民法典之物权编简要解读之二

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言归正传。

一、住改商的限制

279条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

【多多有话说】

与原物权77条相比更严格，77条要求应当经利害关系的业主同意。

民法典要求业主一致同意，住改商的难度大大提高。

利害关系的业主应当通过影响范围、影响程度两方面分析。

二、维修资金的归属与使用

281条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会 可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

【多多有话说】

1.与原物权法79条相比，新增了紧急情况维修资金的使用。

《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条规定了维修资金的使用程序。我理解281条第二款中的“依法”申请指的是《住宅专项维修资金管理办法》。

2. 与原物权法79条相比，紧急情况维修的范围由“电梯、水箱等共有部分”扩大为“电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等公有部分”。

三、共有部分的收入

282条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

【多多有话说】：

原物权法中无相应规定。

关于“合理成本”，我的理解是建设单位、服务企业或者其他管理人合理的管理成本及合理利润。根据《住宅专项维修资金管理办法》27条规定，“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）住宅专项维修资金的存储利息；（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值”，剩余金额应公共维修资金，或在经业主大会决定，归全体业主共有，分给全体业主。

四、业主的监督权、物业的配合义务

建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

【多多有话说】：

1. 原物权法82条规定了物业根据业主的委托进行管理，二者之间适用委托合同的法律规则。但是，民法典将业主和物业之间合同规定为典型合同，是物业服务合同关系。此外，原物权法82条仅规定了业主对物业/其他管理人的监督，但民法典285条强调了物业/其他管理人的及时答复义务，通过保障知情权的方式间接实现业主的管理权。

2. 第二款为新增内容。我理解这款是跟疫情相关的背景下产生的。为今后可能的其他类似情况制定了法律规范。

五、业主的义务

286条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

【多多有话说】

与原物权法83条相比，变化较多。

1.业主除了遵守法律法规外，还应当遵守管理规约。管理规约是业主大会决议通过，应经过面积过半数且人数过半数的业主同意。

2.与285条相对应，增加了业主积极配合物业/其他管理人员依法实施的应急处置措施、其他管理措施。

3.第二款规定的权利来源于共同管理权、共有权、管理权。第二款可以请求行为人的行为增加了“恢复原状”。

4.删除了“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。但是，删除不是说业主没有起诉权，而是在287条中规定了。

5.第三款为新增内容。用行政手段保证当事人的合法权利。

六、业主权益的保护

287条：业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

【多多有话说】

本条款是在原物权法第83条第二款的基础上扩充形成。本条规定了两项请求权：

一是对建设单位、物业服务企业或者其他管理人的请求权，业主的身份是建筑物区分所有权人；

二是对其他业主侵害其合法权利的请求权。业主与业主之间的身份是多重的，既是各自物业的所有权人，也是相邻权人，是共有部分的共有权人，是共同行使管理权的权利人，不仅存在共同的利益，也存在利益上的冲突。

请求权的行使方法：1、向对方请求；2、起诉。

七、共有物的处分、重大修缮及变更性质

301条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

【多多有话说】

与原物权法97条相比，增加了变更不动产或者动产性质或者用途的时候，也适用同样的规则。因为上述管理行为与共有人的利益紧密相关。

对共有物的管理行为分为四种：

1. 处分行为。

2. 保存行为；

3. 改良行为；

4. 利用行为。

重大修缮、变更性质或者用途都属于改良行为，都属于重大事项，应适用同样的规则。

八、优先购买权的行使

306条：按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行 使优先购买权。

两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

【多多有话说】

原物权法101条仅仅规定了按份共有人享有优先购买权，但未规定优先购买权的行使规则，后最高院在关于适用物权法若干问题的解释一补足了该问题。民法典306条部分采纳了司法解释的规定。

我理解，优先购买权的目的是为了保持共有关系的稳定。306条约定的是对外转让下的规则，因为对内转让不会打破内部的共有关系。

九、添附

322条：因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。

【多多有话说】

这里规定了添附取得物的归属的规则。我理解，添附作为取得所有权的原因是添附后恢复原状，事实上不可能或者在经济上不合理。因此需要有规则约定添附物的归属。根据添附的情况，分为三种类型：

1. 加工。有约定从约定，加工增加价值低于原材料价值，原物归原材料所有人所有；大于原材料价值，归加工人； 价值相当，可以双方共有。

2. 附合。

如动产附合于不动产，不动产所有权人取得附合物的所有权；

如有主从之别，则主物的所有权人取得附合物的所有权；

如动产附合动产且无主从关系，按原物价值较大的一方取得所有权并给予另一方补偿，如果价值差不多，也可以各方共有。

3. 混合。一般也是按原物价值较大的一方取得所有权并给予另一方补偿，如果价值差不多，也可以各方共有。

十、土地的承包期

332条：耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。

前款规定的承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。

【多多有话说】

与物权法第126条规定相比，

1. 删除了“特殊林地的承包期经国务院林业行政主管部门批准，可以延长”的规定。因为《农村土地承包法》（2018年12月29日）第二次修正的第21条第一款删除了特殊林地承包期延长规则。

2. 将“应当依照的法律法规定”改为“依照农村土地承包的法律规定”，更加明确。

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