闵行这个低调奢华的“新盘”，买房背后或套路满满？

第二批闵行的供应量并不多，除了位于内中环的高端项目古北中央公园，其余两个项目均为刚改型项目。分别是闵行颛桥的华发四季半岛，另一个盘则是凤凰景苑。

华发四季半岛相信大家并不陌生，这已经是项目第三次加推。这一批闵行有一个神秘的新盘凤凰景苑同样引起了我们关注。

网上关于凤凰景苑的资料并不多，毕竟这是一个2013年便入市的老盘，开发商是有“国字头”背景的上海闵行置业发展有限公司，此前该盘也没有太多广告营销。今天我们不妨来挖一下第二批这个“神秘新盘”。

老闵行的C位，出门有地铁还有17万方商场

凤凰景苑位于老闵行板块，这个板块属于上海新房市场里的稀客，已经很多年都没有新房供应了。老闵行在闵行区也属于“下只角”的地段，这里离奉贤仅一江之隔。

论板块发展自然比不过吴泾和紫竹，潜力也比不过有南虹桥之称的闵行华漕等新新板块。不过板块内并非毫无优点，5号线在此经过，还有23号线在建。商业有龙湖闵行天街，因此生活配套上还算说得过去，只是老闵行此前给很多人留下了“闵大荒”的刻板印象，因此这里始终得不到买房人的待见。

项目上一次入市是在2019年，当时201套房源仅81组客户认购，认购价格约5.2万/平。抛开市场因素，有网传消息称，开发商当时要求购房人全款支付，因此市场接受度不高。

价格方面，老闵行算得上是闵行区房价的洼地，价格仅比闵行浦江镇南延伸段（浦江线汇臻路一带）稍贵。

以沪闵路为界，东侧便是紫竹开发区，而西侧便是老闵行。凤凰景苑位于5号线东川路站，出口步行100米便是小区，还是很便利的。

东川路地铁站，易眼看房实拍

如果你是在紫竹，闵行莘庄等地上班，这里的位置还是不错的，基本上30分钟内可以解决通勤。另外，23号线也将在东川路设站，届时能方便前往紫竹和吴泾，还能换乘到15号线。

自驾出行的话，沪闵高架能直达莘庄和徐家汇，不过高峰时段靠近市区的道路也是相当拥挤。

当然有人会说社区贴着5号线轨道，噪声影响大，其实除了贴着5号线的第一排楼，小区内部几乎不会受到5号线噪声的影响。

另外，这里还有一个公交枢纽站，在轨交之外给了市民另一条出行选择，这里的公交大多前往紫竹、吴泾和莘庄等区域。

东川路公交枢纽站，易眼看房实拍

老闵行此前诟病较大的就是商业配套弱，在龙湖闵行天街开业前，老闵行确实没有拿得出的商业，此前东川路站附近有一个小型社区商业：置业广场，目前这里主要有迪卡侬和永乐家电，还有少量餐饮品牌，人气较低。

现在这里最大的商业体是龙湖闵行天街，位于5号线剑川路站，距离凤凰景苑北门约450米，尽管隔了一站地铁，步行就可以走到，还是很不错的。值得一提的是，龙湖闵行天街的商业规模17万方，超过了体量14.7万方的颛桥万达广场。龙湖招商品牌实力也比较雄厚，内部业态也比较丰富。

龙湖闵行天街，易眼看房实拍

老闵行老派标杆作品，实景社区宏伟气派

说回本次入市的凤凰景苑，项目还有个别名就是凤凰城。该楼盘的占地面积相当大，约为23万方，放在当前的土拍市场，能抵上好几块宅地。社区共有54栋楼约1676户，体量很大。

从现场来看，楼盘的外观颇有点“星河湾”的味道。要知道该楼盘也算是老闵行的标杆楼盘。项目交付了这么多年，目前社区情况如何，笔者也是来到现场一探究竟。门卫的戒备并不森严，只要扫场所码无需门禁便可轻松进入社区，相比很多高端社区管理上算宽松的。

社区内部非常大，环境也很宜人，据传绿化率接近40%。内部还有庞大的中央水景、小桥流水及栖息庭院，感官上看比较大气，楼栋的外立面保养得也不错。

凤凰景苑社区实景图，易眼看房实拍

社区另一大优势就是楼间距十分开阔，作为一个全部为高层产品的社区，凤凰景苑容积率仅为1.68，放在当前的新房市场，这样的产品几乎是很少见的。毕竟这几年上海出让的高层社区容积率大多为2.0以上，洋房和叠加社区的容积率也大多为1.5。

凤凰景苑社区实景图，易眼看房实拍

涨价后仍存倒挂，售楼处却闭关谢客

由于项目没有做太大的宣传，因此给人感觉比较神秘。项目的营销中心就位于社区的东南侧，门口也没有太多的标识。

尽管该盘在第二批就要启动认购，不过笔者推开售楼处的大门后发现，内部比较昏暗，入口处还拉着隔离线，乍一看不像马上要认购的样子。通常很多楼盘在认购前都会早早开放售楼处，开门迎客并在蓄客期完成验资，而该盘却反其道而行。

凤凰景苑售楼处现场，易眼看房实拍

售楼处内仅有1位值班的工作人员，其表示营销中心还没有对外开放，凤凰景苑预计到7月开启认购，可以关注凤凰景苑公众号，具体认购通知会在上面公布。

此外，该位工作人员还透露，项目本次推出的是最后2栋小区中心位置的楼房，全部为毛坯现房交付。

凤凰景苑售楼处现场，易眼看房实拍

当然现房交付可以免去2年之久的等待，确实是一大优势，同时可以避免出现房企暴雷等风险，不过毛坯交付意味着需要自行装修房屋，未来也需要耗费不少资金和时间成本。

值得一提的是，该社区目前二手房的挂牌均价基本在7.5万/平上下，小户型价格会稍高。比目前新房价格要高1.5万/平，还是存在一定倒挂。

图源贝壳找房

图源网上房地产

另外，根据网上房地产公示信息显示，项目加推97-139平户型，共72套房源。网上有媒体爆料，项目主力户型为108和139平三房，可现场工作人员却释放出完全不同的信息。

该名工作人员表示，项目只有139平户型，预计总价800万出头，但问及是否有100平左右的小户型时，该名工作人员表示并不知情。不知是小户型房源太少希望劝退买房人，还是房源被提前“内定”，不禁让人产生疑问。

该盘上一次入市追溯到2019年，当时均价4.9万/平，捂了3年这一次取证价格来到了5.9万/平。当时，项目就曝出过开发商筛客的情况，曾要求购房者全款购买。这一次，现场的工作人员也再次询问了笔者资金和付款情况，难道会再一次故技重施吗？

从沟通中了解到，该工作人员透露，若付款方式还不错的情况下，可以适当贷款，若贷款金额太高可能会比较难。

大户型总价偏高，性价比不如颛桥热盘

那么凤凰景苑值不值得买，毕竟该楼盘在同片区也没有太多竞争对手。5.9万/平的毛坯房，加上装修成本实际要付出的价格约6.2-6.3万/平，而且项目已经入市多年，产权年限或仅60年出头。

当然没有对比就没有伤害，如果把颛桥的华发四季加入进来会发现，凤凰景苑新房的价格优势并不明显。

华发四季半岛更靠近莘庄，两盘相距约4.3公里，双方周边800米内都有大型商场。并且两盘都是5号线沿线的轨交房，不过凤凰景苑距离地铁站更近。

华发四季半岛和凤凰景苑位置图

华发四季半岛的优势是主推102平的精装三房，这也是市面上比较受欢迎的刚改户型，100平三房既能控制总价，还能一步到位兼具空间不局促，总价在640万左右就可以入手，还是很有吸引力的。

总体来看，凤凰景苑的出行和商业配套都很到位，老闵行大户型三房放在10年前算是比较热门的户型，老派的购房者可能会对此比较青睐。

可放在当前房价高企的当下，产品和市场需求还是会存在一定出入，这类产品或很难吸引年轻购房者的目光。再加上售楼处比较“暧昧”的态度，买房人想买到该盘或并不容易。