“黑马”德信开启“撤退”模式

作者丨绿蜡

出品丨焦点财经

曾经热衷“进攻”的德信中国（2019.HK），开始呈现“后退”之意。

6月16日，据企查查显示，德信地产退出投资企业杭州沁都置业有限公司，退出前持股比例为32.00%；就在6月13日，德信地产减持德清莫干山东麓建设49%股权，持股由100%下降至51%，股份由德清瑞发企管接盘；此外，6月7日，德信地产又退出投资企业杭州润郎企业管理有限公司，退出前持股比例100%。

不到10天，德信地产上演了一幕股权密集退出的戏码。无独有偶，5月13日，德信中国表示，将出售其持有的杭州市德信AI产业园54.54%的股份，出售价为4.54亿元，出售事项预计将带来未经审核除税前亏损约1404.19亿元。

及时止损还是断臂输血，德信的一些列动作引人猜想。不过，如今有多迫切曾经就有多疯狂，这句话用在“浙系房企四小龙”之一的德信中国身上很合适。

去年仅3月当月，德信地产累计成立60家子公司，除1家西安企管公司、3家温州企管公司外，剩下50家均为杭州企管公司。同年3月30日，德信地产新成立4家企管公司，分别为德信地产集团有限公司新增投资企业杭州凯昕企业管理有限公司、杭州凯蕊企业管理有限公司、杭州凯赋企业管理有限公司、杭州凯灼企业管理有限公司，投资比例均为100%，经营范围均是企业管理。

紧接着4月，德信地产新成立4家企管公司，分别为杭州凯轩企业管理有限公司、成都信麓企业管理有限公司、成都信昂企业管理有限公司、成都信琛企业管理有限公司，经营范围企业管理咨询。

就在今年1月，德信地产还接盘融创持有的温州浩阔企业管理有限公司股权，该项目所在地块在2020年6月被德信地产以36亿元竞得，溢价率高达50%，后引入融创共同开发“融创德信江山云起”项目，如今，融创退出。

从激进扩张“繁衍”到收缩战线的骤然转变，德信中国的一系列举动或许与激进扩张后的资金承压相关。

作为老牌浙系房企，德信中国与中梁、祥生和佳源并称“浙系房企四小龙”。2019年2月，德信中国登陆港交所，并立下“三年之约”，争取2021年进入千亿房企阵营。

只不过，随着行业整体式微，加上过去近十年的扩张、高杠杆拿地，德信地产不仅利润下滑、千亿梦碎，还面临着短期债务压顶的考验。

数据显示，截至2021年12月31日，德信中国总负债规模952.39亿元，2020年该项数据为799.92亿元，资产负债率为81.18%，流动比率1.31倍。2021年德信中国的银行及其他金融借款借款308.96亿元，同比增长20.3%，其中有157.64亿元将在一年内到期。就现金储备来看，截至2021年12月31日，德信地产现金及现金等价物及受限制现金约为人民币175.63亿元。

事实上，为了改变德信中国年报“难产”的境况。5月13日晚间，德信中国披露，更换核数师开元信德会计师事务所有限公司，对2021年业绩中涉及资产负债多项数据进行了调整。

就2022年境外债务来看，德信有2笔存续美元债，分别将于今年4月和12月份到期，累计余额5.5亿美元，约35亿人民币。

虽然今年4月21日，德信中国提前赎回4月到期的2亿优先票据，票面利率高达11.875%，德信中国表示，到期赎回票据不会对财务状况产生任何重大影响。但是，剩下一笔存续美元债将于12月份到期，这意味着德信地产还需要面临债务偿还问题。

在地产杠杆出清时期，似乎所有激进的房企都不得不为曾经的疯狂而买单。

2005年，德信将总部迁至杭州，并以“立足浙江，深耕长三角，布局全国中心城市”的战略定位，开启全国扩张步伐。2019年，德信中国耗资295亿元购入地块达38宗。2020年，德信中国全年拿地投资达300亿。2021年，德信耗资近322.55亿元拿下在杭州、温州、湖州、宁波、南京、武汉、成都、广州、台州及郑州的32幅地块。

如果市场周期良性，充裕的土储或为规模做好背书，但是面对市场冷淡期，便有可能导致去化难的风险。更为重要的是，德信中国激增的少数股东权益也蚕食了大部分利润，造成了德信中国如今增收不增利的状况。

据2021年未经审核的年度业绩显示，2021年全年，德信中国总收入约为231.09亿元，同比增长约45.6%；期内，其毛利润约为50.11亿元，同比增长约22.0%；核心利润约为34.99亿元，同比增长16.1%。归母净利润为9.415亿元，同比下滑21.05%。

其中，2021年德信中国净利率仅为10.3%，同比下滑3.9个百分点；整体毛利率为21.68%，同比下滑3.22个百分点，为过去5年内新低。彼时，截止2021年末，德信中国的少数股东权益同比2020年增加48.56%，升至159.93亿元，占总权益比重的七成。

就2022年的销售额来看，德信中国销售情况也不容乐观。据2022年五月未经审运营数据显示，德信中国5月份实现合约销售金额约26.4亿元，较上月环比下跌13.2%，按年同比减少66.5%，前5月销售额同比减少55.4% 。

时下融资难成为所有民营房企面临的共性问题，加上销售端承压，德信中国的日子并不好过。

2022年以来，穆迪、标普等评级机构对德信中国展望呈现下调趋势。

标普认为，德信中国的债务再融资和土地竞拍仍需仰仗合同销售所产生的资金，但年报延期可能打击购房者的信心，进而影响其2022年的销售前景。

4月20日，穆迪将德信中国评级展望仍为“负面”。穆迪分析师Alfred Hui表示：“下调评级反映了我们对德信中国薄弱的公司治理以及其在香港交易所上市规则要求的时间内公布其经审计财务报表的能力存在担忧，此前其更换了审计师，并且没有按照上市规则要求公告一项应披露的交易。”

此外，“负面展望反映出德信中国的再融资风险增加，流动性恶化，这是因为德信中国的销售额下降，其获得资金的渠道可能受到损害。”

就目前来看，浙系房企祥生和佳源国际、中梁，都面临着债务承压的流动性危机，或出售资产自救，或引入战投纾困，可谓“难兄难弟”。在成功兑付4月一笔美元债之后，曾经的“黑马”德信中国会否成功扫除隐雷？