【上海楼市月报】2022年5月刊：受疫情影响上海楼市陷入停摆状态

　　*监测周期2022年4月1日-30日

　　本月观点

　　本月数据快报

　　政策与热点

　　4月12日，上海自由贸易试验区临港新片区管理委员会发布《关于优化调整临港新片区人才住房政策操作口径的通知》，放宽重点支持单位中的人才购房资格。人才认定的有效期由6个月调整为12个月，人才工作年限的认定由一年调整至3个月或6个月。按照公布的人才住房政策重点支持单位名单，3个月的共计195家；6个月的人才住房政策重点支持单位共计29家。

　　4月15日国家统计局发布3月份全国70个大中城市的房价数据，数据显示上海新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上0.3%和0.4%，同比分别上涨4.1%和4.6%。

　　4月15日中国人民银行决定将于4月25日全面下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。并对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，再额外多降0.25个百分点，释放长期资金约5300亿元。

　　上海临港新片区属于上海外围区域，近期楼市受新一轮疫情因素影响，交易低迷。通过优化人才住房政策有意激活人才购房需求，使得合理住房需求的匹配度达到最大化，最优化，从而在一定程度上加速楼市恢复进程，促进房地产市场稳定健康发展。

　　临港人才住房优化新政有利于提高人才吸附能力。吸引更多人才到芯片，生物医药，新能源等临港重点发展产业中来，从而促进临港新兴产业的发展，帮助临港经济尽快摆脱疫情影响，恢复高质量发展活力。

　　受疫情因素影响，上海楼市成交遭受不小冲击，交易规模大幅下跌。但是整体房价仍然持续上涨，市场需求依旧高涨。其中二手房市场销售价格同环比涨幅均超过新建商品住宅市场。在放宽利好政策的持续影响下，二手房市场回暖势头十分强劲。

　　受国内疫情反弹影响，制造业和服务业景气度大幅转弱，短期经济下行压力加大。此次降准有利于缓解中小微企业融资难和融资贵困境，帮助从事制造业和服务业的企业顺利渡过疫情经营困难期。另外降准有利于优化金融机构的资金结构，增加经融机构长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力，加大对实体经济的支持力度，降低社会综合融资和银行负债成本。

　　4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》。通知指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

　　 从楼市角度上看，近些年由于过度的负债扩张，房企普遍陷入资金紧张的困境，部分房企均出现了资金链断裂和债务违约的较大风险。适度放宽住房信贷资金政策有利于帮助融资困难的房企缓解资金链断裂风险，防止不能按时交房问题的发生，从而保证楼市交易的稳定发展。另外住房信贷政策需要差别化推行，将楼市政策调控安排给地方政府去根据具体情况自主实施，而不是单纯一刀切的统一安排，这样将对当地房地产市场的健康平稳发展产生积极的影响。

　　 从今年一季度来看，已有多个城市放宽公积金贷款，下调首付比例，局部放松限贷和下调房贷利率，刚需购房者的合理住房需求正逐步获得释放，部分城市的房地产市场正出现企稳回暖的势头。不过随着新一轮疫情的到来，上海和吉林个别城市陷入楼市停摆状态，房地产行情急转直下，不同城市间的房地产市场分化将更加的明显。

　　4月29日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。

　　 房子是用来住的，不是用来炒的定位依然没有变化，虽然当前经济面临较大的下行压力，但对于房地产市场仍然不会轻易采取全面放松的政策。一切的调控政策调整都要围绕房住不炒为准则，适当完善和放松。

　　 今年第一季度全国各地房地产救市动作频出，地方政府根据当地房地产市场发展状况因城施策。像苏州、无锡、南京等大中城市纷纷出台放松限购限售，下调房贷利率、增加公积金贷款、加大购房补贴、预售资金监管调整等房地产支持性政策。随着中央政治局会议定调，一二线城市楼市调控政策将继续适度松绑，三四线城市将跟进放松调控和监管来提升居民购房消费的意愿。

　　 本次会议明确提出要优化商品房预售资金监管，表明监管层已经关注到此前因部分城市过度强化监管而造成的房企资金回笼不畅的问题。根据其政治导向，部分城市预售资金监管规则有望边际放松并合理释放预售资金，这将有助于进一步缓解房企资金压力，有效防范房企资金链断裂风险。

　　商品住宅市场特征

　　商品住宅市场

　　4月受新一轮疫情因素影响商品住宅市场供销规模大幅下降, 去化速度减慢。本月总供应仅为3.26万平米，同环比大幅下降96.24%和97.19%，成交量仅为11.57万平米，同环比大幅下降85.73%和80.32%，全市成交均价小幅下跌至62466元/平米；受新一轮疫情因素影响本月上海商品住宅市场成交趋冷，第一批次的12个楼盘项目开盘时间仍然待定，楼市整月陷入停摆状态。

　　商品住宅-成交排名

　　4月位于南汇区临港新城板块的中建玖海云天项目为商品住宅成交面积冠军，该项目多以性价比高的刚需房成交为主，房源供应充足，市场均价较为便宜。不少位于内环内和内中环区域的豪宅项目本月成交火热，其中仁恒海上源和中粮瑞虹海景壹号均是第五和第六批次触发积分的热门10万+豪宅项目。

　　公寓市场

　　4月公寓市场供应和成交规模均大幅下降；本月供应面积仅为2.70万平米，同环比大幅下降96.51%和97.36%；本月成交面积仅为10.5万平米，同环比大幅下降84.53%和78.74%，成交均价回落至61742元/平米；本月成交TOP10楼盘大多数位于内环内和内中环地区且以豪宅项目为主，仅中建玖海云天，融创未来金融城，侨盈欣苑和金茸华庭项目位于郊环外和外郊环地区。

　　公寓市场-成交排名

　　 4月公寓市场销售冠军为南汇区临港新城板块的中建玖海云天项目。位于内环内区域的10万+豪宅项目中皇广场，仁恒海上源，中粮瑞虹海景壹号和珠江安康苑项目本月成交火热。

　　别墅市场

　　4月上海别墅市场供应规模下降至0.56万平米，同环比降幅93.98%和95.86%；成交规模下降至1.07万平米，同环比降幅91.9%和88.63%，成交均价则回升至69615元/平米；本月别墅市场供销规模锐减，楼市表现低迷。本月成交TOP10楼盘大部分位于郊环外和外郊环地段，唯一中外环和内中环项目分别是杨浦区新江湾城板块的信达泰禾上海院子项目和浦东新区碧云板块的碧云尊邸项目，均是10万+豪宅项目。

　　别墅市场-成交排名

　　4月别墅市场销售冠军为位于杨浦区新江湾城板块的信达泰禾上海院子项目。

　　商品住宅存量

　　4月上海商品住宅存量环比有所下降，去化周期延长至11.8个月。

　　上海各环线商品住宅存量

　　4月上海商品住宅内环内存量占比下降1%，内外环存量占比上升1%，外环外存量占比保持不变，全市商品住宅存量依旧主要集中在外环外区域，外郊环和郊外环的存量占比旗鼓相当。

　　上海各区域商品住宅存量

　　4月金山区为存量最大区域，其次为浦东新区和松江区，卢湾区住宅存量最小。

　　市场结构性成交分析

　　成交区域结构

　　4月成交区域结构中，南汇区，浦东新区和松江区成交量排列榜单前三，另外黄浦区成交均价最高达138108元/平方米。

　　成交板块结构

　　4月位于南汇区的临港新城板块位于成交榜首，其次为四川北路板块和川沙板块；其中，临港新城板块的中建玖海云天项目为成交主力，均价为33918元/平方米。川沙板块的融创未来金融城项目为成交主力，均价为66839元/平方米。四川北路板块的中皇广场项目为成交主力，均价为113194元/平方米。不夜城板块成交均价最高达131783元/平方米。

　　成交环线结构

　　4月中皇广场为内环内销量冠军，成交均价高达11.32万元/平方米；杨浦滨江壹号为内中环销量冠军，成交均价高达9.9万元/平方米；中外环，信达泰禾上海院子项目销售占比最高，成交均价高达14.45万元/平方米；外郊环，融创未来金融城项目为本月商品住宅销售冠军；郊环外，中建玖海云天项目为本月商品住宅销售面积冠军。位于核心市区的不少10万+豪宅项目成交火热。

　　成交环线结构-项目排名

　　4月中皇广场为内环内销量冠军，成交均价高达11.32万元/平方米；杨浦滨江壹号为内中环销量冠军，成交均价高达9.9万元/平方米；中外环，信达泰禾上海院子项目销售占比最高，成交均价高达14.45万元/平方米；外郊环，融创未来金融城项目为本月商品住宅销售冠军；郊环外，中建玖海云天项目为本月商品住宅销售面积冠军。位于核心市区的不少10万+豪宅项目成交火热。

　　成交总价结构

　　4月上海300-500万总价项目成为市场成交主力，成交占比上涨14%；而500-800万总价项目成交占比下降9%；200-300万总价段的商品住宅成交占比下降5%，1000万以上总价段的商品住宅成交占比上涨1%。刚需型和改善型住房成交占比均有明显上升。

　　成交总价结构-项目排名

　　4月总价300-500万元项目销售占比最高，其中销冠是临港新城板块的中建玖海云天项目；总价500-800万元项目中，川沙板块的融创未来金融城销量占比最高；该项目也是800-1000万元总价段中的销量冠军；而四川北路板块的中皇广场项目在总价1000万元以上的商品住宅中销售面积最大。另外仁恒海上源和中粮瑞虹海景壹号均是第五和第六批次触发积分的热门10万+豪宅项目。

　　成交均价结构

　　4月均价3-5万元的商品住宅成为成交主力，成交共503套占比50%，较3月上升11个百分点；均价5-10万元的商品住宅成交占比25%，较3月下降10个百分点。均价10万元以上的商品住宅成交占比较3月上升3个百分点。刚需房和改善房成交占比均有所上涨。

　　成交均价结构-项目排名

　　4月均价3-5万项目的成交量最高，其中位于临港新城板块的中建玖海云天项目在该均价段内销量最高；均价5-10万元项目中，位于川沙板块的融创未来金融城项目销量最高；均价10万元以上的项目中，位于四川北路板块的中皇广场项目销量最高。

　　成交户型结构

　　4月成交户型上来看，仍然是90-120平米成交套数最多占总成交量的61%，成交占比环比上涨11个百分点，此次90平米以下新房成交占比下降12个百分点，120至200平米新房成交占比上涨3个百分点。200平米以上新房成交占比下降2个百分点。

　　成交户型结构-项目排名

　　4月90-120平米户型销量最高，位于临港新城板块的中建玖海云天项目在该户型段成交第一；90平米以下的面积段中，位于松江新城西区板块的中海岳麓山项目成交量最多；120-200平米的面积段中，中建玖海云天项目销售面积依然最大。200平米以上的面积段中，位于碧云板块的碧云尊邸项目销售面积最大。

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