北京
大家好，我是小钧，又见面了，本文依然是一篇网签实录。
这期主角是「绿城沁园」，欢迎留言、点赞和转发~
01
绿城沁园是2021年第一批次的项目，当时房企们还沉浸于攻城掠地的热情中，触及上限都是分分钟的事。
沁园地块也不例外，很快就进入了竞高标准方案环节，最终绿城的设计方案胜出，拿下该地块，随后金茂入股30%，共同开发。
绿城和金茂也算老搭档了，北京金茂府二期、颐和金茂府等项目也都有绿城的参与。
截至6月22日，绿城沁园共计网签了470套房源，去化率约27.58%，这个成绩在同批次中排名算是比较靠前的。
总签约金额为27.06亿，距离地价款68.2亿还差不少个小目标。说起来，沁园地块还是一批次的总价地王呢。
02
在价格走势上，绿城沁园去年10月份的成交价最高，达到了6.65万/㎡，之后便稳定在6.5万/㎡左右。
但从今年4月开始，沁园的成交价开始出现下探的趋势，尤其到了6月，网签均价才6.3万/㎡。
小钧猜测，今年2月份一批次土拍后不久，锦上二期就传出要做小户型的消息，对买房人的决策产生了干扰，沁园不得已采取了降价策略。
临近锦上二期开盘时又一次加大了降价力度。不得不说，降价效果还是挺明显的，6月的签约额一下子就上去了。
03
可能是地块体量较大，绿城沁园的户型种类非常多，包含55㎡-149㎡一至四居。
主力户型有80㎡两居占比25.48%，105㎡三居占比24.14%，120㎡三居占比19.19%。
单独看绿城沁园的户型配比其实问题不大，奈何旁边的王四营组团虎视眈眈，全是改善产品，卷得厉害。
而沁园的120㎡和149㎡正好对上了保利锦上114㎡和155㎡以及朝阳壹号125㎡和145㎡。
作为改善客户，大概率不会选一个偏刚需社区里面的大户型作为置业升级的目标。所以沁园120㎡和149㎡的去化会很难。
更惨的是，锦上二期也做了小户型，精准狙击了绿城沁园主力户型——77㎡两居、80㎡两居和95㎡三居。
据说，锦上二期有部分普宅，算下来和沁园价格差不多，这么看，沁园的优势就没那么大了。
04
在前后夹击的情况下，绿城沁园各个户型的去化情况怎么样呢？
其中，卖得最好的80㎡两居，已经签约145套，其次是77㎡两居，网签109套。
95㎡和149㎡这两个户型是卖得最差的，大户型不好卖是意料之中的，那为什么95㎡三居也卖得这么差？
这个锅得户型来背。
从总规划图来看，95㎡三居分布在1#和5#，全是东西朝向，有违买房人追求南北通透的心理。
其次，空间的尺度也不够宽敞，客厅面宽才3.2米。大佬曾告诉小钧，3.5米客厅面宽是三居的底线，显然这个户型是个不及格的产品。
另外，为了保证外立面平整，该户型也存在挡光的问题。
05
绿城沁园自己也意识到95㎡户型的短板，因此定价上给到了最低价——均价6.34万/㎡。
定价最高的是55㎡一居，约6.55万/㎡，不过因为面积小，总价算下来并不高；149㎡的定价也不低，看来项目在大户型上还是想卖出溢价的。
06
再来看下户型成交量走势，77㎡和80㎡一直是成交主力。105㎡三居在今年3月份冲了一波网签量。
95㎡三居一直卖得不太好，但是今年6月份开始成交量就上来了，已经超过前几月的总和。
我们前面讲过，绿城沁园的成交价整体是向下走的，那么是哪些户型在降价呢？
仔细看下面这张图，55㎡一居降价幅度最大，比刚开盘时每平米降了约5000元，目前成交价约6.11万/㎡。
其次，80㎡和95㎡成交价为6.24万/㎡，相比之前降了约 3000元/㎡。
那么沁园还会再降价吗？小钧猜大概率会。
锦上二期的小户型均价约6.3-6.5万/㎡，与沁园价格差不大，再加上环线比沁园优越，买房人很可能会倾向锦上二期。
想要留住客户，沁园可能只有降价这一条路可走。
07
绿城沁园地块属于F1住宅混合公建用地，因此配建比较多。整个社区包含10栋商品房，除了1#和5#为东西向外，其余均为南北向。
北侧有一座商业楼，也是把双刃剑，带来了生活便利性，但是隐私和安静也被破坏了。东侧有3栋办公楼，南侧是社区配套和学校。
这次，小钧查的是9#的网签情况，也是去化最好的一栋。
好啦，以上就是绿城沁园的网签实录，想看更多项目网签情况，欢迎评论区留言~ 销冠100
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