未经授权入驻的物业将公共区私改成私人会所？物业：用作办公

左为原三十层设备间，右为改建后。

“小区的设备间被占用改成物业公司的私人会所，小区公共电梯也被占用，只能直达会所。”近日，青岛银河金星小区业主向澎湃新闻（www.thepaper.cn）反映，自己所在小区的物业服务被原物业公司私自交接给另一公司，未经业主委员会允许入驻小区，并占用小区公共区域，业主投诉未果。
对此，涉事物业公司青岛众鑫合物业管理有限公司工作人员表示，业主与物业矛盾多，部分事实不准确，“不存在私人会所，我们是装修成办公场地而已，电梯直达30楼是因为按键坏了，但业主不交管理费，我们也维修不了。”对于物业的交接入驻是否合规，该工作人员并未进行回复。
负责调解此事的即墨路街道办事处相关负责人则表示，针对该小区的问题已经多次召开会议协调，但均未解决，会继续协调处理，也建议业主委员会和物业通过法律途径解决。

业主称电梯按键被物业破坏占用

顶层公共区域被物业长期侵占
涉事的银河金星小区是一个位于青岛市北区即墨路的住宅小区，小区只有一座楼，据该小区业主委员会业主代表陈先生介绍，该小区共有285户，小区一层至八层为商业用房，八到二十九层为住宅商品房，在2006年出售，负一层、负二层和三十层至三十二层作为住宅的配套设施，属于公共用房。
“原本我们小区的物业是银河物业有限公司，但2020年时，物业私自将小区三十层、三十一层、三十二层的设备间出租给经营者，被改建成对外开放的法式餐厅，经业主举报消防安全问题后，餐厅才关门，这个物业公司也撤出了小区。”陈先生称，原物业撤出后，私下与青岛众鑫合物业公司签订了协议，随后众鑫合物业公司入驻该小区。
陈先生告诉澎湃新闻，众鑫合物业公司的入驻不仅没有得到小区业主大会的表决同意，没有与业主委员会签署服务合同，也没有向物业主管部门备案。
“他们入驻后，不仅小区很多设施没有得到及时养护，而且他们更加变本加厉的占用小区的公共区域。”陈先生称，众鑫合物业公司入驻后，就将小区三十层、三十一层的设备房改建成了私人会所，用于物业公司招待使用，三十二层则被改作了厨房。此外，三十层的安全通道也被封闭，“如果发生火灾，大家跑都没有地方跑。”
陈先生表示，在改造成私人会所后，物业还占用了一部公用电梯，通过破坏按键的方式，让该电梯无法在其他楼层停留，只能直达三十层。
对此，陈先生提供了小区三十层至三十二层改造前后的图片对比，可以看到，原本放置小区电梯、管道等设备的公共用房，被封闭改建后灯火通明、装修精良，墙上还挂着字画。而该部电梯由于其他楼层按键被拆除，只能从负一层直达三十层，中间楼层无法使用。
根据陈先生出示的银河金星小区的建设工程许可证，其中明确注明：地上三十至三十二层的房屋性质为“设备间、公共用房”。

三十层的安全通道被封闭

“物业”回应：用作办公场地
对此，6月19日，澎湃新闻记者致电青岛众鑫合物业公司，该公司工作人员解释称，业主也物业矛盾多，部分事实不准确，“三十层至三十二层不存在什么私人会所，这是上一个物业建的房子，我们现在装修成办公场地而已，电梯的按键确实坏了，但这是因为业主不交物业管理费，我们也维修不了。”
物业公司的入驻是否经过业主大会的表决同意？公共用房、设备间等能否改作办公室？该物业工作人员称不方便回答，随即挂断电话。
陈先生称，业主们确实没有缴纳物业管理费，是因为物业公司的入驻未经业主大会表决同意，也未向物业主管部门备案，“不合规入驻的物业公司，具有收费资格吗？”
随即，陈先生向澎湃新闻提供了一份青岛北区即墨区街道办此前在调解时出具的一份“关于小区现状的情况说明”，其中写明：“众鑫合物业管理有限公司入驻银河金星小区到目前为止未通过业主大会表决。经了解众鑫合物业管理有限公司未向区物业主管部门备案。银河金星小区业主委员会2022年2月28日上午在银河金星小区一楼大厅与青岛银河金星物业有限公司、青岛众鑫合物业管理有限公司办理物业管理交接手续及相关事宜。因相互之间没有达成一致导致未顺利交接。”
澎湃新闻记者了解到，按照《物业管理条例》和《民法典》相关规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。选聘后，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
而对于三十层至三十二层设备间、公共用房被改建，《物业管理条例》中也有明确指出，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
针对上述情况，6月19日，澎湃新闻记者致电青岛市北区住房与城乡建设局，该局办公室工作人员表示，该小区的纠纷此前已经交由所在街道办进行协调处理。
同日，青岛市北区即墨路街道办事处相关负责人回应澎湃新闻称，此前街道办已经和区人民法院、区综合行政执法局、区城管局等多个部门召开过物业联系会议，但均未解决该小区的问题，“这个小区的问题很多，而且情况比较复杂，很难进行判断，我们会再进行协调处理的，也建议业委会和物业可以通过法律途径解决。”