西安局地限购“解除”，对楼市有何影响？

在“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”的背景下，不少地方已修正2018年来的楼市政策，或“取消”或“完善”或“刺激”。

西安隔壁的咸阳近期也暗地里出台“楼市16条”，以“促进房地产业良性循环和健康发展”，这一来更使西安的限购政策受到更多关注。

日前，准确地说5月20日前后，西咸新区能源金贸区的限购已不执行或解除，也被多个消息源得以证实。这对楼市有什么影响？

2021年8月3日，西安发布楼市新政，西咸能源金贸区令人意外地却又在情理之中地进入限购范围。

截至“830新政”时，西安的限购区域和不限购区域发生变化：

西安限购区域包括：西安辖区的未央区、新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、雁塔区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、国际港务区、航天基地、临潼区、长安区；西咸新区辖区的沣东新城、沣西新城高桥街道和马王街道。

不限购的区域则有：高陵区、鄠邑区、阎良区、航空基地、周至县、蓝田县；西咸新区的秦汉新城、泾河新城、空港新城、沣西新城钓台街道和大王街道。

在执行限购的区域中，坊间和学术界有争议的是临潼区，主流意见认为是“误伤”了，这有当时的特殊原因，不在此细说。

而令人惊奇的是西咸新区的沣西新城，限购细分到“街道”一级。当时，龙湖沣西新城项目一部分处于限购范围，一部分处于不限购范围，有点尴尬，后来协商解决了。

在“830文件”中，西咸能源金茂区虽然在字面上没有明确限购，但事实上也执行了。这令区域的开发商感到很突然，也很懵！

当然，当时执行限购有执行的理由，一是它原属于沣东新城的一部分，沣东新城是执行限购的；二是房价走得快，处于较高的水平了。

现在，限购不执行或解除，也有道理，西咸能源金贸区在新区设立之前，行政区划属于咸阳市，阳光城壹号部分组团房源在2020年还是咸阳发“房本”，而咸阳市目前不执行限购政策。

事实上，目前沣东新城和沣西新城执行限购的区域，在设区之前的行政区划分别属于西安的未央区、长安区或鄠邑区；而原行政区划属于咸阳市的则不限购。

如此说来，西咸新区能源金贸区限购不执行或解除，理由也站得住脚。

而在去年，西咸新区由“西安托管”，大部分区域纳入西安和西咸新区“主管”，西咸新区能源金贸区也在其中，因此本次也可以说西安局地限购不执行或解除。

西咸新区能源金贸区尤其是核心区，在2017年开始被认为是大西安楼市值得投选的A类6个区域之一，直到2021年前后房价上2万/㎡+。

目前西新区能源金贸区范围内，在售在推的仅有阳光城蔷薇溪谷、奥园璞悦ONE、绿城西安和庐、中梁·鎏金云玺、林凯溢金湾等几个盘，数量不多。

继绿城地块（楼面地价在1.6万/㎡+）之后，西咸新区能源金贸区也鲜有土拍，也就谈不上住宅用地成交了，新房供应处于“接不上”的状态。

目前仅有的几个盘中，房价差异也比较大：

阳光城·蔷薇溪谷部分新房价格一度探低至1.5-1.6万/㎡；中梁·鎏金云玺首开时，特价房在1.6万/㎡左右，远低于公示的2万/㎡+价格；

奥园璞悦ONE则在2万/㎡+，绿城西安和庐价格虽然还没公布，但预计小高层在2.5万/㎡以上，叠拼价格则会更高。

新盘不多、土拍也断档，再执行限购或许意义已不大，这可能也是其限购不执行或取消的因素之一。

此番松绑，对于西咸新区能源金贸区来说，是好事。

对楼盘来说，少了一道难受的“紧箍咒”，如耐得住性子，价格把握得好，对于受限购影响的人来说，必定会吸引部分前往买房，事实上也值得买。

对于园区来说，如房子成交量还不错，后续推出的土拍，地价有所控制的话，必定依然会吸引开发商前往拿地，毕竟区域位置和价值在那。

现在不是过去，任何地产事件对市场的影响都不是孤立的，都会对关联区域产生必须重视的影响，虽然影响程度有大小。

西咸能源金贸区的限购由执行到不执行或解除，对咸阳、沣西新城、沣东新城甚至西安高新区都有一定程度影响。

1、对咸阳、沣东新城和沣西新城来说，都不是个好消息，在客源上受到程度不同的“阻击”，购买“西溢”必然会受挫

即便是沣西新城和沣东新城的限购同样也不执行或解除的话，目前区域的房价居高不下，也是个必须重视的问题。

2、对西安的高新来说，或会受到一点点影响，那是基于同类产品和价格的竞争，这个影响有限，可能只是大平层产品和少数盘压力更大。

3、对西安主城区的其它区域的影响则可以忽略不计。受限购影响的人士，本来就对主城区“望房兴叹”了，谈不上购买力转移的问题。

西安主城区的限购政策，大概率也不会因此而受多少影响。这是另外一个话题，环境许可的话，我们择机再谈。