北京楼市：远离流动性差的房子，未来或将无人接

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提问：房姐好，感谢之前回复，现在老家看中一个盘，小区环境很好，户型也比较喜欢，但是位置不怎么好，看了周边二手房挂牌量比较多，价格感觉也卖不起价来，比较纠结，但是我觉得我是自住，是否不该考虑太多，反正拉长时间应该不会亏本吧，您觉得呢？

回答：你好，我觉得，买房不管是自住还是投资，流动性都是你最后的防线。买房前必须要评估，一个城市或者区域的楼市，是否存在流动性，有没有持续上升的空间，能不能经受意外事件的冲击，是否能在横盘调整之后还能继续上扬，因为买房普涨大涨的时代已过。

什么是流动性？就是你300万买的房，过几年卖的时候，首先要卖得掉，而且刨除利息和成本，到手的金额至少也要比300万多，这才是一笔划算保本的买卖。有人买了房，后来急需用钱，卖的时候完全卖不动，原价卖卖不掉，必须要折价出血才能出货，这样的房子最亏钱。任何人买房，赚不赚钱不是最重要的，卖得掉、别亏钱比较重要！那么如何买到流动性强的房子？好小区，好房子， 好位置， 好涨价! 流动性表明市场有需求，在可见的未来、市场偏好不会变动太大！总结住宅市场的规律：除了房子本身的价值，流动性越高的房子，估值也就越高。如果一个房子的流动性强，那么它的价值就有可能增加得多，大家你买我卖，击鼓传花，价格也就越卖越高，反过来，如果这个项目没有流动性，房价就上不去。别墅、旅游地产等价格很难上涨，而有学校和地铁等配套的房子价格上涨较快就是与其流动性的强弱有很大关系。

要买到流动性较强的房子，可以注意以下5点：1、 买住宅型产品，普通人不要购买公寓、商铺、写字楼等商业地产；2、 在好的板块和区域购房，也就是买在大部分人都容易接受的地方；3、 面积不要太大，适中的面积就行，户型最好正常一点；4、 房子的总价要<相对>较低，太高的总价不利于流动；5、 能否贷款、贷款年限的多少对流动性的影响也很大。

提问：请问下房姐，你怎么看海淀区的住宅70年产权性质，民水民电，有燃气，可以落户上学，也可以注册公司，单价在4.3 w，实质上大部分是商用办公的大厦呢？比如海淀的理想大厦（没有燃气），长远天地呢？

回答：你好，事实上，办公多，可能有三种原因：

1.设计结构就更适合办公；

2.建成的时点市场上很缺办公楼，历史偶然造就了大量办公租户；

3.以上两点的结合。如果2的因素比较多，就有机会逐步复原为自住为主。只要有较多新建的办公楼，人们自然会慢慢迁移出去。政策角度，如果不允许迁出以后再迁入新的办公租户，办公的比例自然会慢慢降低。北京上海都有不少住宅性质的楼逐渐降低办公比例的案例。独栋市区高层办公多，一般塔楼、异形户型居多，市场接受度差，北方折价6-7折了。单价5折左右才考虑，但是不适合小白，适合老手。因为单价更低，所以安全边际也更高，本来就立于不败之地。租金很不错，所以如果长持，涨幅和别人一样的话，你还是在租金这块得了便宜。

提问：房姐，您好！在北京有自住房，想再纯投资一套房，有首套资格，想首付二百出头，中介给推荏一套昌平华润理想国尾盘房，顶层，139平方，530万元(合3万8一平)这个小区您怎么看，这个价值和位置值得考虑吗？您有啥好的建议和推荐下其它楼盘吗，(总价不超55O)谢谢！

回答：您好，华润理想国未来想象空间不大。旁边名佳花园名流花园好多年了，改造很难，交通更是噩梦，也没有新地铁，北七家又背靠天通苑，海量供应二手房，不好涨啊。

未来科学城的地段、规划、目前的市政建设不错，疑点就是雄安会不会导致未来规划缩水。小区本身是开放式，价格略贵。

纯投资总价550，北京回报率最大的楼盘，详见知识星球内部推荐。

提问：房姐，您好！新人首问。本人51，全家天津籍，年入80-120不等，目前朝阳管庄110平+68平两套房，近京武清高村别墅一套（通常周末去住）。想把68平的出手，筹500-600子弹，以儿子的名额（25岁朝阳的社保刚满5年，公积金2年）购180左右大平层，首选朝阳其次海淀、亦庄可考虑。主要目的权重比例：40%北京住宅品级升级、30%未来小孩择校、30%投资保值。恳请您百忙给指点下：1、区块推荐；2、具体可以考虑的楼盘及排序；3、合理的购置方案（操作次序、贷款方案等等）并希望能线下协助。

回答：你好，子弹500-600，可以入手总价1000-1500的楼盘，这个总价是典型的改善预算，这类群体往往有几个核心需求：

地段升级，品质升级，学位升级，圈层升级。

管庄所在的板块，刚需盘多，不会受高收入群体青睐，圈层不行，又没有划分到很好的学区，很容易摸到天花板继而上不去。

所以这个总价只能在东西海朝这几个区域内选择，投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部推荐。

建议出售武清别墅，保留管庄68平，需要线下协助加微信 bjfj010

提问：老师，请问富力爱丁堡公馆您怎么看？对口白家庄小学、八十中学，一千多万的两居室是否值得买入？

回答：你好，富力爱丁堡公馆这类产品在北京有不少。核心地段 1-2栋楼 无明显小区环境 主打豪华产品设计装修 高出一截的售价 大户型为主，设计缺乏中式南北通透 二手极低流动性 常见的周围还有圣世一品，瑞安君汇，世茂宫园等小区。

对口学校的意义不大：为了学校，可以买入学区老破小低总价；

为了自住，可以买入正儿八经的改善住宅社区。

一套爱丁堡的价格，可以买到上面两套，买房最忌讳两头不靠，甘蔗没有两头甜。

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