劝你别花2000万，买六环外的远郊别墅！

“大兴采育的别墅，要卖2000万！”

这消息一出，就炸出了大波在家办公的人，怎么只是一段时间没出门，北京楼市又变天了？

别慌。探哥了解了一下，房价还是3万/㎡左右，总价高，单纯是因为兴创荣墅的产品面积太大了。

建筑面积几近600平米的类独栋别墅，再加上首层私家围合的前庭后院，二层的露台以及地下空间等等，实用面积差不多翻番，按照单价3万/㎡计算，2000万的总价，也算得过来。

那么，问题来了，值得买么？

探哥详细分析了项目，先说结论——谨慎购买，再直白点儿，别买！

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先抛一个问题：2000万，在北京能买到什么样的新房？

就目前市场来看，按照销售指导价11.2万/㎡计算，完全可以买到170㎡以上城市大平层，甚至可以在二环边，比如新近入市的北京瑞府、端礼著等等。

如果一定要买别墅，传统的中央别墅区、奥北别墅区也有不少选择。比如定位顶豪的龙湖云河玉陛，一度也有总价2000万的产品，且容积率只有1.01。

预算达到2000万量级后，可选择面广，高端改善玩家的要求一定是，既要、又要、还要。

位于六环外大兴采育的兴创荣墅，先在环线上失了先机，与传统别墅区比，采育区位的市场认可度还低。

直线距离不到40公里外，就是固安，同样类型的独栋别墅总价基本在1000万左右，甚至更低。与环京别墅项目比，兴创荣墅价格上又没了优势。

就像各科成绩平平的中游学生，存在感差。尤其是在现金为王的当下，这样的别墅项目更是难以出头。

有靠近项目的人士爆料，兴创荣墅的渠道费点位一度高达8%，这个比例甚至超出了目前北京市面上部分新盘的净利润率。

由于近年来新房项目房地差无限接近，目前渠道费点位大部分会控制在1.5%-3%的平均水平。

项目现阶段给出的渠道佣金是3-5个点，也属于偏高水平。开发商的销售压力之大，可见一斑。

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但其实，兴创荣墅一度卖得还不错。

2017年项目首期开盘时，还曾创下2小时销售8个亿的成绩，当时主推的是348㎡-432㎡的联排，属于总价千万内的入门级别墅。

兴创荣墅已获期房预售证

直到2019年底，周边北京城建·宽院国誉府、住总·如院等竞品先后入市，直接将采育的别墅门槛拉低到了400万/套。

而兴创荣墅还在守着近千万的产品在卖。结果，便宜了竞品，难受了自己。2020年，兴创荣墅仅卖了4.6亿，而其旁边的北京城建·宽院国誉府则卖了12.5亿。

结论很明显，谁最终买走了采育别墅？---

低预算的首套别墅玩家。

对于这部分买房人来说，旨在拥有人生第一墅，完成别墅梦想，可以面积不大，但总价一定不太高，性价比最为重要。

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而采育别墅区的绝对优势，就是性价比高。

接近3万/㎡的单价，妥妥的价格洼地，也意味着很多买房人，可以用400万起的总价，喜圆别墅梦。

且作为入门级别墅，采育别墅区其实该有的都有。

区域来看，首先老天爷赏饭吃，采育本身生态环境优越，兴创荣墅就邻近12万平米采育公园，还有2万亩葡萄采摘园。

还有规划利好带路，除了城南计划+新机场临空经济区的辐射带动，采育作为亦庄新城南扩腹地，产业经济也正在转型升级，国内产业规模最大、实力最强的汽车科技产业园正在这里建设，北汽奔驰的现代化生产线已经落地采育。

与市区的距离，也可以接受，距离亦庄核心区约15公里，到大兴国际机场约20公里，距在建的S6号线直线约2公里，未来可换成地铁4号线和6号线。

采育近几年新出让的地块，也都是低密别墅用地，像兴创荣墅总建面52万平米，容积率仅为1.05，在当下的北京别墅市场，这样的容积率可以说十分稀缺。

同时也是整个北京大兴国际机场临空经济区唯一一个纯低密住宅用地，从规划上就决定了这里将是北京下一个机场中央别墅区。目前采育已有6个低密项目入市，包括兴创荣墅、北京城建·宽院国誉府、住总·如院、住总兴创·如遇、路劲·御合院、京能·丽墅，别墅区氛围正在形成。

周边现有配套，也指向高端国际化。比如欧巴乐园、御夫林尚高尔夫球场、国际马术俱乐部、国际温泉度假酒店等。

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低容积率，也意味着产品有更多发挥空间。兴创荣墅不管是社区规划，还是产品设计，别墅“纯”度都很高。

整个社区全别墅规划，包括了叠拼、联排、类独栋，没有“高低配”，墅感纯粹。还是少有的别墅大盘，分为东西两区开发，共规划了1098套别墅，也意味着生活配套和服务更加成熟完善。

兴创荣墅实景图

在园林打造上，操作空间也更大。兴创荣墅通过提炼恭王府的空间结构及空间进制，在社区内部规划有4万平方米的公园，叠石为山，理水为瀑，分分钟就能体验到皇家园林的魅力。

兴创荣墅示范区实景

项目已是准现房，预计将于今年年底全部交付。

从已建成的别墅就能直观感受到，兴创荣墅有天有地、有院落有露台的设计。不仅实现户户独门独院，还配置了前庭后院和南北露台，保有私密感的同时，还有效拓展了使用空间，更收获不错的景观视野。

兴创荣墅实景图

细节方面，兴创荣墅还加载了中央空调、新风除霾系统，以及地暖铺设。全部玻璃采用三层双中空Low-E玻璃+铝包木，连配置的电梯也是德国著名品牌蒂森克虏伯，品质感满满。

综上，如果是基于改善或养老等自住需求，满足别墅梦，可以考虑以低总价在大兴采育上车一套低密小别墅；但如果花高达2000万在这里买别墅的话，那很大程度上你属于“人傻、钱多”那类型的。