债务压顶，他们危矣！

2022，生死攸关。

一家又一家的房企，排着队站在了悬崖边。

其实我想告诉你的是，这么多的房企看似膀大腰圆、财大气粗，其实都是肥肉，没有一点瘦肉，万一刺刀见红，一分钱也拿不出来。

开宝马7系的加不起95汽油。

一个意思。

1

第一滴血：债务。

这一次，轮到了金科。

但金科也仅仅是其中的典型，不止这一家。

之前就一直传闻金科风险极大，但是很快就淹没在大量的新闻之中。直到前几天的新闻，才把金科推到了风口浪尖，一共是6笔商票违约：

不过，这一次暴雷根本不是几十亿的债务和商票，多少呢？

4407万。

过去4年金科的销售额是多少吗？

1188亿、1860亿、2232亿、1876亿。

搞笑的是，针对这件事，金科一直没有进行官方公告，是交易所点名问询了，才被迫承认。给出的理由也很有意思，逾期的4407万元，只占净资产的 0.11%，没达到披露标准。

2021年的几个数据，我看了倒吸一口凉气：

营业利润87.36亿元，同比下降28.57%；

净利润66.88亿元，同比下降31.08%；

归母净利润只有36.01亿元，同比跌幅48.78%；

财务费用约6.70亿元，同比增长39.33%。

全年利息支出约11.03亿元，同比大增18.60%；

利息收入为6.08亿元，同比增长2.88%；

利息净支出4.95亿元，同比增速达46.02%。

金科股份现金及现金等价物余额约276.45亿元，同比下降35.27%；

一年内到期的非流动性负债约279.63亿元，同比增加20.58%；

应付票据约86.35亿元，同比大增51.62%。

6月14日，控股股东黄红云先生将所持2300万公司股票质押给国信证券用以融资担保。本次质押股份占所持股份的3.92%，占公司总股本的0.43%。

收益全面下滑。

利息全面飙升。

2

第二滴血：利润。

前几天，杭州滨江开了一下股东大会，在大会上披露了很多重要数据，有几点非常重要的信息，大家可以看看：

1、戚老板认为60-70岁是最好的年纪，要大干一场。

2、滨江1999-2008年，销售额99亿，净利润15亿。

3、滨江2009-2018年，销售额2000亿，净利润120亿。

4、滨江2019-2028年，销售额目标1.5万亿，净利润目标500亿。

5、6-8个点净利润。

6、滨江不想当第一。

有一点需要说明：

1.5万亿是一个保守的数字，最开始滨江定的目标是2万亿，也就是10年达到2万亿的销售目标，平均每年差不多2000亿上下。

但是由于房地产市场太惨了，滨江不得不调低到1.5万亿，降低差不多5000亿，一下子降了25%，说明信心严重不足。

另外，关于拿地，滨江也非常稳（保）健（守）：

1、16-18年，回款金额的1倍拿地。

2、19-21年，回款金额的0.8倍拿地。

3、22年开始，回款金额的0.6倍拿地。

其实保守的远不是滨江，而是大环境、大市场。

08年之前，卖99亿还能拿到15亿的利润，相当于15%的利润率，但是未来10年卖1.5万亿，才能实现500亿的净利润，利润率可怜到只有%。

约等于3.3%。

3

第三滴血：现金流。

为什么没有在滨江的数据中提现金流，因为这只是一家房企，而且还是卖的不错的房企，不具有代表性，要想数据更加全面，更加真实，比如纳入更多的房企数据，才能看清这个市场。

1、1-5月，百强房企销售金额2.32万亿，同比下降超五成。

2、1-5月的数据，同比2020年同期还要下跌3成%。

3、销售额超千亿房企仅有3家，而去年达到15家。

4、超百亿房企70家，较去年同期减少48家。

5、TOP100房企权益销售额均值为199.9亿，权益销售面积均值为136.0万方，同比分别下降51.5%和53.2%。

6、重点50城商品住宅月均供应规模超1500万平方米，同比下降超四成。

7、重点50城新批上市面积约1600万平方米，同比降幅接近五成。

一句话：

卖不动了。

4

第四滴血：没钱拿地。

资金的收紧对房企拿地布局带来的影响越来越明显，房企拿地力度持续下滑。

这里面有几个数据非常值得关注：

1、整个拿地数据，很惨，都不敢拿地。

2、几乎都是国央企拖地，除了数据好看，反而显得更惨。

先说数据很惨：

根据中指研究院数据，2022年1-5月，TOP100企业拿地总额4681亿元，拿地规模同比下降64.7%，降幅比上月扩大8.8个百分点。TOP100门槛值为14亿元，较2021年5月下降15亿元。

单月来看，中指研究院跟踪的50家代表企业拿地数据显示，50家代表房企拿地总额同比下降88.6%。

再说国央企托底：

前5个月，华润置地以拿地金额358亿元和拿地面积201万平方米，位居房企权益拿地金额和面积T0P100榜单双第一。

同时，华润置地又以全口径新增货值634亿元占据“2022年1-5月中国房地产行业新增货值TOP100”排行榜榜首。

华润，不用说了，看名字就知道了，又红又专。

建发地产，厦门国企。

绿城中国，中交是大股东，中字头。

中海地产，中字头。

广州地铁，与越秀号称托底天王。

保利发展，军工之王。

万科，深圳地铁大股东，也是红色基因。

上海地产，地方国企。

中国铁建，中字头。

也就是说，算了半天，只有滨江一家民企，敢在杭州这么横冲直撞的拿地，但你要知道，也就是在杭州敢拿地，换个城市就不会这么走运了。

最关键的是第三点：

从布局城市等级来看，50家代表房企2022年1-5月在二线城市的投资面积占比最高，为63.9%。从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，占比达到42.3%。

真是世道轮流转，高周转也不灵了。

之前恒大碧桂园中南中骏都是铁了心的扎根三四线，一心一意搞三线建设，也正是在过去的10年实现了销售规模的大力发展。

现在却彻底调转了方向，全部奔向了一二线，全部奔向了最好的城市。

5

不止金科。

花样年地产，8亿，7月5日到期。

大发地产，1.38亿，6月30日到期。

正荣，16亿，6月30日到期。

龙湖，4.5亿，7月13日到期。

领地，1.23亿美元，6月28日到期。

其中，领地地产的数据最有嚼头：

2021年，该公司归母净利润同比下滑43.22％至4.88亿元，净利润率从2020年的8.06％降至4.23％。其同期拥有债务总额119.75亿元，短期债务规模约41.86亿元，对应现金及现金等价物约42.98亿元，资金情况并不宽裕。

但，这个时候的领地，是安全的。

5月，刺刀见红。19日，领地控股、领悦服务股价闪崩，跌幅分别达到83.82％、59.6％，领地控股总市值从前34.92亿港元腰斩至5.65亿港元。

危机，突然而至。

6月17日，云南城投卖项目，20个，底价60.26亿元。

6月14日，远洋集团50.15亿，出售远洋锐中心。

6月13日，阳光城卖地6块，股权转让+负债共计48亿元。

6月10日，路劲基建，拟以6890万元出售河北联营公司45%股权。

6月1日，建业地产，拟引入河南铁建作为战略投资者。

6

下半年，到期债券规模约为2887亿。

为什么区区几千万，就可以让一家房企如临大敌？

在很多朋友的意识中，房企不都是上千亿、几百亿的规模嘛，每一天的流水都是上亿，要想还清几千万的债务，不是很轻松吗？

首先，你要明白一点，大量的房企不管规模多少，本质上是现金流流转，而不是手握现金流，就像马云身家2000多亿，并不是他真的有2000多亿的现金，而是他旗下的所有资产估值2000多亿，你让他一下子拿出几亿、几十亿的现金，他真有可能拿不出来。

其次，很多房企规模很大，债务都会连锁反应，债务1出来，债务2/3/4也会出来，雪上加霜，更加还不起了。

那么，这些房企会不会死？

会死，但是死法不一样。

人固有一死，或轻于鸿毛，或重于泰山。

房企也是一样。现在国家要做的，就是尽量让这些房企死的重于泰山一点，毕竟死人比活人更有用。

在这一点上，国家一直在踩钢丝，民企既要濒临死亡，要知道疼，同时也不能让他们真死了，一旦真死了就是系统性灾难，这是国家不愿意看到的。

所以，你看恒大2万亿的负债，按理说早该破产了，但是这都快3年了，还一直挺着，要么许老板和恒大是铁人，要么恒大已经是砧板上的肉。

我更愿意相信后者。

所以，给各位的建议如下：

1、买房国央企第一。很多人说国央企品质不好啊，户型老套啊，是，你说的对，但是只有他们能按时交房，不买他们，其他的顺利交房可能性更小。

2、买房之外的事情，暴雷不是我们能插手的。腐肉旁边，必然站着大量的秃鹫，你不吃，有人吃。