首付20万月供近2600，买个39平米的单间，值吗？

前段时间，有位粉丝向@惠州房价指南咨询：

首付20万，看完了惠城区，也没发现值得下手的地方。一直被疯狂安利的马安，金山湖，感觉已经抛弃了自己，首付最少都需要30万以上了。

说完后，他补充了一句：看中了一套39平米的小户型，单价虽然有点贵，但首付20万就够了，纠结要不要出手？

一问看的哪里？答曰：港惠新天地东区。

那么我们今天就来解决它这个问题：港惠新天地东区，小户型住宅首付20万，到底值得买吗？

提起港惠，不少人都有关于它的记忆。作为河麦片区曾经人气最旺的地标商圈，港惠是不缺关注度的。

记得刚来惠州的时候，房价君就租房住在港惠旁边的一个小区，别问为什么不租港惠，因为贵。2010年前后，这里一间普通的单身公寓，租金就达到1500。

港惠新天地，从2008年前后就建设的北区，到后来的西区，关注度一直都不错。现在在卖的港惠新天地东区，底子自然是有的。

根据了解，港惠北区、西区、东区三个区域加起来，其商业运营面积将超过21万平米，今年开业后，港惠将超过华贸、金山湖中心，成为惠州最大的购物中心。

回到当前在售的东区可售物业来看，当前港惠新天地东区在售为以中小面积段为主的户型。

37-39平米、45-49平米、51平米、78平米、少量126平米。户型请的是香港的设计 公司设计，样板房装修的还是很有感觉 的 。

单间的户型，与现在市面上公寓很相似，但功能区是齐全的。会客空间、洗濑区、卧室，阳台，都有独立的空间设计。

这个户型的预算，大概单价在17000左右，总价68万，因为是住宅性质，所以首付可以做到三成，大概20万左右就够了。

30年月供，2500左右。据现场销售介绍，现阶段可申请赠送全屋家电。但价格上就没有任何优惠了。

总的来讲，港惠东区优点在于，户型面积小，总价低，又是住宅性质，孩子可以上学，入户，最关键的是，因为地段优势，所以出租也是不成问题的。开发商也有返租计划去保障前几年的收益。

今天的内容讲到这里，都在说港惠东区的优势，你看完是不是很心动了？但请别着急，因为，话还没讲完，这里的缺点，也很明显。

根据现场了解，虽然是住宅性质，但港惠东区是不通燃气的，装修的样板房内，厨房里也配置的是吸油烟机+电磁炉。而且小户型厨房属于开放式空间，如果居家，舒适体验度上会打折扣。

另一方面，性价比比较高的几个户型，朝向上是向西或者向东。三梯12户，梯户比也很高。

还有窗景。虽然住小面积段的不是很注重窗景，但现在在售的东区，紧靠河南岸老旧区，从阳台看出去，低矮破旧的城市界面，还是很影响心情的。

当然了，很多人可能会说，现在老城更新，花边岭河南岸正在进行老城活化，民房迟早要拆的。但是房价君想说的是，这种人流量集中的老城区，拆起来难度与进度，你根本无法相像。鑫月的金中环广场，从拆迁谈判到最后建设，花了最起码8年的时间，最后放弃了。

港惠东区，前期拆迁工作也进行了很多年。因此如果你寄希望于周围拆出新的城市面貌，恐怕需要做好不止十年的长期打算。

最后来说说价格方面。

小户型会有总价低的特点，因此有时候会造成房价便宜的错觉。但实际上，超过17000的单价，在整个惠州，是贵的吓人的。这个单价，相当于金山湖一梯队的住宅价格了。

当然，这不是最主要的，主要的是，当前港惠北区与西区的单价，都在1.1万，这是板块内二手房的天花板价格。

成交价格方面，根据贝壳找房显示，单价在10500的区间。

港惠东区虽然变成了住宅性质，有学位，但28小是刚开学两年的学校，同时初中又是惠港中学，无位置优势，学区只能说有，未来价值的溢价空间很小，住宅性质，买的也是寂寞。

我们再来对比一下租金情况：贝壳找房数据显示，当前北区与西区，单房的租金情况，北区单房租金约1500元/月，西区租金1600-1800/月。这个租金，几乎没有变化。

对比同样是小面积段住宅的江北华贸铂金府，单房可以租到1800-2200元/月；

公寓性质的悦榕湾，租金则在3000-3500元/月。

很明显，消费力强的年轻人，更愿意住在距离上班更近的地方。

而且如果港惠东区按照这个租金情况，一套39平米的房子，总价67.5万，靠租金回本，不算利息，31年才能回本。算上利息，这个回本时间在41年。而且因为住宅性质，还需占用一个住房贷款名额。是不是很恐怖的一个数字？

所以，除非房价涨幅够快，否则，买这里投资，想赚钱很难。

还有一点，虽然有惠州老一代商圈的光环在，港惠是不愁人流量的。港惠东区的设计概念也很强，但未来运营如何，还是需要时间检验的。比如北区与西区，从人气上讲也是有差别的。而且东区入口处于河南岸老城区，门前的交通情况，走过的人也知道，很闹心。

总结一下，关于港惠东区，老城商圈不愁人流量，不面积段住宅性质，最小户型首付20来万起，对资金要求压力不大。产品设计先进，但缺点也比较明显，至于能不能买，就看每个人的实际情况咯。