北京
“商场旺铺，十年返租，年回报率10%！”、“统一经营、原价回购”、“担保年收益百分之几”、“投资商铺，20年固定高额回报”、“购买商铺，坐收租金”，这些宣传标语是不是很熟悉？商铺投资里有一种看似超值的投资方式：售后返租，相信很多了解商铺投资的人都听过这种投资方式！所谓“售后返租”，就是置业者出钱购买公寓或商铺，交付后委托第三方包租机构托管经营，每年能获得合同约定的收益。这种“售后返租”优势很明显：小投资，高回报，开发商包租，无条件回购，租金抵房款。这让现在商铺售后返租变得炙手可热，很多生意人大量咨询类似的投资项目，殊不知，这里面都是陷阱和骗局。今天，北京市中恒信律师事务所就来帮您分析一下售后返租中的那些风险问题，希望能对您有所帮助。
现实中投资售后返租商铺，一般只有三种情况：
一是商场开业成功，开业后租金非常火爆，这样开发商就可以实现回报率，达到收支平衡，商场也会越来越好。
第二，商场成功开业并对外出租，但租金较低，开发商不能始终补贴租金，最终开发商经营失败。
第三，商场还没有建好，开发商就会跑掉，购物中心也会烂尾。
而在售后返租的大量案例中，真正能实现第一种情况的少之又少，绝大多数还是第二、第三种情况。
究其原因，还是售后返租模式中，隐藏有三大风险，投资人要谨慎注意。
一、开发商本身想要以高额回报为诱饵，吸引大批的购房者和炒房客后，高价卖房，收取房款后，将资金挪用到其他开发项目上，一旦该项目的运作出现问题，容易造成开发商资金链断裂，不仅仅回报成了泡影，此外有些开发商并没有将之前的房子抵押的银行贷款还清，还有可能导致购房者“房钱两空”。
二、商场经营不善，导致运营方无法兑现返租承诺。一般来说，业主跟开发商以及物业公司签订的合同，都是约定每年按照一定的投资回报率将商铺的经营收益返还给业主，通常合同签订的返租时间都在5到10年左右。在这么长的周期里，只要运营出现问题，作为业主的投资回报都有可能得不到切实保障。
三、现在市面上，商场里的铺位基本上都是开放式的，各个铺面之间其实并没有很明确的界限。有些运营公司为了商铺出租，也会把几个商铺合并或分割。这样业主更难以界定和实际测绘了，更别提商铺的房产证了。这就直接导致了业主是无法办理房屋的所有权证书的，根据我国《物权法》的相关规定，该房主在法律意义上并不属于购房者。
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