城发展红利，自2020年概念提出以来高效规划发展，多项利好落实，主打南大附属教育资源和山水优渥的自然环境，有“一山一湖，一轴一带，一核多区”的规划，被纳入苏州市“十四五”国民经济发展规划，具备高定位和资源倾斜优势，随着板块内的楼盘属性逐渐定义为高端改善，太湖科学城还有很大的房价空间。接下来，就要中建·观澜雅境的备案价格能到多少了！

　　END

　　本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

　　引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）