近日，十多家出险房企接连收到深交所询问函，其中债务问题成为核心。
2021年以来，偿债压力成为房地产企业无法回避的话题。
自2022年以来，房地产企业的债务问题可能比我们想象的更严重。
克而瑞证券数据显示，彭博行业分类下房地产行业全部1334家主体企业下半年约有6448亿元境内外债券到期。
这个数据基本上包含了所有的房地产企业。
偿债小高峰也加速到来。据CAIC数据，6-7月200家核心房企约有1755亿元债券到期。
民营企业的情况更糟，到期债券的比例接近70%。
面对即期债券，许多企业由于现金流压力，直接宣布实质性违约，部分企业要约交换，寻求延期。
据不完全统计，自2022年以来不到半年，至少有9家上市房地产企业宣布实质性违约，至少有3家房地产企业实施债务重组。面对即将到期的债券，11家房地产企业寻求债务延期。
克而瑞证券数据显示，下半年典型房企境内外到期债券规模约为2887亿元，其中民企债券到期规模占比达到71%。
聚焦未来两个月，房地产企业进入偿债高峰期，尤其是民营企业债券违约风险加剧。
根据CAIC的数据，2022年6月至7月，200家核心房地产企业的国内外债券总到期规模约为1755亿元，其中民营企业到期债券约为1178亿元，占比67%。
下半年，海外债占民营房企到期债券总规模的56%。
年内，有12家房企债券到期规模超过100亿，有8家是民营房企。
其中，绿地于5月27日发起征集协议，寻求延长将于6月25日到期的美元债券。标普随后将其评级降至CC，认为如果无法获得债务延期，绿地集团可能无法按时支付优先债券，绿地可能成为第一家违反债券的国有房地产企业。
2022年以来，房地产企业美元债几乎处于冰封状态。截至6月8日，中资房地产企业美元债累计发行金额为513亿元，其中5月为年内低点，中资房地产企业美元债累计发行金额为513亿元。
根据月度数据，中资房地产企业人民币债券自3月份以来达到年内高峰，随后发行规模连续两次下降。5月份，人民币债券共发行591.8亿元，环比下降48%。
从上述房地产企业数据中，我们梳理了国有企业和民营企业的债券发行情况。通过比较发现，国有企业人民币债券的发行规模约为民营企业人民币债券发行规模的15倍（由于万科和绿城是混合所有制企业，我们将其分配给国有企业进行统计。
根据克而瑞证券的数据，截至6月8日，民营房地产企业共发行人民币债券10笔，总计115亿元，平均融资成本为4.7%。最高额度是龙湖发行的20亿元公司债券。
我们来看看国企。共发行人民币债券147笔，累计规模1683.44亿元，平均融资成本3.4%。4月22日，华润置地发行的50亿元公司债券金额最大。
民营企业的融资主要集中在美元债券上。截至6月8日，18家民营房地产企业共发行22笔美元债券，总计322亿元，平均票面利率为10.6%，其中16笔以要约交换的形式发行。国有企业共发行4笔60亿美元债券，平均票面利率为3.6%。
近几个月来，至少有9家上市房地产企业发布公告，称未能按期支付到期债券本金或利息，构成重大违约。
已经构成违约的房地产企业，民营企业，其中不乏规模房企。
在违约房企中，阳光城更为典型。
2022年2月17日，阳光城宣布两笔海外债券发生实质性违约，成为第一块多米诺骨牌，随后出现多笔债券违约。截至5月，阳光城境外公开市场债券未按期支付本息1.09亿美元，境内公开市场债券未按期支付本息81.67亿元。
6月2日，阳光城再次发布公告，称20阳城02、20阳城03和21阳城02的本金及相应利息未能按时足额支付。
为了解决到期债务问题，阳光城曾在1月24日和1月25日分别对21阳城01公司债券和21阳光城MTN01中期票据进行债务延期，但别无选择。
阳光城表示，公司正在全力协调各方积极筹集资金，讨论各种解决问题的方法。
面对即将到期的债务，大多数房地产企业都采取了债务延期的方式，以时间换空间，目前11家房地产企业共有15笔债券寻求延期。
这里有一个共性，即缓冲期一般为一年，分期付款，而一些房地产企业需要通过持有的项目公司股权质押来增加信用。
比如3月14日，富力正在寻找一笔19亿元的公司债券的延期。根据其延期计划，债券延期一年，延期计划的增信措施为两家项目公司50%的股权。
面对即将到期的美元债券，房地产企业大多以要约交换为主，高息置换到期债券。但往往以提高发行成本为代价。
在过去的几个月里，在新发行的26笔美元债券中，有16笔是要约交换，现有的票据是用新发行的票据交换的。更换成功后，16美元债券的平均票面利率为11.4%。
当然，也有房地产企业进行债务重组。6月1日，当代房地产被批准召开会议，审议海外债务重组计划。如果得到债权人的支持，当代置业将成为华夏幸福之后另一家通过债务重组解决风险的房地产企业。
对于房地产企业来说，下半年仍然是痛苦的，虽然政策方面有放松的迹象，但整体仍处于收紧趋势。
目前，房地产企业的融资形势非常困难，尤其是民营房地产企业。除了重点支持的优质民营企业仍然可以在中国发行债券外，普通民营企业在中国发行债券也比较困难。大多数海外债券发行是与投资者达成延期协议，以高利率替代到期债券。可见，房地产企业的国内外融资状况并未明显改善。
目前，任何房地产企业都不能对自己的融资能力过于乐观，资本布局计划应谨慎，并通过销售收款和处理优质资产获得现金流入。
冬天还没有远去，我们还需要严阵以待！
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