刚需还能指望吗？有房人才能救楼市？救的是有房人？

保护刚需、满足改善等购房者的合理住房需求，这是去年到现在一直在强调的房地产政策支持内容。

因为这才是既能带动经济增长，又不至于出现市场大幅上涨，是确保房地产市场平稳健康发展的重要基础。但很显然，高估了这些人了。

尽管各地楼市调控松绑政策频出，围绕刚需和改善购房者的利好可以说是空前的，但对市场激励作用比较有限，全国房地产市场仍然在低位徘徊中。

6月16日，国家统计局公布的5月70个大中城市房价情况，也证实了这一点。从全国房价变动来看，新房销售价格止跌回升，但二手房销售价格仍然在缓慢下行。

如果给大家点信心的话，那么市场也顶多算是出现了一些回温的迹象。有报告显示，6月前20天，全国新房日均成交面积环比增加约两成。预计6月全月环比增长21%。

这是政策松绑的效果已经有所显露。不过跟去年同期相比，仍有约41%的降幅，但比5月的56%有所收窄。显然，按照当前的政策力度，远远没有达到既定预期。

这到底是怎么了？号称刚需的那些人呢？不是有很多吗？这么高性价比的机会为什么不把握呢？

这让我想起北师大教授的一句话，刚需撑不起救市的责任，因为刚需永远不会带头冲进市场，只能跟在别人后面。

这句话我当时也说不能说完全没有道理，因为刚需往往输不起，他们不敢搏一把，所以总是跟在比人后面，这一点不奇怪。

过去不就这样吗？胆大有钱的人买房，大部分都赚得个盆满钵满，可是当普通老百姓也知道买房很赚钱的时候，很多明眼人就知道，最好的机会已经不再了，但刚需还在往里冲。

这就导致一些三四线城市在此轮市场波动中败下阵来，有的从几万的高点买下，如今几乎腰斩。实际上，别说你聪明，别说你胆大。因为经济基础决定了你的行动。

你有500万，花100万买房套房，他只有10万，花20万买房，他真的不敢。所以，这些刚需是否能指望上，没必要讨论。但这位北师大教授的言外之意，显然不是为了羞辱刚需，而是别有用意。

他的意思是，只能靠炒房、投资，他可曾经是毫不掩饰对炒房支持的人，因为他说过“投机炒房可以平抑房价”等诸多雷人的言论。

今天不点评他，他确实很聪明，只是有点居心不良，一直是支持炒房的人。但如今房子是用来住的而不是用来炒的这个定位成了房地产调控的底线。在此基础上，该如何调动起市场的活跃度呢？

无论刚需有多大的购买力，都得指望他们，他们不能被放弃，可以通过各种政策去支持他们。但效率更高的群体则是改善客群。

不少城市已经开始重点定向瞄准了改善性购房者群体。

6月20日，郑州针对棚改的“房票”安置政策公布：奖励安置补偿权益金额8%；三个月过渡费；不限区域和项目，即可在参与的开发商所开发的项目中自行选择；不计入限购套数；减免税收；子女上学享受和商品房业主同等待遇。

很显然这是此前郑州政策松绑效果不明显后再出的大招，除了照顾刚需，不计入限购套数之类的政策很明显是给有房的人继续买房做准备的。

今年3月以来，全国已有15个城市陆续在房票安置方面有所行动。业内普遍认为，这种房票制度是个相对多赢的拆迁安置方式。

我们不说房票，但有一点政策类似，不计入限购套数，比如长沙，5月11日，长沙发布《试点实施方案》明确，房屋业主可以将存量房盘活作为租赁住房，运营年限不低于10年，此存量房不纳入家庭住房套数计算。对有改善型需求的购房者而言，政策恰逢其时。

6月19日经济日报发表文章《长沙房地产市场活跃度提升》肯定了政策的执行，近13年成交的房源中，理论上可以释放“房票”达8.4万户。业内人士认为，新入市“房票”将主要针对改善型需求人群，对刚需市场不会有较大影响。

所以，改善购房者在此轮楼市调控中将起到重要作用。再比如，很多城市对限售年限进行了缩短，有些城市对多孩家庭卖房不受转让年限限制，这样一来既利好改善购房，激活楼市，同时还利好多胎。

有钱人早就买房了，而没钱的刚需短期内很难买得起房，加上大环境影响，更是捉襟见肘，你越让他买他越不敢买。而且，刚需受大环境的影响相对更大、更敏感，当然不是指绝对损失量。

所以，让刚需买房真的不如让有钱的人改善买房。这是此轮政策的基本思路，各地已经开始这么做了。想救市还得是有房子的人，让他们改善投资。而所有的救市实际上又是在救有房子的人，这就等于自己救自己吧。

投资无错，只要不炒房，控制住底线，最好的政策就是让他们把房子租出去不计入限购套数，因为这不仅没有浪费，还增加了租赁市场的供给。这应该鼓励。

这样一来，直接推动了一二线城市楼市活跃，因为这些城市存量市场大，二手房市场相对更加成熟。所以，现在购房者买房更应该注重投资后未来好不好卖掉。

这也是矛盾的，有房子的人更加注重投资，投资没错，但是投资门槛和难度越来越高，很多城市并不适合投资了。最大的矛盾就是，你放开限购或变相放开后，很多问题不是因为限购导致的，而是过去市场问题积累的。这就导致，很多三四线城市放开也不值得买了。最后，还得回到刚需，可是刚需又没钱。