最高倒挂3万+/平，二批次宝山9大新盘别买错了

宝山区是上海二批次新房中的供应大户，共有9个楼盘入市，此前宝山从未有过如此集中的新盘集中供应。

在疫情期间，很多人对宝山区有一定意见，例如街道物资发放不给力、抢菜难等问题。尽管如此，宝山距离市区近、配套比较成熟、房价远低于同类型板块等优点，这里的新房依然是很多刚需和改善型的购房者首选。

宝山本次入市的9盘覆盖的区域范围很广，从中环附近的新江湾城、上大板块，到外环附近的顾村，再到郊环外的罗店。房价也是从4-7万/平不等，产品类型丰富多样，高层、洋房、叠加和联排。有100平以下的小户型刚需自住，120平以上的改善户型，甚至200多平的联排，可选房源应有尽有。

值得关注的是，本次宝山所有楼盘的入围比均调整为了1.8，此前入围比是1.3的中企光华雅境、大华锦绣四季等楼盘均提升了入围比。这意味着此前普遍触发积分的项目，这一次积分或降低，甚至无需积分也有机会入围。那么这批次宝山9盘究竟有哪些盘值得入手，不同类型购房者如何选择，下面不妨来看下。

改善置业：价差3万+/平，宝山新江湾城迎良机

有人会说7万+/平的预算买宝山不值，不过新江湾城恐怕是宝山位置最好的地方，本次宝山把压箱底的两个盘上港星江湾和柏悦江湾都拿了出来。

值得注意的是，未来打算在宝山新江湾买到房的可能性将很小，毕竟宝山贴着新江湾城就巴掌大的地方，目前几乎都开发完毕。

两个楼盘虽然地处新江湾城的边缘，除了没有杨浦学区优势，在生活配套上基本可以共享新江湾城的全部配套。

交通上，这里有10号线国帆路站，距离这两个新盘距离在500多米，属于一个刚刚好的距离，此外，距离3号线约1.2公里。新江湾城板块较大，真正通过新江湾国际社区内的仅有一条10号线，有部分楼盘距离地铁站的距离甚至超过了1公里，所以上港和碧桂园新江湾项目都占到了出行上的优势。

商业方面，新江湾城内还是遍布了不少生活配套，包括悠方购物广场、新江湾城生活广场等，悠方购物广场内还有盒马鲜生，虽然都属于社区型商业配套，规模远不及五角场，但也能很好满足日常生活和餐饮的需求。

悠方购物广场，易眼看房实拍

生态环境也是新江湾城的一大优势之一，这里拥有涵盖约9.45平方公里原生湿地、约1.2万方新江湾湿地公园，城区绿化覆盖率达到60%左右。

纵观新江湾城，无论是此前入市的新房，还是在挂牌的二手房，价格动辄千万，而本次入市的上港星江湾和碧桂园柏悦江湾，起步价约700多万，价差优势会比较明显，因此对于生活品质有一定追求，但预算又不够宽裕的改善型购房者有一定的吸引力。

尚且不论这两个楼盘孰优孰劣，毕竟一路之隔的杨浦新江湾均价在10万/平上下，3万/平的价差优势，放谁都会心动。

再来看这两个项目，星江湾为89-149平3-4房。而柏悦江湾则是98平3房，131-147平叠加。综合来看，星江湾优势是层高3.15米，而柏悦江湾优势是拥有稀缺叠加产品。

由于两盘“撞车”，户型也很接近，势必会分流不少同类型的客户。两盘推盘量都是400多套，总计有867套房源，按照1:2的入围比，最多可以有1700多组购房入围，相对而言入围机会还是比较大的。

在宝山这一批新盘中，有一个楼盘比较特别，那便是和欣国际花园，该盘是个多年的老盘，最早可追溯至2006年，上次开盘是2020年1月，当时高层产品的单价约5.6万/平。

而这批待售的是从未入市过的联排别墅系列，户型约194-237平联排，均价75188元/平，总价约1500万起，这个总价的产品在这个板块内确实高得离谱，不过项目也仅有32套房源。

共康板块从位置上来说不算差，其地段自然比不过市区，不过在宝山范围内属于生活氛围不错的板块。

交通是一大优势，项目靠近1号线呼兰路，还有在建的18号线二期，地铁出行比较便利。自驾出行的话，主要依赖共和新路（南北高架），看似通勤便利，不过高峰时段的拥堵也十分严重。

共康板块内拥有万达广场、绿地风尚天地和家乐福，项目社区自带和欣商业广场，不远处还有上海市宝山区仁和医院，配套还算可圈可点，不过板块的发展能级并不算高，发展成熟但潜力也不算很大。

对于1500万以上预算的购房者，市区可选的机会也比较多，相信在这里置业的客群还是比较少的。

刚改用户，性价比选顾村，上大新盘才5.7万/平

宝山这一批关注度更高的项目相信还是聚集在顾村和上大这两个刚改型的板块。

先看顾村板块，顾村这一批入市楼盘多达3个，一盘是位于7号线刘行附近的新顾城，而另外两盘则位于顾村老集镇。

顾村板块最完善的片区位于顾村公园附近，这里的生活设施、配套、城市环境堪称宝山最佳。即便是居住在新顾城和老集镇的业主，还是会依赖这边的成熟配套。

购房者尤为关心的交通方面，顾村公园拥有7、15号线的双轨交格局。在外环外同一站点拥有2条轨交，在上海也是屈指可数。顾村的两条轨交，7号线能直达静安寺、徐汇滨江、世博等地，而15号线能直达真如、长风和金虹桥等地，这让当地市民的出行选择会更多。

这里不仅有阵容豪华的商业规模，还有三甲医院华山医院，这在外环外也是比较稀缺的资源。不仅配套成熟，这里近几年也引入了华二和世外系的教育资源，也是很多人选择置业顾村的原因之一。

正大乐成，易眼看房实拍

华山医院北院，易眼看房实拍

老集镇的生活配套已经成熟，大华锦绣四季也是片区内知名度较高的项目，本次推出的是项目二期的第三批次产品，也是最后一批次产品，后续还有三期产品待售。本次推出户型为99-129平3-4房，有高层和叠加，属于能一步到位的户型。

大华锦绣四季前期项目，易眼看房实拍

大华锦绣四季上一批次触发了50.19分，分数比去年12月（37.3）大幅提升。不过项目此前入围比1.3，448套房源认购率达到157%。本次推出的房源仅284套，虽然套数减少了，不过入围比增加到了1.8。

另外，此前项目高层是简装交付，有16万和20.8万的装修包可选购，预计本批次也会有类似产品，而叠墅产品则是毛坯交付，同样有装修套餐可选。

在同片区内，争议较大的上城院子本次也意外入市了，258套合院的主力面积约123-150平，均价约70707元/平，总价在800多万起。

项目由信达和泰禾共同打造，不过此前泰禾多个项目出现了“烂尾”情况，项目去年入市也遇冷，网上房地产显示，项目上一批产品依然没有卖完，多为1楼的户型。

图源网上房地产

此番上城院子再次入市，相信依然有很多买房人会对该盘有所顾虑。不过据了解，项目本次加推的房源基本处于准现房状态。

与高层、洋房产品不同的是，本次推出的都是联列产品，存在部分购房者对于中式产品的接受度并不高的情况，加上项目所处的位置也是远离了顾村核心位置，联排较高的均价，加上大华锦绣四季的竞争，项目在去化方面或面临严峻考验。

以上两个项目主要面向刚改型购房者，另外，本次顾村还有一盘加推，就是中企光华雅境，该盘位于顾村未来重点发展的新顾城板块。

中企光华雅境周边街景，易眼看房实拍

项目靠近7号线刘行站约1.1公里，这里今年也有大量宅地释放出，未来会成为顾村又一大型居住生活片区。刘行站拥有龙湖天街商业，除此以外，就没有任何其他的生活配套，生活氛围比较弱。

龙湖宝山天街，易眼看房实拍

总体来看，该片区的城市界面比较新，不过目前还没有太多交房的项目，目前的人口导入不足，暂时还没有形成一定的生活氛围。去年项目入市324套房源，认购率190%，触发了55.2分。今年项目入围比提升到1.8，不过房源也大幅削减，仅有144套住宅，均价依然维持4.75万/平，不排除会再次触发50+的积分。

另一大值得关注的楼盘有经纬学府阳光，主推60-99平产品，项目主力户型是88-99平2-3房，仅有少量的60平一房，均价5.72万/平。价格确实不高，不过要注意，项目是毛坯交付，未来加上装修成本，实际均价或在6万/平。

项目出行有7号线南陈路站，能直达静安寺、徐汇滨江等区域，当然3站还可换乘到15号线，因此很多在静安寺、徐汇上班的白领，都是不错的上车选择。不过本次推出的学府阳光位于经纬社区的最北侧，因此距离地铁站有1公里左右的路程，步行还是略显吃力。

另外，7号线南陈路有25万方的经纬汇，为上大板块最大的商业体。此外，不远处的聚丰购物广场还引入了山姆会员店，弥补片区内商超匮乏的局面。

价格是本盘最大的优势，500万左右的总价，买到相对成熟且距离市区较近的板块，从目前周边挂牌的二手房来看，挂牌价格基本在6-6.5万/平。综合来看，位置好、有配套、价格倒挂，总价较低，经纬学府阳光注定会成为宝山这一轮的热门楼盘，触发较高积分也在所难免。

图源贝壳找房

刚需置业，美兰湖发展潜力大，优选地铁房

宝山还有两盘位于罗店板块，相比顾村和上大板块，罗店距离市区更远，不过这里新房的价格也会更低。

其中热度较高的要属保利项目，对于远郊的新盘来说，能不能卖好就看离地铁远不远。保利云上浔光距离美兰湖地铁站800多米，坐上地铁1小时内就可以到达静安寺，因此靠近地铁站能弥补距离市区远的不足。

保利云上浔光效果图

美兰湖片区也是上海老牌的别墅片区，未来美兰湖地铁站还有上盖综合体中集金地美兰城，可以弥补片区内的商业短板。

项目主推的73-97平的2-3房小户型非常符合刚需的预期，总价也能控制在450万以内。这里也是继杨行之后，非常难得的轨交刚需板块。

再来看罗店的另一个项目金融街·美兰金悦府，其距离市区更近，不过短板比较突出，距离7号线罗南新村约2.3公里。项目北侧贴着美兰湖高尔夫球会，不过对于普通购房者而言，该配套价值不大。

另外，该盘周边以工业区为主，生活设施存在空白。该片区主要的沿街配套多集中在7号线罗南新村地铁站附近，

项目主推89-102平3房，均价为42733元/平，价格上让步较大。当然，如果购房者能看中这个极具优势的低价，且能接受周边几乎什么配套也没有的现状，那不妨也可以考虑。

从该片区此前新盘的表现来看，天安象屿西江悦今年开盘认购率仅28%，而更早前入市的华润卓越玲珑悦府首开认购率也不到三成，去化难度不小。

总体来看，宝山这批次的供应量可以说是倾其所有，很多新房都是非常值得入手的，当然也有需要慎重考虑的楼盘。好在这批次选择面较广，无论是从刚需到改善，不同价位段、不同区位，算得上面面俱到了。购房人可以结合自身积分、预算和需求来上车。