中国式物业：办事不勤劳，要钱第一名！

　　北京这轮疫情，在为数不多的沟通里我终于体会到了：中国式物业的参差。

　　注意，是参差不是差评！

　　安装了门禁，明明为了规范小区管理，却也禁了小区的人~

　　图，住范儿自摄 / 门禁并不识别人脸或指纹的，是个手指按下就能进小区，形同虚设。运行了三个月，已经被拆。

　　我现在居住的这个小区，像门禁这样的小事还有很多，比如电梯故障不及时修缮、垃圾清运晚点、小区有些绿化的地方杂草丛生·····

　　上面这些只算我们小区的服务、管理不到位。

　　那真引起对大家不满的，就是含糊不清的费用问题：物业费、供暖费、装修保证金、停车费、公共设施维修费、人工费、电梯广告费·····

　　图 来源于网络

　　这和装修还真有一拼，服务范围界定不清、钱怎么花的你也不需要知道，看似是服务与被服务的关系，实际更像是卑微甲方与强势乙方的故事。

　　真让装修碰上物业，充其量也只能当小弟，毕竟施工队想进小区的第一道大门，就得乖乖到物业报到，交保证金，签字画押接受监督，否则后果自负。

　　就问你服不服？

　　今儿这篇，咱把格局打开，借着装修中常见的问题，看看怎么合理合法的智胜物业？乱收费怎么解决？

　　律法相关资料已参考2022年1月1日正式实施的《中国民法典》，皆有据可查。

　　装修中，物业规定要活学活用

　　讲真，虽然我查了一堆资料，法律和现实情况总归是不一样的。

　　民法典里对物业的职责规定，可以用管理、服务和监管三个词概括，所有的前提都建立在“物业合同”基础上，核心围绕“小区内与业主共有的部分”，

　　比如公共绿地、楼道、电梯、以及未来房屋外立面的修缮等都归它管。

　　但现实情况就是，物业合同业主一般是看不到的，具体的服务内容和签约细则你更不可能看到。

　　图源小红书 右@MM

　　装修时如果物业停水停电，或者以此为要求索要水电费，民法典是绝不允许的。依据民法典九百四十四条规定，即使因故没交物业费，物业服务也不能断水停电停暖。

　　图源自《民法典》截图

　　装修这个过程链条长、涉及的人员多，物业监管也属于规定的工作范围内，但下面这些情况，碰上民法典，有些也说不清楚，主要就聚集在拆改、费用和时间三个方面。

　　少拆改，房子外立面尽量不动

　　外立面，包括阳台、窗户、门，是物业和装修设计里最容易起冲突的地方。

　　能不能封阳台？小区的窗户必须统一吗？这点是装修中大家问的最多的点。

　　图 来源小红书评论区截图

　　现实中，东北的交付标准大多是封了阳台的；但南方因为气候湿润，封不封阳台的标准各地、各小区都不一样，很难统一。

　　换入户门的人或许少，但这个需求也确实存在。

　　这情况到底能不能按照自己的意愿换？

　　理论来说，在不动楼梯承重结构下都可以改动或者更换，但具体执行中，还要结合各地政策和物业的规定，具体看。

　　精装房交付的外立面大多是要求统一的，窗户不允许随意更换，封阳台更不可能；

　　新房毛坯交付或者二手房换新，换窗户、换门、或者设计到房间内的拆改大多是允许的。记得提前到物业报备，并留下房屋内的结构拆改图，提前签订协议承诺书，同时拿到装修许可证。

　　别看证小，却直接决定工人能不能进小区，面对不得已的邻居纠纷时，也有据可依。

　　这个之前在《狮子的新家》系列第五期视频里，都给大家拍过，感兴趣可以来重温这一期~

　　回放请在B站搜索“住范儿”→狮子的新家“”

　　狮子家有个特殊情况，计划把暖气改成地暖，就需要动刨除回填层弥补层高，这就可能在涉及房子楼板厚度衔接时的承重问题。

　　施工时一定要小心再小心，以免震碎楼下的灯，毕竟你家地面是楼下的顶面。

　　TIPS:注意！新交付的毛坯房不含刨除回填层，原则上它不属于承重结构设计，可以拆除。只因刨除回填层毕竟与楼体承重结构相连，从施工安全角度考虑，拆除建议思虑再三。

　　国内现在很多人也想用开放式厨房，这点真实人家和设计师案例里咱也没少说，但都会发现这点在国内实现起来并不容易。

　　根据今年新实施的《燃气工程项目规范》GB55009-2021中第六条明确规定：家用燃具不得设置在卧室和客厅等人员居住和休息的房间及建筑的避难所内。

　　规定是从人身安全角度出发的，但并没有说不能做开放式厨房，这就导致实际执行中，各地对开放式厨房的态度也暧昧不清。

　　比如北京的政策就比较人性化，只要提前向小区所在物业公司报备，把卧室或厨房隔开其中的一个，请专业的暖气公司安装天然气报警器，排除安全隐患，就能做开放式厨房，狮子家就是这样解决的。

　　但据我了解，像贵州、广西、江苏就明令禁止，不允许做开放式厨房，各位宝子们可以在评论区说说你们当地的规定。

　　图源网络

　　装修押金，一定保留收据

　　给物业交装修押金这事儿很普遍了，300-5000不等，要不要交民法典里并没有说这么细，但物业确实有监管和告知的义务。

　　不过据我了解，上海自1997年以来是明令规定不允许收装修押金的。

　　图 来源于网络

　　交押金，我理解为现实环境里约定成俗的一种规则，在无法顾及大面积管理的前提下，用钱作为约条件，防止胡乱拆改和违建，也是变相对楼体的一种保护手段，可以理解、接受。

　　正常情况下，无大拆改，不损害承重墙体，装修押金在施工完成验收后，都可以全部退还。

　　怕的是耍无赖，想占便宜的黑物业克扣押金，最好的方法是装修前就与物业签白纸黑字的合同作为约束，押金要收据盖公章，一旦碰到不退的情况也有据可依。

　　合同里包含房屋结构、拆改示意图、押金金额，以及如果要扣押金，什么情况下可以扣，同时保留押金收据。

　　图 来源于网络

　　垃圾清运费，物业无权收取！一般会由业主、或委托装修机构找车自行运出小区，按车计价，清运费施工完成后自行找车运出小区，一线城市一车在800-1000不等。

　　如果碰上垃圾物业要求使用指定第三方完成清运任务，理直气壮告诉他：这是违法的，即使有推荐的第三方，也必须直接与业主交易。

　　图源《民法典》截图

　　规定时间内施工 ，噪音也得按点释放

　　物业监管装修的最后一个重点，就是施工时间了。

　　图源 2022年6月5日试行的《中华人民共和国噪声污染防治法》

　　正常规定的时间，周一~周五的白天（9：00-12:00 、 13:00-18:00）进行，这个时间段人最少，即使产生大量噪音，对楼层、居民的影响也最小。

　　如果确实怕施工影响邻居，可以像狮子一样，在施工前一周提前告知楼上、楼下的邻居，同时在楼层、楼下的公示板上贴上施工告知书。

　　装修施工的噪音主要产生的硬装前期，结构拆改、水电阶段最多。尤其是二手房、回迁房和轻体墙，砸墙凿洞，电钻、锤子敲敲打打，噪音刺耳的要命。

　　提前告知工作做足，遵循在正常时间内施工，即使碰上一些噪音敏感者，也有理有据。谁家都免不了要装房子，互相谅解下问题不大~

　　总之，和物业打交道，互相尊重，也要适当留个心眼儿，比如押金收据、合同约定。

　　物业各项费用 业主有知情权

　　装完房子，真正入住，才是你和物业交手的开始，往往2~3年后，物业费就成了一块心病。

　　我的朋友小喜家住大兴某小区，我一问：

　　图，住范儿自制

　　办事磨磨唧唧，涨物业费、年底催你缴费又是各种阿姨叔叔，或者礼券奖品，有感的在评论区扣6，pk下物业的花式催缴大法。

　　图，住范儿自摄

　　物业费不交、拖交不合法

　　不管现有依据的哪个法律，物业费你都必须交，想不交或者断交的可能性基本为零。

　　毫不夸张地说，你的房子只要验收签字了，你就必须交物业费，没入住或者入住时间短不是理由。

　　这里我强烈建议，大家买房时除了地段、绿化、交通之类的因素，把物业公司的实力、服务水平也考虑进去，毕竟第一任物业公司都是开发商签的合同，直接影响你入住后的体验。

　　怎么选择好的物业公司？可以参考下面这篇~

　　也有很多人对小区物业服务不满意拖欠物业费的，或不缴物业费的，除非你能向法院证明物业服务不到位，或者通过业主委员会、居委会换掉物业。

　　就我查资料看的结果是，双方进入调节环节，他改错得到你认可，物业费用打折或者免除部分，完全不交不现实。

　　图 住范儿自摄

　　物业的各种费用专项专用

　　除了物业费，物业公司的收入还有电梯广告、停车费，商用小区面对一楼还有房租等，来源不少。

　　根据《民法典》新规，这些费用的使用情况都应以合理的方式向业主公开，并向业主大会报告，也就是说业主享有知情权。

　　图源自《民法典》截图

　　现实情况是，这样做的物业公司很少，能好好做服务都已经算不错的了。

　　好的也有，但物业费对应的也贵，三四线城市2-3元/㎡就算贵了，一线城市更贵的5-9元/㎡，而这些也多是上市的物业公司，大家熟知的龙湖物业、万科物业、华润置业等都榜上有名。

　　成立业主委会，增加业主的发生渠道

　　大多数小区的问题是，物业服务不满意，但无人约束。

　　最直接的方法就是成立业主委员会，或者业主大会，增加业主的发声渠道，必要时可召开业主大会通过投票换掉物业公司。

　　注意，两者不是对立关系，只是代表不同的群体。

　　那业委会怎么成立呢？

　　可以说，成立很难，但运营的好能让小区逆风翻盘。

　　满足下图条件的基础下可向所在街道、当地政府提出申请，成立临时筹备组，草拟规章和制度并筹备首届业主大会，确认业委会委员候选人产生的办法和名单。

　　在小区内公式3-7天，最后召开业主大会、并申请备案。

　　虽然现实的情况里，业委会的成立很难，需耗费大量的人力、精力，但做到了最少能替业主这个群体发声，前提是业委会的人很靠谱，不黑心。

　　到这里全文干货部分也就结束了，基本上涵盖了与物业打交道的各种细节，希望你能有所收获。结尾，结合调查的过程，我想浅谈下我对物业这个行业的一些看法。

　　中国式物业，朝阳产业？

　　世界的物业史不足200年，中国的物业史，不足20年。

　　即使碰上疫情三年、房产增速放缓，上市物业公司的市值仍是一片红，难得扛起了股市大旗，也因此，物业被看为未来10年的朝阳产业。

　　图，源财联社

　　物业长期以来，充当着政府与居民之间沟通的桥梁，政策下达，物业协助执行，在国内以封闭小区为主的社会单元里，它的位置一直举足轻重。

　　但在房产快速发展的后期，物业公司的服务问题、费用问题一直被诟病，尤其是中小物业。未来伴随着人口老龄化、小区公共设施老化，物业服务会面临更严峻的考验。

　　做好了才是朝阳产业，个人觉得不仅要从立法层面加强对物业在细节场景的约束，比如物业押金该不该收？物业不公示费用使用该怎么办？

　　也要适当提高物业人员的从业素质和技术水平，这和中国制造一个道理，要发展潜力，得先有底子，步子迈太大，也容易出问题。

　　来源：住范儿原创

　　编辑：Vynoee

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