买改善房，如何把握3大特征，避免掉入伪改善的刚需陷阱？

如果说，刚需买的房子，是在一座城市里生存的最基本的空间载体，那么改善房，就相当于要在城市里面生活得更体面的标配。

改善型的房子，在户型、配套、物业服务、容积率、园林绿化、梯户比等各项非常具体、微观的指标上，和刚需房还是会有很大区别的。

毕竟，价格的实力摆在这里。

但是，从本质上来看，买改善房，最关键的是要把握住以下3大核心特征：

1、定位

改善和刚需的最大的不同，在于楼盘自身对自己的定位。

如果是一个改善小区，面向的客户群体，大多是具有相当购买力的改善型需求，价格就会对普通刚需显得没那么友好。

当然，这也能够通过价格筛选，帮助改善购房者，匹配到相似圈层的邻居。

一个楼盘定位为改善或定位为刚需，对于楼盘的生命周期而言，是至关重要的。

也许从房企拿地的那一刻，就注定了，拿地价格高，说明城市很重视这块地未来的发展和潜力，拿地价格低，说明在城市眼中，这个地块价值也不过如此。

刚需的价位预算，决定了刚需楼盘的天花板，刚需小区里面，户型哪怕再大，它也是刚需房产，而改善楼盘中，户型哪怕再小，它都是改善。

所以，当定位一旦确定之后，一切的微观具体细节，都显得不再重要。

因此，从楼盘对自身的定位，就能够大致判断一个楼盘是不是真正的改善，以及未来可能呈现出来的生活场景。

2、社群

改善楼盘和刚需楼盘另一个最大的本质特征，就是居住社群的圈层不同。

有一个成语叫做“千金买邻”，就是这个道理。

居住社群这种非常内涵于各个楼盘深处的气质，是很难通过一两套甚至更多二手房源的转让、出手而改变的。

社群的层次高低，从楼盘最初入住的那一批业主，就决定了小区的基本气质。

比如，生活中常见的，一些gwy小区、教师宿舍小区，和商人老板集中的中高端改善小区，气质就完全不一样，就连安保人员、物业服务等各方面的素质和气质都大有不同。

社群的融入，买房入住进去，是基本门槛，但是这并不意味着，真正融入自己小区的社群圈层，靠买房就可以的。

比如一个工薪阶层，通过省吃俭用，总算买上了商人老板集中的改善楼盘并入住进去，每天看着豪车进进出出、邻居子女上双语国际私校，也会产生不平衡感，降低居住体验。

最关键的还是社群业主本身的经济实力，要和居住的小区相匹配，就好像让一个千万亿万级别的老板，居住在刚需高层鸽子笼住宅每天挤电梯，同样会很不协调一样。

3、流通预期

流通预期主要是针对小区未来的存量房市场，市场情绪对于改善小区和刚需小区的资产估值，是遵循不同逻辑的。

改善型的住宅，二手房哪怕价格高一点，市场也愿意接受，但是刚需的住宅，二手房市场上，大概率只能走性价比的路线，才能在价格竞争中脱颖而出被人看到。

所以，在存量房流通领域，人们对于改善住宅和刚需住宅的预期值是不一样的。

而且，经历过前面一波业主的入住体验和口耳相传的社群口碑传播，改善和刚需的区别和分化对比，会更加深入人心，人们对于估值的分化也会更加明显。

综上，改善型住宅和刚需住宅，最大的区别，其实并不在于户型面积、楼栋间距、容积率等这些肉眼可见的差别和指标之上，虽然这些具体细节指标肯定会有差异，但这些都是外显出来的现象，更值得重视的根本的底层逻辑，是改善和刚需不同的定位、社群和市场预期。