地价大幅下降，温州房价要“格式化”？

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今年楼市的不景气已经让开发商躺平了，大院子里的人也在焦头烂额的频繁救市，尤其是“温十五”政策中对出让地块价格、竞拍规则、地块信息的调整堪称大刀阔斧。

有人认为房地产是城市经济的支撑，这是刺激楼市的必要手段，也有人认为对地价的 调整还有利于平衡温州楼市的房价......

观点上千万，都是有理有据，但也容易忽略一点，其实这也是在给接下里的土地供应做最大化的铺垫。

根据温州市自然资源规划局公布的温州市区2022年第二季度经营性用地出让计划清单来看，目前已经挂牌的有滨江商务区E-04、E-07地块、滨江云谷未来社区二期地块、温州市核心片区梧田东A-10地块、瑶溪南单元12-F-35地块、半岛起步区C-08c地块、城市中心区A-41b地块、未来科技岛03-C-06地块、未来科技岛04-C-29地块共8涉宅用地。

图源：温州市自然资源规划局

我们只看看这些地块有哪些特别值得关注的地方！

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滨江云谷未来社区二期地块

一、毛坯或者精装修，开发商可以自主选择。

二、竞拍总价上不封顶。

三、保利招商天樾玺的拿地楼面价约3-3.2万元/㎡，一期开盘均价约4.9万元/㎡，在市场低迷的情况下还能保持热销，足以见得，豪宅的价值属性更能穿透楼市周期。

四、据江湖传闻，本宗地块早前就有挂牌的意向，但因为市场低靡，大院子洽谈的几家头部房企并不愿意兜底，而此次挂出本宗地块的起始楼面价约14959元/㎡，大概率是有所下降，保证开发商的利润。

图源：温州市自然资源规划局

滨江商务区E-04、E-07地块

一、本宗地块的地理位置比云谷未来社区更好，更靠近万象城和350米+的超高层，其中E-07东北侧还须设置一座不小于180米（小于220米）的超高层。

二、地块的竞拍总价同样上不封顶。

三、根据之前的读地手册来看，滨江商务区E-04、E-07地块本是搭配E-12、E-13地块一起出让，总建筑面积约32.7万㎡；如今正式挂牌仅有E-04、E-07地块，建筑面积共17万㎡。大大降低了房企的资金压力。

图源：温州市自然资源规划局

温州市核心片区梧田东A-10地块

一、该地块于2021年首次挂牌，当时是以组合地块A-10、A-12一起出让，上限价格为193190万元，上限楼面价17165元/㎡，商品房限价2.81万元/㎡，却出现了罕见的流拍。

如今该地块再拿出来出让，却是A-10地块的单独出让，设定上限总价为86625万元，最高楼面价约11280元/㎡，相比之前的楼面价有一定下降，也缓解了开发商的压力。

该地块周边的华董·璞丽湾项目拿地楼面价约13666元/㎡、德信大发·麓湖湾项目拿地楼面价约13072元/㎡，相比之下，即便该地价的最终成交价封顶， 依然还是下降了约2000元左右。

二、当竞买人报价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过线下摇号的方式确定竞得入选人。

三、毛坯或者精装修，开发商可以自主选择。

四、住宅阳台须为封闭阳台。

图源：温州市自然资源规划局

城市中心区A-41b地块

一、相比于前段时间公示的出让清单，地块起始总价下调了1.74亿元。

二、毛坯或者精装修，开发商可以自主选择。

三、竞拍总价上不封顶。

四、本宗地块的上限楼面价约18118元/㎡，绿城·凤起玉鸣的成交楼面价约18417元/㎡，鹿城金茂府的成交楼面价约19630元/㎡，滨江中梁·鹿城壹号的成交楼面价约19630元/㎡，这也意味着本宗地块极有可能成为新的横渎第四子？

图源：温州市自然资源规划局

未来科技岛03-C-06地块

未来科技岛04-C-29地块

一、两宗地块的总价都有所下调，未来科技岛03-C-06地块的起始总价下调了0.61亿元；未来科技岛04-C-29地块的起始总价下调了1亿元。

二、毛坯或者精装修，开发商可以自主选择。

三、地块没有限低要求，可做叠墅与市场错位竞争。

四、未来科技岛03-C-06地块的上限楼面价15725元/㎡；未来科技岛04-C-29地块的上限楼面价15041元/㎡；江海云著的成交楼面价17668元/㎡；春月江澜的成交楼面价约18465元/㎡，金成另一宗地块的楼面价约18142元/㎡。

图源：温州市自然资源规划局

瑶溪南单元12-F-35地块

一、相比于前段时间公示的出让清单，地块起始总价下调了1.35亿元。

二、毛坯或者精装修，开发商可以自主选择。

三、之前2.25万元/㎡的限价被取消了。

四、本项目纳入龙湾区政府商定商品房房源筹集范围。

图源：温州市自然资源规划局

半岛起步区C-08c地块

一、之前是组合地块C-08c、C-07c一起出让，如今单独出让C-08c地块，起始价下调了3.7亿元。

二、毛坯或者精装修，开发商可以自主选择。

三、地块属于未来社区试点项目，有空中花园的赠送面积。

四、当竞买人报价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过线下摇号的方式确定竞得入选人。

图源：温州市自然资源规划局

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从近期挂牌的这8宗地块来看，相比于之前的地块出让方式有了很多变化。

首先是毛坯和精装修的自由选择，以后选择毛坯交付的项目可以杜绝一部分的维权乱象。

热门地块的出价方式依然还是给予开发商更多的发挥空间，如滨江CBD的两宗地块。

很多之前组合出让的地块如今是拆开单独出让，再结合“温十五”中的延迟土地款支付（1个月内付50%，12个月内全款），都在缓解开发商的资金压力。

而且部分地块的限价被取消。

更重要的是，地块的起始楼面价都有一定的下调，地块溢价率从30%降低到了15%，于购房者和开发商而言，都是重大利好。

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