“房票”？还是白条？郑州房票的背后

这两天的新闻，莫过于“郑州房票”了。

说是房票，其实本质上，是套着房票马甲的白条罢了。感慨这座城市为了拉动经济、为了去库存、为了改变负面，做出的种种努力。

截至5月份，郑州市统计存量房17.8万套，商品住宅月成交面积约3889套，去化周期长达45个月。而郑州市5月份的二手房市场交易量也不过约3900套。

这个存量和去化情况，真有点高处不胜寒。

“郑州房票”的核心内容：

1、棚改拆迁不再支付货币，而是给予同补偿价格等值的“房票”。

2、“房票”额度等于补偿价格+8%的鼓励。再给三个月的安置补偿现金。

3、凭票购房家庭，不受限购政策限制、不计入限购套数。

4、凭票购买对口参与的楼盘都可买，可以跨区买。

5、凭“房票”购买的房子与商品房同等待遇，可落户、子女可上学。

6、“房票”有效期十二个月，不可以拆分使用，购房的总价不能低于“房票”额度的90%。超出部分可以如商品房一样申请贷款。剩余部分可以申领现金。

7、选择“房票”，视为放弃回迁房。

大体政策如上，有些细节问题，小闲问过郑州的朋友，但是对方讳莫如深，表示不能说的太细。

对于郑州政府而言是个好事

1、有效去库存，催促激励市场需求购房。

2、通过兑付管控，以少量资金撬动大量房产交易，绕开棚改货币化的诟病。

3、拉动连锁需求，在税收、装修、贷款、消费等相关环节上，都能起到一定的促进作用。

这个行为有点类似于“汇兑、承兑”的意思，以政府公信力作为背书，进行一个消费闭环，白条发出去到棚改户手里，棚改户交给房企，最后房企再到政府处兑现。

这其中对于郑州政府，还有一个非常给力的效果，就是解决棚改拆迁安置的问题。

以往棚改安置房都是由政府开发建设，或者企业代建政府以成本价回购，再分发给拆迁户。

但随着政府自身经济状况下行，很多时候棚户区拆完了，但安置房迟迟未建成，往往造成大量的社会事件。

比如小闲有耳闻的郑州市二七区在8年前，就有村民按拆1还1.2的政策原地回迁，但全村至今还没实现迁回。还有2016年就完成拆迁的开发区螺至湖村、小湖村等等，时至今日应建的还迁房还未开工建设。

大量的历史拖欠问题，和疫情后郑州市整体经济状况，已经不具备棚改还迁的能力。想要继续推进棚改，只能如此剑走偏锋。

所以有些居民对于“郑州房票”虽也有顾虑，但与遥遥无期的回迁房而言，起码手里还落着一张纸条呢。

但对于拆迁户而言，仍有不忿

1、细则如何操作，对于持有“郑州房票”的购房者，对口楼盘会不会区别对待，拿出品质较差的楼盘应付。

2、大房棚改，“郑州房票”却不能拆分使用，限制几家人只能买同一个小区。

3、用“郑州房票”购买房子，在二手市场会不会限制交易？

4、凭什么一年内有效？

居民的担心不无道理，一张“郑州房票”基本上告别了用拆迁款买车、留学、消费的使用，只能买房。

虽然可以跨区选择楼盘，但对口选择对象必定受限，这就不是普用通用的票据。

更担心因为票面总价锁死，买的不如卖的精，开发商后期必定会拟定一系列措施，尝试捆绑车位、物业费等等。

对于房企而言，也有纠结的痛点

1、如果成为“郑州房票”对口楼盘，就要接收大量的拆迁户购房，某些定位稍高的楼盘，会有业主品质被拉低的实际顾虑。

2、如果收入“郑州房票”过多，这些白条将来政府如何兑现？自22年1月起，土地出让金要由国税代收拿走，棚改基金的用途也要有明确使用科目。

兑现保障在哪里？要知道郑州市2022年住、商、工，全部土地出让金，累加起来不过40亿元。

3、谁给郑州市政府背书？如果郑州市政府来一个拖、缓、欠，漫长的回款周期，对于现金流必定是个雪上加霜的打击。

4、交易环节事关银行、房管系统，认证环节的打通是个关键，既然政府能推行房票业务，那么用房票偿抵部分应付政府费用就合情合理。大家都票据交易嘛。

有些不好说在明面的话，就是这里面水太深了。

如果天津推行房票？

房票有诸弊，但是却有促进流通、去化库存的好处，如果持票购房不受限购影响，的确能起到一定去化效果。

如果开一下脑洞，参照“郑票”模式，天津推行“津票”，市场当会如何？

天津对于大规模棚户区改造已经收口多年，所以要有大规模发行“津票”的途径无非条：第一农村新城镇建设，第二城市更新。对这两项业务中涉及的拆迁还迁的内容，推行“津票”制度。

新城镇建设如果引入“津票”，土地整理的平台公司可以在资金投入、整理时间等方面有所收益，财务成本方面能有控制效果。

滨海的城市更新，核心是提升土地价值和土地利用率，所以不管是华北陶瓷还是洋货、或是开发区中海产业园，更新主体是产业用地，房票用途不大。

市区的城市更新具有保留原貌、拆建还建的要求，相对更适用“津票”使用。以票换房，腾出建筑面积进行整体的规整、提升。

但问题是“津票”的流通，如何能成为一个闭环，让流通环节中的房企受益，让房企有参与的积极性与安全性。这是比较挠头的问题。

这些有意思的脑洞，不妨在留言区一起聊聊。

万一真有一天，“津票”横空现世呢。